房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè)

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1、2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)政策市場(chǎng)基本解讀經(jīng)濟(jì)大家對(duì)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題分析個(gè)人見(jiàn)解宏觀金融政策解讀政策市場(chǎng)解讀Part1貨幣政策——通脹形勢(shì)嚴(yán)峻，回收流動(dòng)性的貨幣政策延續(xù)上半年連續(xù)6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，已達(dá)21.5%的歷史高位上半年三次加息，CPI高企，負(fù)利率依舊數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)人民銀行貨幣政策體現(xiàn)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)周期GDP%CPI%3%CPI>3%，GDP增速>8%高增長(zhǎng)、高通脹（過(guò)熱）CPI>3%，GDP增速<8%低增長(zhǎng)、高通脹（滯脹）CPI<3%，GDP增速>8%高增長(zhǎng)、低通脹（最優(yōu)）CPI<3%，GDP增速<8%低增長(zhǎng)、低通脹（危險(xiǎn)）中國(guó)經(jīng)濟(jì)周期變化08年：從緊

2、的貨幣政策10年：適度寬松的貨幣政策09年：寬松的貨幣政策11年：穩(wěn)健的貨幣政策8%未來(lái)通脹是緩和還是嚴(yán)重？經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)會(huì)不會(huì)再度下滑？中國(guó)經(jīng)濟(jì)會(huì)不會(huì)走向滯脹？從國(guó)際、國(guó)內(nèi)形勢(shì)來(lái)看，通脹繼續(xù)走高的壓力在舒緩，但未能有效抑制11M20M7M18MM1同比增速已經(jīng)連續(xù)17個(gè)月明顯回落，預(yù)示著貨幣供應(yīng)推動(dòng)因素減弱數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)人民銀行，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局CRB指數(shù)依據(jù)世界市場(chǎng)上22種原材料性質(zhì)的大宗物資商品價(jià)格編制的一種期貨價(jià)格指數(shù)PMI持續(xù)走低顯示中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速將放緩，但未來(lái)不會(huì)出現(xiàn)滯脹機(jī)構(gòu)GDP同比增速CPI機(jī)構(gòu)GDP同比增速CPI中國(guó)人民大學(xué)9.63%4.7%交通

3、銀行9.5%5%以內(nèi)國(guó)家信息中心宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)課題組9.3%4.9%中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行戰(zhàn)略規(guī)劃部9.5%4.8%彭文生（中金公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家）9.2%4.8%瑞銀證券9.3%5.0%李迅雷（國(guó)泰君安總經(jīng)濟(jì)師）9%5.0%中國(guó)智庫(kù)9.3%—宋宇（高華證券宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)家）9.4%4.8%世界銀行9.0%—屈宏斌（匯豐銀行大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家）8.9%4.8%均值9.3%4.9%曹遠(yuǎn)征（中國(guó)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家）9.3%—政府目標(biāo)8%4%國(guó)內(nèi)各大機(jī)構(gòu)對(duì)2011年全年GDP和CPI增速的預(yù)測(cè)PMI連續(xù)三個(gè)月回落，仍位于臨界點(diǎn)50%以上的擴(kuò)張區(qū)間，顯示出中國(guó)制造業(yè)總體仍在增

4、長(zhǎng)，但增速逐月放緩的跡象。新國(guó)十條：北京國(guó)五條：23個(gè)城市出臺(tái)限購(gòu)令國(guó)八條：42個(gè)城市出臺(tái)新版限購(gòu)令新國(guó)十條：首套90平以上首付三成，二套五成，利率1.1倍，三套大幅提高國(guó)五條：首套三成，二套五成，利率1.1倍，三套停貸國(guó)八條：二套首付六成以上，利率1.1倍，部分銀行首套首付提至四成，利率優(yōu)惠逐步取消甚至上浮新國(guó)十條：無(wú)國(guó)五條：無(wú)國(guó)八條：608城市出臺(tái)房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，發(fā)改委督促銷售過(guò)程明碼標(biāo)價(jià)2011年上半年行業(yè)政策回顧——嚴(yán)格執(zhí)行、力度加強(qiáng)、范圍擴(kuò)大、新政策出臺(tái)限貸限購(gòu)限價(jià)保障房新國(guó)十條：580萬(wàn)套國(guó)五條：年末基本建成60%國(guó)八條：1000萬(wàn)套，11

5、月底全部開(kāi)工影響購(gòu)房者預(yù)期的政策直接影響政策限購(gòu)政策（自上而下）限貸政策（自下而上）間接影響政策保障房政策限價(jià)政策從兩頭堵需求效果立竿見(jiàn)影行政干預(yù)市場(chǎng)改變買方預(yù)期限貸政策繼續(xù)抑制低支付能力者入市，限購(gòu)繼續(xù)抑制投資需求入市銀行信貸政策與一次性付清比例關(guān)系2011年上半年購(gòu)房者投資比例走勢(shì)一次性付清比例創(chuàng)今年新高投資比例明顯下降信貸政策對(duì)不同首付能力購(gòu)房者的影響限購(gòu)政策對(duì)不同置業(yè)目的購(gòu)房者的影響數(shù)據(jù)來(lái)源：搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)供銷差與價(jià)格走勢(shì)高度一致，預(yù)計(jì)12年一季度價(jià)格面臨較大的下行壓力數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，中原數(shù)據(jù)平臺(tái)未來(lái)商品住宅供銷差走勢(shì)供銷差=實(shí)際需求-潛在

6、供應(yīng)=銷售面積-滯后1.5年的新開(kāi)工面積限貸政策下市場(chǎng)形式更加嚴(yán)峻，資格客戶稀缺和信貸額度緊張將是我們面臨的2大難題關(guān)于資格客戶——1個(gè)基于大量假設(shè)的印象型估測(cè)資格客戶=買得起房的客戶-資格已消耗客戶（1）買得起房的客戶——家庭月收入30%能夠支付平均房?jī)r(jià)月供的客戶總價(jià)120首付比例30%貸款84基準(zhǔn)利率1倍月供5616月供占家庭收入比例30%家庭月收入18720家庭年收入224640存量調(diào)研20萬(wàn)以上的20.90%深圳常住家庭3503201買得起房的家庭數(shù)73.2萬(wàn)（2）資格已消耗的客戶——已購(gòu)房客戶數(shù)量÷人均房屋套數(shù)÷流動(dòng)水平1996-2011年

7、房屋成交套數(shù)912021.28有房的人人均擁有房屋套數(shù)1.288有房的人名額消耗708091.05人口流動(dòng)率15%已經(jīng)買過(guò)房的家庭數(shù)61.6萬(wàn)（3）資格客戶=11.6萬(wàn)73.2÷11.6=6.3：1要獲得同樣的效果需要付出6倍的努力！房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)收入占地方政府收入的50%-70%，當(dāng)前形勢(shì)下地方政府財(cái)政不足更加突出地方政府財(cái)政總收入房地產(chǎn)相關(guān)收入（50-70%）房地產(chǎn)相關(guān)稅收（20-40%）土地出讓金收入（20-40%）其他收入如果：房地產(chǎn)不景氣造成經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩，政府收入降幅將擴(kuò)大地方政府的債務(wù)規(guī)?？赡鼙裙俜綌?shù)據(jù)更大？中小企業(yè)倒閉潮？經(jīng)營(yíng)環(huán)境惡化，

8、成本攀升和信貸收緊已導(dǎo)致局部地區(qū)中小企業(yè)停產(chǎn)及破產(chǎn)匯豐PMI指數(shù)調(diào)查對(duì)象主要是中小企業(yè)，中國(guó)制造業(yè)PMI調(diào)查