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《仲量聯(lián)行杭州市錢江新城項(xiàng)目最高最好用途研究終期報(bào)告》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在學(xué)術(shù)論文-天天文庫。
1、致華峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司杭州市錢江新城項(xiàng)目最高最好用途研究終期報(bào)告二OO八年六月xxxxxC03免責(zé)聲明就我們所知，我們?cè)谘芯窟^程中所依據(jù)的資料和信息是準(zhǔn)確和有效的。但是，一旦我們所依據(jù)的基本假設(shè)有所改變，我們的推薦和建議也可能將隨之而變。下列因素將可能導(dǎo)致我們的基本假設(shè)發(fā)生變化：V新的政府法令V公司政策的變化V對(duì)杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)可能產(chǎn)生影響的重大社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政治改革事件我們?cè)诖藦?qiáng)調(diào)仲量聯(lián)行的任務(wù)只局限于提供詳細(xì)的物業(yè)顧問和市場(chǎng)建議，我們的研究不包括任何法律和稅務(wù)議題。這份報(bào)告僅為貴方使用，具有保密性。我們不對(duì)任何第三方承擔(dān)任何責(zé)任
2、，同時(shí)，未經(jīng)我方事前的書面同意，本報(bào)告的全部或任何部分不得在任何文件、聲明中發(fā)表或與第三方交流。我們?cè)诖藦?qiáng)調(diào)，對(duì)于未來需求、商業(yè)趨勢(shì)、物業(yè)價(jià)格、租金和吸納量的估計(jì)是對(duì)未知事物的估計(jì)，這些估計(jì)應(yīng)該被認(rèn)為是對(duì)未來可能發(fā)生事物的預(yù)示性的評(píng)估，而非完全確定的事實(shí)。對(duì)這些主要因素作出預(yù)測(cè)的過程包含了許多對(duì)外界因素非常敏感的變量，任何改變都可能極大地影響該報(bào)告的結(jié)果，我們?cè)诖颂嵴?qǐng)貴方注意。該報(bào)告的結(jié)論絕不代表常規(guī)意義上的物業(yè)估價(jià)。物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值受到諸多因素的影響，例如場(chǎng)地特性、開發(fā)項(xiàng)目性質(zhì)、質(zhì)量和條件、可比銷售、市場(chǎng)趨勢(shì)、收益、競(jìng)爭(zhēng)、規(guī)劃和設(shè)
3、計(jì)、產(chǎn)權(quán)的抵押、限制和其他障礙等等。該報(bào)告并沒有包括上述這些因素。因此，我們認(rèn)為該報(bào)告中的分析只是預(yù)示性的，而非一份完整的估價(jià)報(bào)告。對(duì)于貴方或任何第三方在融資、購買、出讓或出租等交易中因使用該報(bào)告中的財(cái)務(wù)分析而引起的任何損失和損害，我們不承擔(dān)任何責(zé)任。xxxxxC032目錄一．杭州重點(diǎn)區(qū)域及項(xiàng)目分析4二．杭州租戶特征研究58三．國(guó)際國(guó)內(nèi)案例分析64四．辦公樓開發(fā)建議80五．零售開發(fā)建議114六．樓宇LED大屏幕研究168七．財(cái)務(wù)分析174八．終期研究總結(jié)186xxxxxC033一.杭州重點(diǎn)區(qū)域及項(xiàng)目分析xxxxxC031.錢江新城
4、概述xxxxxC035項(xiàng)目地理位置與自然條件?錢江新城位于杭州市江干區(qū)東部，距離西湖風(fēng)景區(qū)約4.5公里，距蕭山國(guó)際機(jī)場(chǎng)約18公里。期?新城一期東臨錢塘江，南靠復(fù)興大橋，西依二城秋濤路，北至錢塘江二橋、艮山西路?？傉际姓陆孛娣e15.8平方公里。其中包括一個(gè)核心區(qū)和錢兩翼，為2001~2007年重點(diǎn)打造區(qū)域。整個(gè)一期期核心區(qū)規(guī)劃建設(shè)總體量將達(dá)到820萬平方米一城（包括政府投資項(xiàng)目在內(nèi)），兩翼規(guī)劃均為西湖新江住宅。錢?二期規(guī)劃為東至和睦港，南至錢塘江，西與一期相連，北至規(guī)劃中的錢江路，總面積2.86平方公里。二期主要規(guī)劃為住宅。?
5、錢江新城依錢塘江而立，沿江一線規(guī)劃有大面積的生態(tài)綠化帶，使整個(gè)新城最大限度地接近水體。與此同時(shí)，新城內(nèi)還規(guī)劃有大面積的綠色公共空間。意在結(jié)合內(nèi)外景觀，營(yíng)造一個(gè)園林式城市棲居空間。xxxxxC036發(fā)展歷史“大杭州”概念出臺(tái)基礎(chǔ)設(shè)施和公共建筑中央商務(wù)區(qū)基本建成確立錢江新城發(fā)展方向開工建設(shè)2001年2003-2006年2010年2000年以前2002年2005年至今商業(yè)及住宅項(xiàng)目建設(shè)相繼菜地/魚塘整體及核心區(qū)規(guī)劃完成動(dòng)工?2001年，“大杭州”規(guī)劃概念的出臺(tái)標(biāo)志著杭州從“西湖時(shí)代”邁向了“錢江時(shí)代”，錢江新城作為杭州今后幾年的發(fā)展重點(diǎn)
6、被正式提出。這片過去為魚塘菜地之用的處女地未來將成為杭州的CBD。?政府先后委托上海城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院和杭州市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院編制總體規(guī)劃及控制性詳規(guī)，并邀請(qǐng)了德國(guó)歐博邁亞公司進(jìn)行規(guī)劃咨詢。2002年整體規(guī)劃基本完成。?從2003年開始，新城內(nèi)的大型公共建筑的建設(shè)相繼啟動(dòng)。2004年，杭州大劇院首先落成。?從2003年開始，新城內(nèi)土地開始通過招拍掛形式先后被多家省內(nèi)外開發(fā)商獲得。經(jīng)過一段觀望期之后，商業(yè)和住宅項(xiàng)目從2005年開始開工建設(shè)。一些住宅在2007年已開盤銷售。預(yù)計(jì)到2010年，中央商務(wù)區(qū)建設(shè)將基本完成。xxxxxC037區(qū)
7、域總體定位?伴隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和城市的飛快建設(shè)，西湖區(qū)域已不能滿足杭州未來發(fā)展的需要，因而錢江新城是杭州尋求新發(fā)展的產(chǎn)物。其將是杭州未來的發(fā)展“原點(diǎn)”,在此“原點(diǎn)”上，杭州有了更為開闊的發(fā)展空間。?錢江新城總體分為兩期。一期被大體劃分為三錢江新城二期大區(qū)塊，形成“一心兩翼”的格局。其中，位于中心位置的中央商務(wù)區(qū)已經(jīng)首先啟動(dòng)建設(shè)。?整個(gè)新城，旨在進(jìn)一步提高杭州的城市品位，改善城市的生態(tài)環(huán)境，完善城市的基礎(chǔ)功能，錢江新城一期提高城市的綜合競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)城市的可持續(xù)發(fā)展。?新城未來不僅僅將是杭州的CBD，也將是城市的行政中心。屆時(shí)，市委
8、、市政府機(jī)關(guān)及院外杭州中央商務(wù)區(qū)部門，除個(gè)別單位外，將會(huì)全部搬遷至新城辦公。?除商務(wù)辦公之外，錢江新城內(nèi)還將為人們創(chuàng)建一個(gè)優(yōu)美舒適綠色的居住環(huán)境，大幅度地提高人們的生活質(zhì)量。xxxxxC038中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃定位?核心區(qū)塊即中央商務(wù)區(qū)占地面積4平方公
