人大經濟法課件經濟法

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1、第五章要素市場規(guī)制法第一節(jié)房地產市場的法律規(guī)制一、概括1、住房狀況人均建筑面積10平方米以下的，近1000萬戶，占城鎮(zhèn)家庭總戶數的5.5%享受住房保障的，低于城鎮(zhèn)家庭總戶數的1%2007年，廉租房建設的投入低于政府當年財政支出的0.3%2、立法概況《城市規(guī)劃法》（1989年制定）及其實施條例《建筑法》（1997年制定）《土地管理法》（2004年修）《城市房地產管理法》（2007年修）《物業(yè)管理條例》（2007年修）《基本住房保障法》（征求意見稿）二、房地產的特征和管理體制（一）房地產的特征稀缺性固定性耐用性（二）房地產管理體制建設行政主管部門、土地行政主管部門、城市規(guī)劃管理

2、部門三、房地產開發(fā)市場的法律規(guī)制（一）房地產開發(fā)的概念是指在依法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。（二）房地產開發(fā)的基本原則1．依法在取得土地使用權的城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內從事房地產開發(fā)的原則。2．房地產開發(fā)必須嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃原則。3．房地產開發(fā)應當堅持全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設原則。4．正確處理近期建設和遠景發(fā)展關系的原則。（三）房地產開發(fā)企業(yè)1、分級劃分為一、二、三、四個資質等級2、承擔建設項目的限制一級，不受限制，可以在全國范圍承攬房地產開發(fā)項目二級資質及二級資質以下，可以承擔建筑面積25萬平方米以下的開發(fā)建設項目。3、成立的條件

3、—有自己的名稱和組織機構；—有固定的經營場所；—有符合國務院規(guī)定的注冊資本；一級，不低于5000萬元；二級，不低于2000萬元；三級，不低于800萬元；四級，不低于100萬元—有足夠的專業(yè)技術人員；—法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。四、土地管理（一）土地的產權1、土地的所有權（1）二元制國家農民集體（2）國家所有的土地范圍——城市市區(qū)的土地——農村和城市郊區(qū)被國家依法沒收、征收的土地——依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地——農村集體經濟組織全部成員轉為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地——因國家組織移民、自然災害等原因，農民成建制地集體前一后，不再使用的

4、原屬于遷移農民集體所有的土地。（3）農民集體所有的土地范圍——農村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外——宅基地和自留地、自留山（4）農民集體所有土地的經營管理主體——村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理；——有兩個以上農村集體經濟組織的，由村內各該農村集體經濟組織或者村民小組經營、管理；——已經屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農村集體經濟組織經營、管理。（5）所有權證農民集體所有土地，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)所有權證——宅基地的用途：用于建造住房、輔助用房（廚房、倉庫、廁所）、庭院、沼氣池、禽獸舍、柴草堆放等——宅基地與宅基地附屬物的權屬和權限：農

5、戶享有宅基地使用權，不得買賣、出租和非法轉讓農戶對宅基地上的附著物享有所有權，有買賣和租賃的權利——房屋流轉與限制：房屋出賣或出租后，宅基地的使用權隨之轉給受讓人或承租人，但宅基地所有權始終為集體所有。出賣、出租房屋后再申請宅基地的，不予批準渭河流經甘肅、陜西等省，是黃河的主要支流，但它是一條河道不固定的河流，幾年倒向南邊，幾年倒向北邊，經常沖刷侵害著耕地，沿河地帶流傳的“三十年河東，三十年河西”的說法。在陜西省渭河流域有兩座村莊，渭河沿著彎曲的河道在兩村之間流過，位于渭河北岸的叫王村，位于渭河南岸的叫劉村。在上個世紀90年代初渭河的一次改道中，渭河河道向北偏移，侵蝕了王村

6、數十畝耕地。同時，由于河道的北移，在渭河南岸劉村一側原來的河道上新形成了一塊面積略小被侵蝕耕地的灘涂。河道北移后，王村村民渡過渭河對新增加的灘涂進行了開發(fā)和耕種，劉村村民也對這片灘涂進行開發(fā)改造，兩村村民由此發(fā)生糾紛。兩村均主張對這片土地享有所有權。思考：本案中的新增灘涂的所有權歸誰？1995年《確定土地所有權和使用權的若干規(guī)定》規(guī)定：依據1950年<中華人民共和國土地改革法〉及有關規(guī)定，凡當時沒有將土地所有權分配給農民的土地屬于國家所有；土地所有權有爭議，不能依法證明爭議土地屬于農民集體所有的，屑于國家所有。（6）農村集體土地所有權的限制——不能直接用于房地產開發(fā)——不能

7、出讓、轉讓、出租用于非農業(yè)建設——不能擅自改變土地用途農用地：包括耕地、林地、草地、農田水利用地、養(yǎng)殖水面等2、國有土地使用權（1）取得方式有償取得：出讓、租賃、國有土地使用權作價出資或入股無償取得：劃撥（2）出讓指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為A.取得方式——拍賣、招標、掛牌或者雙方協議的方式——工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者，應當采取招標、拍賣等公開競價的方式B.使用期限居住用地70年工業(yè)用地50年教育