張江高科研究報告研究報告

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1、張江高科研究報告研究報告張江高科：中國“硅谷，，重要物業(yè)主和運營商報告關(guān)鍵點:張江高科技園區(qū)是國內(nèi)發(fā)展最好的高科技園，具備天時、地利、人和的優(yōu)勢，有成為中國的“硅谷”的潛質(zhì)；園區(qū)內(nèi)物業(yè)價值具有很大升值空間。公司持續(xù)以較低成本從集團獲得優(yōu)勢資源。公司權(quán)益物業(yè)面積未來幾年內(nèi)將大幅增長，2010年將達到200萬平米；優(yōu)質(zhì)土地儲備130萬平米；獲得與湯臣合資的微電子港公司控股權(quán)后，公司具有發(fā)展住宅物業(yè)的品牌平臺。預(yù)計公司08-10年年業(yè)績增長在50%以上，我們認為此預(yù)期有很高確定性。創(chuàng)業(yè)板開啟將是公司股價表現(xiàn)的催化劑。報告摘要:關(guān)鍵假設(shè)：公司08年的配股方案順利獲得通過并實施，2010年公司出

2、租物業(yè)權(quán)益規(guī)模如期達到200萬平方米，園區(qū)內(nèi)物業(yè)租金水平在預(yù)測年分內(nèi)保持穩(wěn)定不變；張江高科公司在張江高科技園區(qū)的使命和戰(zhàn)略地位不會改變；中國經(jīng)濟正常發(fā)展；國內(nèi)創(chuàng)業(yè)板將要開設(shè)。我們不同于市場的觀點：市場普遍認可公司業(yè)績增長主要來源于物業(yè)規(guī)模大幅增長，即公司承諾的權(quán)益出租物業(yè)的面積從06年的大約50萬平米逐步達到2010年的200萬平米，未來園區(qū)物業(yè)也有增值空間，集團進一步優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入預(yù)期（還有1000萬平米土地儲備和其它基地公司）。但市場通常認為由于目前公司盈利水平較低，現(xiàn)在對公司的估值很大程度上是對未來的預(yù)期，因此有不確定性。而我們認為公司的未來幾年業(yè)績增長其實很確定。我們的判斷的重要

3、基礎(chǔ)首先是：公司在集團的戰(zhàn)略高度和地位；捆綁利益的信托計劃；張江高科技園區(qū)在國家和上海創(chuàng)新戰(zhàn)略中的重要地位；張江高科園目前產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展的水平較高，已是國內(nèi)目前發(fā)展最好的高科技園區(qū)；張江高科園區(qū)本身的區(qū)位優(yōu)勢、人才優(yōu)勢、資金優(yōu)勢、地理位置優(yōu)勢、環(huán)境優(yōu)勢，使其有潛質(zhì)成為中國的“硅谷S園區(qū)內(nèi)企業(yè)和高管可能獲得的特殊優(yōu)惠稅收政策等等。這些能夠保證上市公司能夠?qū)崿F(xiàn)長期成長、物業(yè)增值、參與創(chuàng)投機會等，在正文中我們對此有詳細的分析。其次：基于對公司物業(yè)出租、銷售面積基本情景的假設(shè)和盈利測算，我們認為正是由于公司出租物業(yè)規(guī)模在07-10年間大幅增長，使得公司可以有很大的靈活性通過調(diào)節(jié)銷售物業(yè)的比例，從

4、而確保實現(xiàn)08-10年業(yè)績年均50%的增長。因此我們認為公司未來08-10年間的業(yè)績的增長預(yù)期是有極高確定性的。盈利預(yù)測：08-10年，公司年凈利潤增長50%以上（參見下表和附表中的數(shù)據(jù)）,10年EPS預(yù)計將達到0.89元/股（假設(shè)08年完成10配2后，總股本14.6億股）。我們的盈利預(yù)測未包含公司參與創(chuàng)投企業(yè)將帶來的投資收益。估值：按照NAV和PE估值，考慮攤薄因素后，公司6個月的目標價格為30元/股。股價表現(xiàn)的催化劑：創(chuàng)業(yè)板開啟。雖然目前公司參與的將要上市的創(chuàng)投型企業(yè)的資金規(guī)模估計在4-5億左右，靜態(tài)看，其將帶來的投資收益相對公司總股本來說并不顯著。但創(chuàng)業(yè)板的開啟將引起投資者對張江

5、高科更大關(guān)注，使股價有較大表現(xiàn)。關(guān)于“中芯國際”:投資者比較關(guān)注公司之前對“中芯國際”的投資（原始投入約有4億多），近半年多股價一直在1元以下，跌破每股凈資產(chǎn)值。這主要是由于07年之前中芯際公司每年的折舊數(shù)量比較大，但08年以后預(yù)計將會盈

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7、利。同時，張江高科指出，當時參股中芯國際主要是從園區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略的角度考慮，因為中芯國際這樣的企業(yè)對園區(qū)發(fā)展集成電路產(chǎn)業(yè)群至關(guān)重要。1?張江具有成為中國“硅谷，啲潛質(zhì)1.1?是當前國內(nèi)水平最高的高科技園區(qū)一在國內(nèi)高新區(qū)競爭中脫穎而出根據(jù)賽迪顧問“2007年中國開發(fā)區(qū)投資環(huán)境競爭力研究報告”：張江園區(qū)投資環(huán)境競爭力已入圍五星級開發(fā)區(qū)之列；??在政府與

8、政策、產(chǎn)業(yè)氛圍、服務(wù)環(huán)境、社會與自然環(huán)境等關(guān)鍵性要素指標上表現(xiàn)尤為突岀，名列第一。根據(jù)被業(yè)界譽為投資風向標、“硅谷圣經(jīng)”的“2007年紅飾魚(RedHerring)全球百強評選”(即評選全球成長最快的100家高科技創(chuàng)業(yè)企業(yè)，投資人心目中最具潛力的100家未上市的高科技企業(yè))，榜單上僅有5家中國大陸企業(yè)，2家來自張江，分別是:埃派克森：亞太地區(qū)混合信號設(shè)計行業(yè)中最具發(fā)展?jié)摿Φ墓局?，擁有寬帶有線網(wǎng)絡(luò)通訊，3G無線通訊基站及多媒體電子領(lǐng)域的系列IC設(shè)計核心技術(shù)；??卓勝微電子:亞太區(qū)獲得此殊榮的唯一一家移動電視多媒體芯片企業(yè)。根據(jù)“2007年德勤中國高科技、高成長50強”:上海共9家企業(yè)

9、入選，張江占4家：第九城市：憑借過去三年2734.22%的收入增長率，06年、07年連續(xù)兩年入選前五名。展訊通信，增長率727.81%；07年8月登陸美國NASQ；獲2006和2007國家科技進步一等獎。芯原微電子，增長率420.90%o微創(chuàng)醫(yī)療,增長率207.69%；主打產(chǎn)品“心臟醫(yī)療支架”比競爭對手“強生，啲產(chǎn)品有顯著價格優(yōu)勢、而且技術(shù)先進一代，目前占據(jù)國內(nèi)45%市場份額、上海70%市場份額；今年將在紐交所主板上市,目前處于上市前靜默期。“