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1、水青木華營銷策劃方案目錄前言04第一部分青島房地產市場概述一、青島市房地產市場概況05二、青島市房地產市場分析05第二部分青島城陽區(qū)概況一、青島城陽區(qū)概況07二、經濟形勢08三、區(qū)域基礎設施及生活配套完善13四、“十一五”期間城陽發(fā)展思路與發(fā)展目標17第三部分城陽區(qū)房地產市場一、城陽區(qū)房地產市場概述20二、區(qū)域三大房地產板塊情況24三、競爭樓盤分析32第四部分項目分析一、目標客戶定位及分析35二、項目目標客戶的需求特征36三、項目的SWOT分析39第五部分項目定位一、項目定位42二、產品形象關鍵詞42三、主廣告語42四、市場形象定位4
2、2第六部分營銷推廣一、總體策略及目標43二、產品建議43三、推廣策略44四、媒介組合45五、異地行銷活動建議47第七部分銷售策略一、營銷系統(tǒng)49經與貴司接觸溝通，深感榮幸能得到貴司的信任，為貴司項目的營銷策劃工作獻計、獻策。感謝貴司提供的寶貴資料及大力協(xié)助，為我司開展策劃工作提供項目指導。我方將努力提供盡善盡美的專業(yè)策劃推廣方案，以迎合并引導市場需要，為貴司項目兌現最大市場價值，獲得最佳市場回報。一個項目要在市場上推廣成功，需多方面努力及細致周密的計劃。我司在反復研究貴司項目的開發(fā)理念后，專門成立項目小組。針對區(qū)域內同類物業(yè)的市場以及
3、本項目的特點進行了深入的擴大項目調查研究。就貴司項目的營銷方面呈上我司的一點建議’務求凸現本項目的特色優(yōu)勢'與企業(yè)的知名度，以供貴司在項目整體運作時做為參考。第一部分青島房地產市場概述一、青島市房地產市場概況“九五”以來，青島市在經濟發(fā)展和城市建設方面取得了輝煌成就：東部新區(qū)成為新世紀青島城市形象，棚戶區(qū)改造順利完成，一大批重要基礎設施項目陸續(xù)建成，城市面貌和群眾居住環(huán)境質量得以改善。房地產業(yè)成為青島經濟增長和城市發(fā)展的一支重要力量。從2002年起，在國內房地產市場整體回暖和快速增長的大背景下，青島市的房地產發(fā)展進入了一個快速發(fā)展階段
4、。經過2005、2006年國家相關行業(yè)政策的出臺，進一步鞏固與促進了青島市的房地產業(yè)的發(fā)展。在這新一輪的發(fā)展中，青島市房地產業(yè)呈現出如下一些特點：1.房地產投資重點由市內四區(qū)逐步轉向五市三區(qū)；2.房地產企業(yè)形態(tài)多元化；3.住宅開發(fā)建設由“解困安置型”轉為“康居舒適型”，人們的消費意識、消費水平得到了很大的提升；4.個人購房已成為市場消費主體，房地產市場真正成為買方市場；5.房地產市場交易日趨活躍，交易形式趨向多元化，存量與增量市場共同成為市場的重要構成部分。二、青島市房地產市場分析2006年一季度青島市房地產開發(fā)投資同比增長65.6%
5、,占房地產開發(fā)投資比重79.2%,與去年同期相比上升13.7個百分點。其中普通商品房投資占住宅投資比重38.7%,別墅、高檔公寓投資占住宅投資比重8.7%;商業(yè)營業(yè)用房投資同比下降35.2%,占比重5.2%;辦公樓投資同比下降40.8%,占比重3.2%。2006年一季度全市全部房屋施工面積比去年同期增長23%。住宅施工面積同期增長23.9%;商業(yè)營業(yè)用房施工面積比去年同期增長9.3%;辦公樓和其他用房施工面積增長幅度較大，施工面積分別比去年同期增長24.5%、31.9%。商品房屋竣工面積增幅較低，比去年同期增長0.4%。期房銷售所占比
6、重較大，約為64.8%。通過以上不難看出，青島的房地產市場呈現出健康的、令人鼓舞的快速發(fā)展勢頭，開發(fā)結構日趨合理，開發(fā)行為日趨理性，開發(fā)過程日趨規(guī)范、政府的監(jiān)控日趨完善。包括開發(fā)商、消費者和政府管理部門在內的各房地產行業(yè)主體日趨成熟，市場競爭點轉向“性價比”、“細節(jié)”、“品牌”、“實力”等，競爭更加激烈。但目前青島房地產投資僅占青島GDP的4%左右，與其它較發(fā)達城市的發(fā)展水平相比，青島市房地產還有很大的發(fā)展空間。在陸續(xù)出臺的宏觀調控政策后，青島的房地產市場轉向成熟期，在強大需求下，市場未顯下滑，隨著青島經濟和城市建設的快速發(fā)展，市民收
7、入的不斷增加，青島的住宅需求市場巨大，房地產業(yè)發(fā)展前景良好。第二部分青島城陽區(qū)域現狀一、青島城陽區(qū)概況地理位置城陽區(qū)設立于1994年6月，東經120。07,-120°34，、北緯36。1H-36°24，。東依嶗山區(qū)，南接李滄區(qū)，西臨膠州灣與膠州市相鄰，北與即墨市毗連。面積與人口：全區(qū)總面積553.2平方公里，東西最大橫距41.5公里，南北最大縱距24公里。轄城陽、流亭、夏莊、惜福鎮(zhèn)、棘洪灘、上馬、河套、紅島8個街道，230個社區(qū)（村），人口46.88萬，海岸線長91.6公里。交通：地處中國重要的經濟中心城市和沿海開放城市一一青島的近郊
8、，是進出青島市區(qū)的北大門，距青島市區(qū)中心35公里，地理位置重要。域內交通發(fā)達，民航流亭國際機場坐落區(qū)內；距青島港18公里，距黃島前灣港45公里；膠濟鐵路、環(huán)膠州灣高速公路、308國道、204國道、濟青高速公路、煙青一級公
