《尚東國際名園》PPT課件

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1、市場研究價格論證客戶研究營銷策略市場研究整體市場特征1、土地供應(yīng)：土地盤存嚴(yán)格控制，有償使用土地供應(yīng)量少2、商品房供需情況：06年開始，供求比開始趨于平衡3、商品房成交價格：成交價格連續(xù)4個月上漲。4、政策導(dǎo)向：調(diào)控從05年的“全面開花”向06年的“精確制導(dǎo)”過渡回暖的表現(xiàn)：1、成交套數(shù)同比增加：約100套/天，維持在約600套/天2、成交面積同比增加：約1萬平方米/天,維持在8-9萬/平方米3、成交價格趨于穩(wěn)定：9000-9500元/平方米4、回暖區(qū)域：浦東以三林為代表，浦西則是內(nèi)環(huán)區(qū)域市場解凍，供求走穩(wěn)、成交放量年后整體市場出現(xiàn)回暖目前市場的回暖是多種因素形成，市場特征

2、：內(nèi)環(huán)、中環(huán)趨于穩(wěn)定。1、年后以世博為代表的動拆遷速度加快。2、銀行貸款政策松綁。貸款額度基本上升到八成。新還貸產(chǎn)品的出現(xiàn)（雙周供、寬限期還款等）3、新聞輿論導(dǎo)向開始翻轉(zhuǎn)，媒體宣傳以倡導(dǎo)健康自住為主外在因素內(nèi)在因素1、2005年受市場壓抑的剛性需求在長達(dá)1年的觀望和等待下集中釋放2、2006年基于婚房需求等鮮明自住購房需求的激發(fā)3、傳統(tǒng)年后成交高潮的出現(xiàn)年后的土地的市場仍然保持“一片沉寂”1、05年的土地供應(yīng)主要配套商品房用地為主,有償使用用地的住宅部分僅有約54萬平方米。2、06年僅有6幅配套商品房用地招標(biāo)。有償使用土地的供應(yīng)量為0。3、近期傳出土地已經(jīng)審批但未獲得開工允

3、許的別墅項目可能停止開發(fā)的消息。特征：土地盤存嚴(yán)控06年調(diào)控——新六條正式出臺1、一個非常溫和宏觀調(diào)控的指導(dǎo)文件。里面都是定性分析的東西，沒有定量的，定量的是需要各地方去定。2、“國八條”理論迄今已經(jīng)上有三次，去年四月底的“國八條”就已經(jīng)講的很清楚了。這次的“國六條”的感覺是把前面幾次“國八條”的重要精神重新再拿出來做了一次強調(diào)，所以必須是各自去體會。對于上海的影響要看上海具體執(zhí)行細(xì)則競爭市場未來域環(huán)球翡翠灣萬科新里程環(huán)球中央花園櫻桃苑衡辰三林苑恒大項目錦繡華城翡翠上南新盤在售項目地址總規(guī)模（萬M2）可售套數(shù)（套）環(huán)球翡翠灣西泰林路158弄16100環(huán)球中央花園楊高南路53

4、89號10176未來域御橋路288號15534萬科新里程楊高南路、高青路1714櫻桃苑三林路、環(huán)林東路1058翡翠上南楊南路399弄7.5173錦繡華城二期錦繡路3168號18.9315恒大國際廣場云臺路4/衡辰三林苑三林路、環(huán)林東路6/區(qū)域市場——供應(yīng)項目多數(shù)據(jù)截止到06Q1價格分析－價格走勢基本平穩(wěn)1、各主要在售樓盤月度成交均價走勢非常平穩(wěn)，整體未出現(xiàn)明顯調(diào)價現(xiàn)象2、萬科新里程與環(huán)球翡翠灣由于受到可售房源價格變化而導(dǎo)致階段性下調(diào)3、目前毛坯公寓價格基本在7500-8000元之間，裝修房價格在9100-9500元之間去化分析－整體推案銷售率達(dá)到70%項目累計推出套數(shù)目前可

5、售套數(shù)累積推案銷售率2005年全年成交套數(shù)06年1-3月成交套數(shù)06年成交占比櫻桃苑2365075%/186100%萬科新里程3991496%7830755%環(huán)球中央34817450%4812673%環(huán)球翡翠灣花園108010091%74723324%未來域100453447%34512526%翡翠上南50817366%2577823%合計3575104570%1475105542%板塊內(nèi)累計推出3575套房源,目前可售房源1045套,整體推案銷售率高達(dá)70%06年板塊各樓盤成交狀況均比較明顯的改善,1-3月合計完成1055套房源的銷售,占總成交比重的40%數(shù)據(jù)截止到06Q

6、11、進入06年后，板塊市場交易出現(xiàn)進一步回暖跡象，各樓盤價格走勢穩(wěn)定，在售項目均無明顯調(diào)價跡象，目前區(qū)域價格體系已經(jīng)受到消費者所認(rèn)同，如按此發(fā)展軌跡則前景比較看好。2、考慮到05年剩余的較大體量，加上未來區(qū)域巨大的新增規(guī)模，且在產(chǎn)品上存在較大的相似性，因此06年三林板塊同質(zhì)化競爭將逐漸明顯，整體競爭態(tài)勢比較嚴(yán)峻?？偨Y(jié)競爭態(tài)勢嚴(yán)峻，價格突破存在難度我們非常慶幸尚東國際的定位，不需要在三林的多國演義中狹生存浦東世茂濱江花園山水國際濱江蘭庭陸家嘴國際華城陸家嘴中央公寓未來域新里程尚東國際旭輝新構(gòu)想東方城市公寓廣洋華景苑仁恒河濱城第九城市曉園碧云東方公寓環(huán)球翡翠灣花園錦繡華城上海

7、綠城翡翠上南春江花悅園證大家園湯臣豪庭美麗空間陽光國際公寓廣蘭名苑板塊市場板塊市場——競爭對手定位分析屬性案名未來域新里程東方城市公寓錦繡滿堂環(huán)球翡翠灣花園品牌定位資源戶型價格/平米金地集團萬科集團東楊地產(chǎn)三灣一岸，高層，小高層浦東中環(huán)內(nèi)全生活社區(qū)8500元10000-12000大型社區(qū)配套萬科品牌8000-10000元2-4房成熟居住圈成熟配套2-3房2-3房2-4房12000元內(nèi)環(huán)線內(nèi)成熟居住圈9600-12600上海綠城綠城集團成熟社區(qū)，完善配套2-3房13000元大型社區(qū)配套金地品牌2-3房上海隆宇2010