淺談業(yè)主私搭亂建現(xiàn)象

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1、淺談業(yè)主私搭亂建現(xiàn)象窗體頂端窗體底端駕車偏好：顯示內(nèi)容：距離短途經(jīng)地標(biāo)時間短不走高速淺談業(yè)主的私搭亂建現(xiàn)象文/犬津泓毅律師事務(wù)所冃前，隨著消費者的審美品位的提高，房地產(chǎn)開發(fā)商在設(shè)計吋越來越注重樓房外表的整齊劃一、統(tǒng)一美觀，同時，也更多地采納了國外設(shè)計師的設(shè)計理念，對房屋的小院、陽臺、露臺等部位采取不封閉的方式，為業(yè)主保留與自然接觸的空間。但在業(yè)主入住后，普遍出現(xiàn)了業(yè)主封閉陽臺、在露臺上加蓋房子等現(xiàn)象，個別的甚至在小院里蓋起了房子。筆者也接到了多位客戶關(guān)于業(yè)主出現(xiàn)以上私搭亂建現(xiàn)象時如何處理的咨詢，現(xiàn)結(jié)合口詢現(xiàn)冇的法律法規(guī)的規(guī)定，將筆者對這一問題的拙見整理成文，希望對開發(fā)商處理此類事

2、件捉供相關(guān)參考。一、物業(yè)管理企業(yè)是否具冇訴訟主體地位按照《天津市物業(yè)管理條例》的規(guī)定，“物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)享有下列權(quán)利：（一）依照有關(guān)規(guī)定和物業(yè)管理服務(wù)合同，對物業(yè)及其環(huán)境、秩序進行管理；，,,,（三）對造成物業(yè)共用的部位、設(shè)施、設(shè)備損失的，代表業(yè)主要求責(zé)任人停止侵害、恢復(fù)原狀、賠償損失；”而業(yè)主私搭亂建的行為已經(jīng)損害了全體業(yè)主的權(quán)益，如小區(qū)管理混亂，不美觀，乃至對房屋結(jié)構(gòu)安全造成威脅，存在隱患，故物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)代表業(yè)主要求責(zé)任人停止侵害、恢復(fù)原狀，或者可以向房管部門進行投訴，要求房管部門對這種違法行為行為進行行政處罰。這一點已經(jīng)通過為數(shù)不少的類似案例得到證實，法院均認可了物業(yè)管

3、理企業(yè)有權(quán)作為原告起訴有私搭亂建行為的業(yè)主。二、業(yè)主私搭亂建的行為是否違法對于陽臺而言，因陽臺計入業(yè)主購買的房屋而積，而業(yè)主對其購買的房屋享有完全的所有權(quán)，可見，業(yè)主對其購買的陽臺具有完全的所有權(quán)。所有權(quán)屮重要的一項內(nèi)容就是對房屋的處置權(quán)，業(yè)主作為所冇權(quán)人當(dāng)然冇權(quán)対其購買的陽臺進行處置，包括采取封閉陽臺的行為。因此，業(yè)主封閉陽臺的行為是否屬于違法行為，目前仍存在爭議。而對于露臺、小院、空調(diào)外機位等在商品房買賣合同屮明確規(guī)定不計入銷售面積、且業(yè)主無所有權(quán)只有使用權(quán)的部位而言，根據(jù)《天津市房屋安全和使用管理規(guī)左》第五條的規(guī)定：“房屋使用人應(yīng)當(dāng)合理使用房屋。房屋使用禁止下列行為：（一）

4、在屋頂、露臺、挑檐違章搭建建筑物、構(gòu)筑物；（二）利用房屋外墻懸空搭建建筑物、構(gòu)筑物；，,,,（四）在陽臺、露臺超荷載堆放物品；，,,,”同時經(jīng)筆者向房管部門咨詢，如果業(yè)主想在露臺等處搭建建筑物、構(gòu)筑物，必須向房管部門審批，如杲未經(jīng)審批擅自搭建，屬于違法行為，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，由市或者區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局責(zé)令限期拆除或者清理；逾期仍不拆除或者清理的，由市或者區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局屮請人民法院強制執(zhí)行。因拆除或者清理所發(fā)生的費用由責(zé)任者承擔(dān)。對非經(jīng)營性的，處以500元以上1000元以下的罰款；對經(jīng)營性的，處以5000元以上1萬元以下的罰款。但是，就筆者所知，業(yè)主在裝修吋U經(jīng)與物業(yè)管理企業(yè)簽

5、署了業(yè)主公約、物業(yè)管理合同、裝修協(xié)議等文件，而一般在這些文件中均會明確約定業(yè)主不得擅自封閉陽臺、露臺等內(nèi)容，故業(yè)主私搭亂建的行為違反了與物業(yè)管理企業(yè)簽署的物業(yè)管理合同或者裝修管理合同以及業(yè)主公約。物業(yè)管理金業(yè)有權(quán)依據(jù)物業(yè)管理合同等文件要求業(yè)主恢復(fù)原狀。三、司法實踐屮對業(yè)主以上行為的認定據(jù)筆者查詢和了解，根據(jù)H前的司法實踐，已有多起物業(yè)管理企業(yè)起訴業(yè)主要求業(yè)主拆除執(zhí)自封閉的陽臺的案件以物業(yè)管理企業(yè)敗訴為最終結(jié)果，法院做出此類判決的理由基本從三方而考慮：第一，即是上而所述的業(yè)主對陽臺具有完全所有權(quán)，有權(quán)自行決定封閉陽臺。第二，從業(yè)主的實際生活需要出發(fā)，如果未封閉陽臺是否將導(dǎo)致業(yè)主的人

6、身、財產(chǎn)安全受到威脅，或者使得業(yè)主的正常匸活受到嚴(yán)重影響，如果確實存在這些問題，那么法院將認為業(yè)主封閉陽臺確實是出于生活需耍，將很可能支持業(yè)主封閉陽臺的行為。第三，業(yè)主與物業(yè)管理金業(yè)是平等民事主體。在業(yè)主大會選越物業(yè)管理企業(yè)Z前，建設(shè)單位或開發(fā)商已經(jīng)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書而的前期物業(yè)服務(wù)合同。依據(jù)國務(wù)院頒發(fā)的《物業(yè)管理條例》第25條的規(guī)定，建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。也就是說，開發(fā)商應(yīng)在與業(yè)主簽訂的買賣合同中，對封閉陽臺、露臺做出禁止性約定。如果業(yè)主沒有將該禁止性約定寫入合同，那么作為物管服務(wù)提供者，物業(yè)管理企業(yè)就不能在業(yè)主已經(jīng)

7、購房后增設(shè)禁止性規(guī)定。而對于業(yè)主封閉露臺、小院等的行為，冃前的司法實踐中則主要是從業(yè)主的實際生活需要出發(fā)，如果未封閉這些部位將導(dǎo)致業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全受到威脅，或者使得業(yè)主的止常生活受到嚴(yán)垂影響，如果確實存在這些情況，那么法院將認為業(yè)主封閉這些部位確實是出于生活需要，將很可能支持業(yè)主的行為。同時，在司法實踐中，也大量存在著法院不予立案、審理時不支持物業(yè)管理金業(yè)的要求或勝訴后難以執(zhí)行等諸多問題。LI前，在強制執(zhí)行中，大量存在著因執(zhí)行員無法進入業(yè)主房屋，導(dǎo)致無法實際拆除已封閉的露臺、