論我國(guó)城市房屋拆遷制度的不足與完善

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1、論我國(guó)城市房屋拆遷制度的不足與完善摘要：城市房屋拆遷是政府的一項(xiàng)工作職能。城市房屋拆遷關(guān)鍵字：城市房屋拆遷性質(zhì)不足完善弓I言第一章概述1.1城市房屋拆遷的概念及特征1.1.1概念城市房屋拆遷是指，依法許可，拆遷人對(duì)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上的房屋所有者或使用者給予補(bǔ)償安置的前提下予以遷出，對(duì)房屋及附屬物進(jìn)行拆除的法律行為。1.1.2特征第一，平等性。拆遷所涉及到的拆遷人和被拆遷人是平等的主體,在法律上享有平等地位，享有權(quán)利并承擔(dān)義務(wù)。第二，行政性。拆遷執(zhí)行主體是行使行政職權(quán)或是經(jīng)法律授權(quán)許可的行政機(jī)關(guān)，因此拆遷本身

2、具有行政性。同時(shí)，調(diào)整拆遷行為的法律法規(guī)應(yīng)在行政法范疇。第三，合法性。拆遷是相關(guān)法律認(rèn)可的行為，拆遷所涉及到的相關(guān)問(wèn)題應(yīng)由法律調(diào)整，拆遷行為本質(zhì)上是國(guó)家為了公共利益而實(shí)施的法律行為。第四，補(bǔ)償性。拆遷能夠進(jìn)行的前提是拆遷機(jī)關(guān)對(duì)被拆遷人給予了相應(yīng)的補(bǔ)償，這種補(bǔ)償是足夠抵償被拆遷人的損失的。1.2城市房屋拆遷的法律性質(zhì)第一，拆遷是平等主體之間就財(cái)產(chǎn)權(quán)益的發(fā)生、變更、消滅而產(chǎn)生的民事法律行為，因拆遷而引發(fā)的糾紛由民事法律規(guī)范進(jìn)行調(diào)整；第二，拆遷是國(guó)家基于公共利益目的而進(jìn)行的一系列具體行政行為，拆遷人是行使行政職權(quán)或經(jīng)

3、法規(guī)授權(quán)的行政主體，拆遷權(quán)在本質(zhì)上屬于公權(quán)力，應(yīng)適用行政法調(diào)整與拆遷有關(guān)的法律法規(guī)體系；第三，將與房屋拆遷有關(guān)的一系列行為實(shí)行“兩分法”，即在拆遷安置完成前建設(shè)單位或個(gè)人以自己的名義進(jìn)行的拆遷行為，實(shí)質(zhì)上是實(shí)施法律法規(guī)授權(quán)的職權(quán)行為，建設(shè)單位或個(gè)人獨(dú)立承擔(dān)由此產(chǎn)生的法律責(zé)任，在拆遷行為中成為授權(quán)性行政主體；拆遷完成以后，建設(shè)單位或個(gè)人就成為完全的民事主體，負(fù)責(zé)進(jìn)行以盈利為目的的開(kāi)發(fā)建設(shè)。1.3我國(guó)城市房屋拆遷的現(xiàn)狀（可以以案例說(shuō)明，也可直接理論論述和關(guān)實(shí)務(wù)中存在的突出問(wèn)題）第二章我國(guó)城市房屋拆遷法律的缺陷與不足

4、2.1我國(guó)城市房屋拆遷的立法現(xiàn)狀分析國(guó)務(wù)院于2011年1月21日岀臺(tái)了《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，①該條例與《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）相比有明顯進(jìn)步，這表現(xiàn)在：實(shí)施強(qiáng)制搬遷前，房屋征收部分應(yīng)當(dāng)按照補(bǔ)償規(guī)定，對(duì)被征收人先予貨幣補(bǔ)償或者提供產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋、周轉(zhuǎn)用房；政府征收房屋補(bǔ)償金不得低于類似房地產(chǎn)交易市場(chǎng)價(jià)格；實(shí)施搬遷禁止斷水、斷電、斷氣；房屋征收應(yīng)廣泛聽(tīng)取并公開(kāi)公眾意見(jiàn)；非因公共利益需要拆遷應(yīng)自愿、公平等。盡管如此，該條例仍有不足之處，為此，筆者擬在指出《條例》不足的基礎(chǔ)上，提岀解決我國(guó)

5、房屋拆遷立法問(wèn)題的思路。（簡(jiǎn)單回顧下立法歷程，重點(diǎn)圍繞2011年的《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》）《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第2條規(guī)定是公平原則。城市房屋征收補(bǔ)償范圍是指因城市房屋征收而致?lián)p失中應(yīng)予以補(bǔ)償?shù)捻?xiàng)目，即補(bǔ)償被征收人的哪些損失。在補(bǔ)償范圍方血，《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》和《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》相比有所進(jìn)步，補(bǔ)償?shù)姆秶?。《?guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第24條對(duì)此作出了規(guī)定，其第2款規(guī)定組織有關(guān)部門(mén)依法對(duì)征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理；遺憾的是，一旦處理后確認(rèn)為違法建筑

6、的，房屋征收部門(mén)仍然不予補(bǔ)償。筆者認(rèn)為這種規(guī)定不妥，在征收中違章建筑也應(yīng)獲得補(bǔ)償。因?yàn)楸徽魇杖藢?duì)違章建筑享有所有權(quán)，這點(diǎn)與合法建筑一樣;征收行為同樣是給所有權(quán)造成了損害，作為違章建筑所有權(quán)人的被征收人和作為合法建筑所有權(quán)人的被征收人一樣，都失去自己房屋的所有權(quán)，都應(yīng)該獲得相應(yīng)的補(bǔ)償。即估價(jià)時(shí)點(diǎn)，《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第19條規(guī)定為：房屋征收決定公告之日。關(guān)于價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》采市場(chǎng)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，這點(diǎn)殊值贊同；但是，對(duì)房屋用途的認(rèn)定，其沒(méi)有明確涉及，但是筆者對(duì)此表示擔(dān)心。因?yàn)槟壳暗闹?/p>

7、流觀點(diǎn)是：用途是指房屋權(quán)屬證書(shū)上標(biāo)明的用途；權(quán)屬證書(shū)上未標(biāo)明用途的，以產(chǎn)權(quán)檔案中記載的用途為準(zhǔn)或以規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的建設(shè)用途為準(zhǔn)。④而現(xiàn)實(shí)生活中，許多人拆遷前長(zhǎng)期將自己的居住房屋作為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)之用，在補(bǔ)償時(shí)他們則堅(jiān)持以實(shí)際用途為準(zhǔn)。所以，爭(zhēng)議就此產(chǎn)生。2.2我國(guó)城市房屋拆遷法律存在的主要問(wèn)題221、公共利益的界定不明確。這具體表現(xiàn)為：1.沒(méi)有對(duì)商業(yè)拆遷做出規(guī)定。城市拆遷可分為公益拆遷和商業(yè)拆遷。所謂公益拆遷，就是指國(guó)家基于公共利益的需要將國(guó)有土地使用權(quán)收冋的法律行為。基于房地一體的原則，其效力自然及于土地上的房屋及其

8、他定著物。公益拆遷的法律關(guān)系主體是政府與被拆遷人。而商業(yè)拆遷是指被拆遷人與開(kāi)發(fā)商之間自愿讓渡房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)的一種民事法律行為。商業(yè)拆遷的法律關(guān)系主體是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和被拆遷人，雙方基于平等的法律地位口愿達(dá)成房屋拆遷協(xié)議。但是由于公共利益界定上的不確定性導(dǎo)致了實(shí)踐中政府借口公共利益干預(yù)商業(yè)拆遷從而侵犯被拆遷人合法權(quán)益的糾紛時(shí)有發(fā)生。也正是基于此，人們才對(duì)物權(quán)法寄予厚望，但遺憾的是物