新鄉(xiāng)原陽地塊前期定位報告及商業(yè)規(guī)劃

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1、原陽地塊前期定位報告及商業(yè)規(guī)劃設(shè)計建議目錄第一部分城市市場地塊一、城市描述二、市場現(xiàn)狀三、地塊分析第二部分項目定位一、定位切入點二、總體定位三、功能定位四、客戶定位第三部分項目規(guī)劃建議一、各物業(yè)產(chǎn)品配比的理論及數(shù)據(jù)支持二、項目規(guī)劃建議及物業(yè)配比第四部分住宅首期產(chǎn)品建議第五部分商業(yè)規(guī)劃建議一、動線設(shè)計原則二、商業(yè)動線組織及人、車流分析三、商業(yè)物業(yè)規(guī)劃設(shè)計要點第六部分經(jīng)濟測算一、經(jīng)濟指標(biāo)二、收入估算三、成本預(yù)算四、開發(fā)節(jié)奏把控五、各階段資金流向分析前言商業(yè)，是一個城市繁華的標(biāo)志。商圈，是一個城市的名片。每一個城市都必定有其商業(yè)名片，北京有王府井步行街，上海有上

2、海新天地，杭州有武林廣場，鄭州有CBD商圈……這些地方經(jīng)過數(shù)年的文化、歷史、商業(yè)的積淀，因位置、城市功能的完善，從寂落到繁華，最終成為其所在城市的商業(yè)代言及形象代言。我們自問：誰來代表原陽？25?分鐘車程抵達(dá)省府鄭州，20?分鐘抵達(dá)市府新鄉(xiāng)，鄭州、新鄉(xiāng)兩個城市成了原陽30?分鐘生活圈內(nèi)的生活配套，也正是這樣的位置讓原陽城處于尷尬其中的境地。而老城區(qū)的固步不前，新城區(qū)的亟待爆發(fā)，為處于新老城區(qū)結(jié)合部的本案提供了難得的市場機遇。本報告中，我們將結(jié)合周邊的項目進(jìn)行資源整合，結(jié)合目前市場現(xiàn)狀進(jìn)行多種類產(chǎn)品的可行性分析，以差異化進(jìn)行市場定位，以期尋求突破現(xiàn)有商業(yè)之固

3、有模式，成就原陽商業(yè)的一片新天地！第一部分城市市場地塊一、城市描述原陽縣南臨黃河，位于新鄉(xiāng)市南端，全縣轄6鎮(zhèn)11個鄉(xiāng)，人口70多萬，其中縣城人口25萬人、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口近50萬人。區(qū)域面積1329平方公里。原陽位于新鄉(xiāng)和鄭州之間，區(qū)位優(yōu)越，交通便利。地處中原城市群核心腹地，與鄭州一河之隔、三橋相連，京廣澳高速、107?國道縱貫?zāi)媳?，鄭焦晉高速、310、311?省道橫穿東西，自縣城3?分鐘車程進(jìn)入全國交通主干網(wǎng)，20?分鐘抵達(dá)新鄉(xiāng)市區(qū)，25?分鐘車程抵達(dá)鄭東新區(qū)，40分鐘車程抵達(dá)新鄭國際機場。原陽縣城分為老城區(qū)和原陽新區(qū)兩個部分。目前，原陽老城區(qū)的城市建設(shè)相比其他

4、同級縣城相對落后，老城區(qū)亟需升級改造；原陽新區(qū)規(guī)劃為新城市的行政中心、文教中心、金融商業(yè)和高檔居住中心。以無污染工業(yè)園區(qū)和高檔居住區(qū)組成，城區(qū)總體規(guī)劃面積33平方公里。目前，建成區(qū)面積已達(dá)11?平方公里，以黃河大道和農(nóng)行大道交叉周圍區(qū)域為中心，圍繞中心廣場建設(shè)的行政辦公區(qū)和公共服務(wù)區(qū)已經(jīng)形成；初步形成了汽車零部件、農(nóng)副產(chǎn)品加工、醫(yī)藥化工、高新技術(shù)四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，浙江萬向、河南金龍、四川通威等國內(nèi)500強企業(yè)先后蒞原投資興業(yè)，河南白鵝實業(yè)鵝絨裘皮加工項目等一批超億元項目相繼開工建設(shè)，縣域工業(yè)持續(xù)健康快速發(fā)展。小結(jié)：城市崛起催生市場機遇。目前，原陽城鎮(zhèn)化人口比例

5、基本為33%，城鎮(zhèn)化水平剛剛脫離緩慢發(fā)展的初級階段（城鎮(zhèn)化人口30%以下）、進(jìn)入加速發(fā)展的中級階段（城鎮(zhèn)化人口30%—70%），快速成長的城鎮(zhèn)化道路將為新區(qū)的發(fā)展提供難得的市場發(fā)展機遇，也將為本案贏得發(fā)展契機。二、市場現(xiàn)狀1、區(qū)域住宅市場現(xiàn)狀?作為房地產(chǎn)競爭的主戰(zhàn)場，原陽新區(qū)集中了90%以上的樓盤，其中不乏上宅·公園世紀(jì)、東輝·家天下等以住宅開發(fā)為主的超500畝大盤，而紫光明珠、匯寶名都新城、盛世佳苑、名門世家項目的組團開發(fā)勢必導(dǎo)致新區(qū)住宅市場競爭趨向白熱化。面對住宅市場供應(yīng)充足的現(xiàn)狀，純住宅項目的盲目介入，勢必將為增加項目的去化難度、拉長銷售周期，難以快

6、速回籠資金，違背開發(fā)原則；?隨著新區(qū)商業(yè)、金融、生活配套的逐步完善，片區(qū)優(yōu)勢將更加明顯，周邊各住宅小區(qū)的陸續(xù)入住，區(qū)域內(nèi)的消費人口越來越密集，這將為商業(yè)項目提供人氣支撐。2、區(qū)域商業(yè)市場現(xiàn)狀目前，原陽縣最集中的商業(yè)位于老城區(qū)勝利路與建設(shè)路交會處附近及東、西、南、北四條干道沿線上。繁華街道主要以商超百貨、服裝專賣、餐飲、電動車、建材與汽修配件等業(yè)態(tài)為主，該區(qū)域是原陽居民消費、休閑的聚集地。老城區(qū)內(nèi)的商業(yè)明顯表現(xiàn)出下述特征：?經(jīng)營業(yè)態(tài)散亂分布，市場功能普遍單一；?傳統(tǒng)商業(yè)形態(tài)占主導(dǎo)，無統(tǒng)一有效的經(jīng)營管理；?商業(yè)建筑形態(tài)滯后，有待升級：?缺少核心型的商業(yè)中心對于

7、老城區(qū)來說，早期商業(yè)市場缺乏統(tǒng)一科學(xué)的規(guī)劃，致使現(xiàn)在經(jīng)營業(yè)態(tài)呈散亂、無序的分布特征，商業(yè)產(chǎn)品功能單一落后，人們?nèi)找嫣岣叩南M需求與品位得不到滿足，致使部分客戶到鄭州、新鄉(xiāng)等地消費，因此來說，原陽城區(qū)的商業(yè)功能與品位亟待得到提升。小結(jié)：住宅放量帶動商業(yè)需求。原陽近兩年住宅市場無論是發(fā)展規(guī)模還是發(fā)展速度都十分驚人，但商業(yè)發(fā)展相對落后，甚至還停留商業(yè)發(fā)展的最基礎(chǔ)階段。隨著當(dāng)?shù)亟?jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整和勞務(wù)經(jīng)濟的發(fā)展推動，城鄉(xiāng)居民住房需求快速增加、對商業(yè)消費的需求也將隨之增長。三、地塊分析1、基地狀況配圖：項目基地及周邊交通示意本項目南臨黃河大道，北至白廟路，西接育新路，東

8、臨原新路。項目四面臨路，通達(dá)性與昭示性良好，可有效提升項目的商業(yè)價