連城山谷金眾東莞項(xiàng)目推廣策略案

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1、東莞南城最亮麗的風(fēng)景線金眾東莞項(xiàng)目傳播策略案在何處我是誰誰是我對誰說說什么怎么說在何處？???市場環(huán)境1.1我在東莞南城市場井噴片區(qū)形象漲價(jià)潛力沸點(diǎn)區(qū)域形勢喜人配套缺乏規(guī)模劣勢同質(zhì)競爭消費(fèi)理性形勢逼人1.2房地產(chǎn)廣告的革命我們曾經(jīng)用一本小資生活情調(diào)的書就賣完了所有的房子消費(fèi)者慢慢發(fā)現(xiàn)，可以選擇的房子大不相同，而可以選擇的生活方式卻為什么千篇一律。我們曾經(jīng)用一個(gè)歐美的社區(qū)藍(lán)本就可以感動(dòng)市場曾經(jīng)的神話面對理性的東莞人，一定要說點(diǎn)實(shí)在的。我是誰？???產(chǎn)品分析黃金地段、景觀秀麗、完美生態(tài)、坐擁繁華、超級大盤、創(chuàng)新概念、國際品質(zhì)、洋房典范、主

2、流之選、上層建筑這才是關(guān)于項(xiàng)目的三個(gè)關(guān)鍵詞：南城、超低密度、絕版南城世界看東莞，東莞看南城，作為規(guī)劃中的東莞城市中心區(qū)，南城的區(qū)域定位一定要說。超低密度犧牲了銷售面積創(chuàng)造的低容積率，如果不堅(jiān)決地說出來，就是浪費(fèi)成本。絕版創(chuàng)新的專利產(chǎn)品加上不再審批的容積率，絕版當(dāng)之無愧。2.1定義：我是“南城超低密度絕版____”很好，我們處在未來城市規(guī)劃的熱點(diǎn)區(qū)域更好，我們擁有經(jīng)得起揮霍的土地來創(chuàng)造這樣的容積率最好，我們看到有這樣一群人：羨慕著有別墅的生活，卻又怕太張揚(yáng)找到一個(gè)詞“美墅”2.2定位：我是“南城超低密度絕版美墅”規(guī)模是較小的產(chǎn)品是創(chuàng)新的

3、地段是非中心的價(jià)格是實(shí)在的金眾集團(tuán)在東莞開發(fā)的第一個(gè)樓盤。配套是缺乏的項(xiàng)目的狀況目前是這樣的誰是我？???競爭概況3.1來自中央居住區(qū)的競爭金地格林小城????物業(yè)類別：普通住宅????建筑類別：多層、小高層、高層??物業(yè)地址：南城區(qū)南城區(qū)宏偉路金地格林小城???環(huán)線位置：三至四環(huán)????開發(fā)商：金地地產(chǎn)????起價(jià)：3500元/平方米均價(jià)：3800元/平方米最高價(jià)：4400元/平方米??占地面積：136000平方米??????容積率：1.90建筑面積：250000平方米總戶數(shù)：2017景湖春曉:物業(yè)類別：花園洋房???建筑類別：小高

4、層???物業(yè)地址：南城區(qū)四環(huán)路，正對景湖花園大門口???環(huán)線位置：三至四環(huán)???開盤時(shí)間：2005-11-19占地面積：210000平方米總戶數(shù)：1300建筑面積：430000平方米綠化率：50%樓層狀況：總共有2400套洋房，首期近1300套洋房及部分商鋪??????世紀(jì)城國際公館二期物業(yè)類別：別墅、聯(lián)排別墅、臺(tái)地別墅、疊加別墅、公館洋房???建筑類別：多層、小高層??????物業(yè)地址：南城區(qū)東莞大道世紀(jì)城???環(huán)線位置：二至三環(huán)??????起價(jià)：4000元/平方米均價(jià)：4500元/平方米最高價(jià)：5000元/平方米???建筑面積：1

5、300000平方米???容積率：0.69綠化率：56.70%?????????東峻豪苑物業(yè)類別：花園洋房、別墅????建筑類別：小高層、多層????物業(yè)地址：南城區(qū)東駿路???環(huán)線位置：二至三環(huán)??????起價(jià)：11000元/平方米均價(jià)：12000元/平方米最高價(jià)：13000元/平方米????開盤時(shí)間：2005-9-18占地面積：286800平方米????建筑面積：480000平方米樓層狀況：規(guī)劃以5至18層洋房和別墅容積率：1.78???????中信森林湖物業(yè)類別：別墅??????建筑類別：臨水獨(dú)立別墅、非臨水獨(dú)立別墅、雙聯(lián)排別墅、

6、多聯(lián)排別墅、公寓??物業(yè)地址：南城區(qū)五環(huán)路與東莞大道交匯處??????環(huán)線位置：四至五環(huán)????占地面積：658182平方米??建筑面積：657920平方米????容積率：1??總戶數(shù)：4373???????3.2來自生態(tài)區(qū)的競爭御花苑二期物業(yè)類別：別墅、小洋房????建筑類別：多層、小高層??物業(yè)地址：南城區(qū)南外環(huán)路水漮山生態(tài)生活區(qū)???????占地面積：557900.60平方米????建筑面積：800000平方米????容積率：0.99綠化率：69.30%??產(chǎn)品：競爭樓盤規(guī)模普遍比較大，建筑形態(tài)與戶型設(shè)計(jì)同質(zhì)化嚴(yán)重，園林景觀設(shè)計(jì)

7、優(yōu)秀，擁有市中心的配套優(yōu)勢，居住氛圍成熟。品牌：開發(fā)商皆為有一定實(shí)力的企業(yè)，擁有強(qiáng)勢的品牌資源傳播定位：以中央居住與生態(tài)概念為主。3.3發(fā)現(xiàn)一個(gè)驚人的事實(shí)別人做不到，我們的項(xiàng)目能做到！好大一個(gè)南城，竟然沒有人是我這么低的容積率，還贈(zèng)送這么多空間！我們的項(xiàng)目具有0.9的容積率,還贈(zèng)送夾層地下室前后花園對誰說？???消費(fèi)者分析4.1目標(biāo)消費(fèi)群特性分析一個(gè)陷阱：思維慣性客戶主要為私企業(yè)主、公務(wù)員、臺(tái)商港客東莞客戶比較務(wù)實(shí)，對眼見為實(shí)的展示尤為看重，東莞人都很有錢，公務(wù)員等收入比深圳還要高大多家里都有幾套房子，對房子需求不急，對概念性的東

8、西，持懷疑態(tài)度，不太接受粵語語系客戶多于普通話語系客戶中高端客戶對房子帶來的社會(huì)標(biāo)簽作用很看重，要有豪的感覺大多是東莞本地人或來此地5—7年以上，年齡30—40歲市場容不得撒網(wǎng)，它只給你一次射擊的機(jī)會(huì)。選擇我們項(xiàng)目的目標(biāo)