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《新鄉(xiāng)原陽(yáng)地塊前期定位報(bào)告及商業(yè)規(guī)劃》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在行業(yè)資料-天天文庫(kù)。
1、原陽(yáng)地塊前期定位報(bào)告及商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議目錄第一部分城市市場(chǎng)地塊一、城市描述二、市場(chǎng)現(xiàn)狀三、地塊分析第二部分項(xiàng)目定位一、定位切入點(diǎn)二、總體定位三、功能定位四、客戶定位第三部分項(xiàng)目規(guī)劃建議一、各物業(yè)產(chǎn)品配比的理論及數(shù)據(jù)支持二、項(xiàng)目規(guī)劃建議及物業(yè)配比第四部分住宅首期產(chǎn)品建議第五部分商業(yè)規(guī)劃建議一、動(dòng)線設(shè)計(jì)原則二、商業(yè)動(dòng)線組織及人、車流分析三、商業(yè)物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)第六部分經(jīng)濟(jì)測(cè)算一、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)二、收入估算三、成本預(yù)算四、開發(fā)節(jié)奏把控五、各階段資金流向分析前言商業(yè)，是一個(gè)城市繁華的標(biāo)志。商圈，是一個(gè)城市的名片。每一個(gè)城市都必定有其商業(yè)名片，北京有王府井步行街，上海有上
2、海新天地，杭州有武林廣場(chǎng)，鄭州有CBD商圈……這些地方經(jīng)過數(shù)年的文化、歷史、商業(yè)的積淀，因位置、城市功能的完善，從寂落到繁華，最終成為其所在城市的商業(yè)代言及形象代言。我們自問：誰(shuí)來(lái)代表原陽(yáng)？25?分鐘車程抵達(dá)省府鄭州，20?分鐘抵達(dá)市府新鄉(xiāng)，鄭州、新鄉(xiāng)兩個(gè)城市成了原陽(yáng)30?分鐘生活圈內(nèi)的生活配套，也正是這樣的位置讓原陽(yáng)城處于尷尬其中的境地。而老城區(qū)的固步不前，新城區(qū)的亟待爆發(fā)，為處于新老城區(qū)結(jié)合部的本案提供了難得的市場(chǎng)機(jī)遇。本報(bào)告中，我們將結(jié)合周邊的項(xiàng)目進(jìn)行資源整合，結(jié)合目前市場(chǎng)現(xiàn)狀進(jìn)行多種類產(chǎn)品的可行性分析，以差異化進(jìn)行市場(chǎng)定位，以期尋求突破現(xiàn)有商業(yè)之固
3、有模式，成就原陽(yáng)商業(yè)的一片新天地！第一部分城市市場(chǎng)地塊一、城市描述原陽(yáng)縣南臨黃河，位于新鄉(xiāng)市南端，全縣轄6鎮(zhèn)11個(gè)鄉(xiāng)，人口70多萬(wàn)，其中縣城人口25萬(wàn)人、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口近50萬(wàn)人。區(qū)域面積1329平方公里。原陽(yáng)位于新鄉(xiāng)和鄭州之間，區(qū)位優(yōu)越，交通便利。地處中原城市群核心腹地，與鄭州一河之隔、三橋相連，京廣澳高速、107?國(guó)道縱貫?zāi)媳?，鄭焦晉高速、310、311?省道橫穿東西，自縣城3?分鐘車程進(jìn)入全國(guó)交通主干網(wǎng)，20?分鐘抵達(dá)新鄉(xiāng)市區(qū)，25?分鐘車程抵達(dá)鄭東新區(qū)，40分鐘車程抵達(dá)新鄭國(guó)際機(jī)場(chǎng)。原陽(yáng)縣城分為老城區(qū)和原陽(yáng)新區(qū)兩個(gè)部分。目前，原陽(yáng)老城區(qū)的城市建設(shè)相比其他
4、同級(jí)縣城相對(duì)落后，老城區(qū)亟需升級(jí)改造；原陽(yáng)新區(qū)規(guī)劃為新城市的行政中心、文教中心、金融商業(yè)和高檔居住中心。以無(wú)污染工業(yè)園區(qū)和高檔居住區(qū)組成，城區(qū)總體規(guī)劃面積33平方公里。目前，建成區(qū)面積已達(dá)11?平方公里，以黃河大道和農(nóng)行大道交叉周圍區(qū)域?yàn)橹行?，圍繞中心廣場(chǎng)建設(shè)的行政辦公區(qū)和公共服務(wù)區(qū)已經(jīng)形成；初步形成了汽車零部件、農(nóng)副產(chǎn)品加工、醫(yī)藥化工、高新技術(shù)四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，浙江萬(wàn)向、河南金龍、四川通威等國(guó)內(nèi)500強(qiáng)企業(yè)先后蒞原投資興業(yè)，河南白鵝實(shí)業(yè)鵝絨裘皮加工項(xiàng)目等一批超億元項(xiàng)目相繼開工建設(shè)，縣域工業(yè)持續(xù)健康快速發(fā)展。小結(jié)：城市崛起催生市場(chǎng)機(jī)遇。目前，原陽(yáng)城鎮(zhèn)化人口比例
5、基本為33%，城鎮(zhèn)化水平剛剛脫離緩慢發(fā)展的初級(jí)階段（城鎮(zhèn)化人口30%以下）、進(jìn)入加速發(fā)展的中級(jí)階段（城鎮(zhèn)化人口30%—70%），快速成長(zhǎng)的城鎮(zhèn)化道路將為新區(qū)的發(fā)展提供難得的市場(chǎng)發(fā)展機(jī)遇，也將為本案贏得發(fā)展契機(jī)。二、市場(chǎng)現(xiàn)狀1、區(qū)域住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀?作為房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的主戰(zhàn)場(chǎng)，原陽(yáng)新區(qū)集中了90%以上的樓盤，其中不乏上宅·公園世紀(jì)、東輝·家天下等以住宅開發(fā)為主的超500畝大盤，而紫光明珠、匯寶名都新城、盛世佳苑、名門世家項(xiàng)目的組團(tuán)開發(fā)勢(shì)必導(dǎo)致新區(qū)住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)趨向白熱化。面對(duì)住宅市場(chǎng)供應(yīng)充足的現(xiàn)狀，純住宅項(xiàng)目的盲目介入，勢(shì)必將為增加項(xiàng)目的去化難度、拉長(zhǎng)銷售周期，難以快
6、速回籠資金，違背開發(fā)原則；?隨著新區(qū)商業(yè)、金融、生活配套的逐步完善，片區(qū)優(yōu)勢(shì)將更加明顯，周邊各住宅小區(qū)的陸續(xù)入住，區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)人口越來(lái)越密集，這將為商業(yè)項(xiàng)目提供人氣支撐。2、區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀目前，原陽(yáng)縣最集中的商業(yè)位于老城區(qū)勝利路與建設(shè)路交會(huì)處附近及東、西、南、北四條干道沿線上。繁華街道主要以商超百貨、服裝專賣、餐飲、電動(dòng)車、建材與汽修配件等業(yè)態(tài)為主，該區(qū)域是原陽(yáng)居民消費(fèi)、休閑的聚集地。老城區(qū)內(nèi)的商業(yè)明顯表現(xiàn)出下述特征：?經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)散亂分布，市場(chǎng)功能普遍單一；?傳統(tǒng)商業(yè)形態(tài)占主導(dǎo)，無(wú)統(tǒng)一有效的經(jīng)營(yíng)管理；?商業(yè)建筑形態(tài)滯后，有待升級(jí)：?缺少核心型的商業(yè)中心對(duì)于
7、老城區(qū)來(lái)說，早期商業(yè)市場(chǎng)缺乏統(tǒng)一科學(xué)的規(guī)劃，致使現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)呈散亂、無(wú)序的分布特征，商業(yè)產(chǎn)品功能單一落后，人們?nèi)找嫣岣叩南M(fèi)需求與品位得不到滿足，致使部分客戶到鄭州、新鄉(xiāng)等地消費(fèi)，因此來(lái)說，原陽(yáng)城區(qū)的商業(yè)功能與品位亟待得到提升。小結(jié)：住宅放量帶動(dòng)商業(yè)需求。原陽(yáng)近兩年住宅市場(chǎng)無(wú)論是發(fā)展規(guī)模還是發(fā)展速度都十分驚人，但商業(yè)發(fā)展相對(duì)落后，甚至還停留商業(yè)發(fā)展的最基礎(chǔ)階段。隨著當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和勞務(wù)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展推動(dòng)，城鄉(xiāng)居民住房需求快速增加、對(duì)商業(yè)消費(fèi)的需求也將隨之增長(zhǎng)。三、地塊分析1、基地狀況配圖：項(xiàng)目基地及周邊交通示意本項(xiàng)目南臨黃河大道，北至白廟路，西接育新路，東
8、臨原新路。項(xiàng)目四面臨路，通達(dá)性與昭示性良好，可有效提升項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)
