公共秩序維護管理

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1、物業(yè)公共秩序管理服務(wù)案例1：北京市海淀區(qū)玉海園小區(qū)業(yè)主張銳在小區(qū)小南門處被人捅死，保安張永強在目擊有人打斗的情況下，因為害怕而溜走，且沒有人向警方報案。據(jù)張銳的父親張文國說，事發(fā)當(dāng)晚，附近的客戶找張銳去維修電腦。再次見到張銳時，他已經(jīng)倒在血泊中，“好多好多的血，氣都不出了?！睆埼膰约簱艽蛄?10和120，但兒子終因失血性休克而死亡。附近住戶劉東（化名）證明，他當(dāng)時路過，看到有人打架，還對一旁的保安說，“你怎么不去管。”但保安沒應(yīng)聲。事發(fā)第二天，當(dāng)?shù)鼐游瘯晃淮髬岄e聊中向保安張永強問起此事，小張說他當(dāng)時確實看到了，可是因為害怕就沒管。大媽在后來的庭審中，也出庭就此作證。此后不久，張永強

2、辭去了保安工作，下落不明。案件爭論焦點小區(qū)刑案由誰擔(dān)責(zé)庭審中雙方爭論的焦點是，誰該為張銳之死負(fù)責(zé)死者家屬的觀點物業(yè)服務(wù)企業(yè)的觀點物業(yè)服務(wù)企業(yè)的觀點該為張銳之死承擔(dān)法律責(zé)任的是殺害他的兇手，而不是物業(yè)公司。在法律上張銳死亡的原因是兇手的犯罪行為。歹徒能夠進入小區(qū)并不表明物業(yè)公司未盡到職責(zé)，保安不具備分辨好人與壞人的能力。而且，張銳遇害是一個突發(fā)的刑事案件，作為保安也不具備制止突發(fā)刑事案件的能力。玉海園小區(qū)的小南門不是小區(qū)的主要出入口，依據(jù)北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，公司沒有義務(wù)在小南門設(shè)保安。死者家屬的觀點正是因為保安的不盡責(zé)、置之不理，才導(dǎo)致兒子在被扎后1個小時才被送到醫(yī)院，耽誤了

3、最佳搶救時間。“送到醫(yī)院時，孩子的血都要流干了，醫(yī)生說哪怕早10分鐘都有生還的希望。”他認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該對孩子的死承擔(dān)全部責(zé)任。如果他們在發(fā)現(xiàn)打斗時上前制止、報警甚至在兒子被扎后及時撥打120，兒子都不會死。法院判決海淀法院對發(fā)生在玉海園小區(qū)的這起因刑事案件引起的物業(yè)糾紛做出一審判決，物業(yè)公司被判20%的補充賠償責(zé)任，張銳父母因此獲賠6萬余元依據(jù)相關(guān)司法解釋，本案中，造成張銳死亡的直接原因是歹徒行兇，也就是第三人的侵害行為，現(xiàn)案件尚未偵破，侵害人也沒有發(fā)現(xiàn)。物業(yè)公司作為安全保障義務(wù)人也有過錯，應(yīng)當(dāng)在其能夠防止或制止侵害的范圍內(nèi)，承擔(dān)相應(yīng)的補充賠償責(zé)任。據(jù)此，判定物業(yè)對張文國夫婦因張

4、銳死亡所受損失承擔(dān)20%的補充賠償責(zé)任。物業(yè)公司提供的保安服務(wù)不是治安保障服務(wù)。它的義務(wù)主要體現(xiàn)在業(yè)主和物業(yè)公司的物業(yè)管理合同中。在本案中，雙方簽訂的物業(yè)管理合同中，保安服務(wù)的內(nèi)容為：維持公共秩序，包括安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤。服務(wù)質(zhì)量中對保安的要求為：24小時巡查，責(zé)任到人。這個合同沒有對保安服務(wù)的內(nèi)容作特別約定，依照物業(yè)管理的相關(guān)法規(guī)，法院可以認(rèn)定，物業(yè)公司所負(fù)的保安義務(wù)只是為維護公共秩序的防范性保衛(wèi)活動。也就是說，如果保安沒有發(fā)現(xiàn)張銳和人打斗并被捅死，物業(yè)公司不用承擔(dān)責(zé)任。但是，在本案中有一個特殊的情節(jié)，保安張永強發(fā)現(xiàn)了打斗，卻置之不理。根據(jù)物業(yè)管理合同，物業(yè)在履行保安服務(wù)過程中

5、存在過錯，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)民事責(zé)任。案例分析保安只有維護本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共秩序等職責(zé)，物業(yè)費中也包括公共秩序維護費，但這個費用是用于對公共區(qū)域的秩序維護，業(yè)內(nèi)稱“紅線以里、戶門以外?！痹谶@個范圍內(nèi)的秩序維護保安是責(zé)無旁貸的。但刑事案件和其他事件不同，是突發(fā)的，無法預(yù)知的。保安也不是警察、武警，個人素質(zhì)、能力方面都很有限，在應(yīng)對各類突發(fā)事件時，反應(yīng)也會有所差異案例分析律師建議“物業(yè)安保合同切忌籠統(tǒng)”由業(yè)委會會同物業(yè)服務(wù)企業(yè)細(xì)化合同，附加刑案保安所負(fù)責(zé)任“保安合同”簽訂的原則是越細(xì)越好，而且一定要由業(yè)主委員會同物業(yè)簽訂。將細(xì)化的合同條款附加在原合同上，以此保護自身的利益。比如保安在小區(qū)內(nèi)設(shè)幾個崗

6、，多長時間輪崗，在小區(qū)內(nèi)一天的巡查次數(shù)，小區(qū)內(nèi)監(jiān)控錄像保留多久，是不是只有持許可證者才許進門，無證者如何辦理等等。小區(qū)業(yè)主和居民安全屬于公共事務(wù)，是政府公共管理的范疇，應(yīng)由公安部門負(fù)責(zé)。小區(qū)的公共治安、安全防范的管理責(zé)任應(yīng)由公安部門承擔(dān)，“保衛(wèi)治安”的是公安而不是保安。所有物業(yè)的保安都叫秩序維護員，但大家習(xí)慣了才叫保安。為什么叫秩序維護員呢，因為物業(yè)是不給業(yè)主看家護院的，物業(yè)的保安是維護秩序的，管理院內(nèi)的一些雜事，車輛亂停亂放之類，但大多業(yè)主家被盜丟東西都找物業(yè)要求賠償，以為保安應(yīng)該管的?？倖柋０彩歉墒裁吹?，其實一般的偷盜物業(yè)是不管的，如果保安看見面沒制止那是保安物業(yè)的責(zé)任，如果人家沒

7、抓到那跟物業(yè)沒關(guān)系的。所以才有的秩序維護管理員一說，就是為了避免因為這個而和業(yè)主發(fā)和爭執(zhí)，因為很多業(yè)主都存在這個誤區(qū)，丟東西就找物業(yè)，要知道那是警察叔叔的工作，物業(yè)起到的作用也就是協(xié)調(diào)人家辦案，像提供個監(jiān)控之類。業(yè)主家中被盜，物業(yè)公司應(yīng)否賠償？某小區(qū)業(yè)主李某，上班回家后發(fā)現(xiàn)自己的住房被盜賊光顧，房內(nèi)的財物損失上萬元，盜賊已經(jīng)逃之夭夭，負(fù)責(zé)小區(qū)安全的保安沒能提供有力的線索，門衛(wèi)也沒有陌生來訪人員的登記記錄。李某認(rèn)為，物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主簽訂的合同中