房地產(chǎn)策劃房地產(chǎn)策劃報告

《房地產(chǎn)策劃房地產(chǎn)策劃報告》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關內容在工程資料-天天文庫。

1、1.4區(qū)域市場及本項H周邊市場調研地理位置及產(chǎn)業(yè)結構：后湖位于漢口東部，屬于未來漢口三個綜合組團之一。（漢口地區(qū)包括江北核心區(qū)，二七、三陽、新華、寶豐4個中心片區(qū)，古山、常青、后湖3個綜合組團。規(guī)劃常住總人口170力；其屮核C?區(qū)15力；屮心片區(qū)58力，綜合組團97力。）確立21世紀以高新技術產(chǎn)業(yè)為主導區(qū)城象整體市政配套較差，缺乏商業(yè)、醫(yī)療等設施；煤氣、電話等隨地塊開發(fā)跟進較慢交通糾I：一般，目前僅706路公交車經(jīng)過；在人們心目中屬于城鄉(xiāng)結合帶（后湖鄉(xiāng)）經(jīng)過兩年房地產(chǎn)的開發(fā)，部分中檔住宅小區(qū)的建設區(qū)域卬彖有所改觀。銷售狀況

2、:銷售期普遍較長，F(xiàn)在1.5-2.5年左右。銷售率一m能坦理k平，肖售率在6070%左右媒體關漲較高,戶型分析:供應的戶型主要以三房、二房、復式為主主要銷售戶型與供應特性相吻合，主要集中在中等面積的三房小?R住宅市場認可度較差戶型設計對南北通透、方正實用要求較高多層住宅的認可度明顯高于小高層和高層價粉析：對后湖片區(qū)的樓盤來說，集中在多層普通住宅］600-1900左右，2000元/平方米是一個W客戶群分析：主要為車行半/J耐范圍內居住或工作中高收入者為主要消費群，房地產(chǎn)業(yè)、公務員、金融、保險、貿易類較多主要來自3部分匯又，堆

3、來自其您也區(qū)3040歲年齡段人群為消費主體。城市翊后湖三大居住組團之一，規(guī)劃密度達到300~500人/平方公里。綜合治理大氣污染。后湖、四新、南湖綜合組團的部分居住新區(qū)大氣質暈達到國家一級標準。（武漢居住區(qū)中最好的）控制城市噪聲，肩湖地區(qū)為區(qū)域環(huán)境噪聲一類區(qū)（武漢居住區(qū)屮最好的）規(guī)劃中跨I吃己十大公共建筑的后湖體育中尤代于后湖。后湖先品開發(fā)了東方恒星園、竹葉苑、佳海華苑、后湖生態(tài)花園、世紀家園等樓盤，明年仍有城開項Id和兒個盤的后續(xù)開發(fā)，供應量星上漲趨勢,1.5片區(qū)競爭格局漢口與丿不湖片區(qū)同層面價位競爭區(qū)域日前上要集中在金

4、銀湖、常青和楊義湖三個片區(qū)，開發(fā)量都m人。各片區(qū)主要樓盤列舉：后湖片區(qū)：東方更星園、竹叫苑佳海華苑、世紀家園、后湖生態(tài)家園、城開項日（未動工）金銀湖片區(qū)：萬科網(wǎng)季花城、碧?；▓@、書香水榭楊叉湖片區(qū)：新華家園、陽光花園、田園小區(qū)常青片區(qū)：常青花園十二期、十四期競爭片區(qū)位置示意圖:金銀湖片區(qū)常青片區(qū)張公堤楊義湖片區(qū)發(fā)展應人批國家機關西北湖金融一綁了解放公園競爭片區(qū)比較表比較項目后湖錘湖楊叉湖常青目前片區(qū)集中均價多層1800,小咼層2200多層1600-2300多層2000,小高層2500多層1800市政配套較怎較怎W稍好商、I

5、I?套W梢好距市中心距離彳嫗較遠海戔路少，倘L、地鐵*W通輕軌，目戔路少交通線路較多通地鐵、輕軌？？/,景觀觀資源做湖無無區(qū)刪象新興片區(qū)，城鄉(xiāng)結合帶向中高檔住宅區(qū)迦新興片區(qū)中高檔住宅區(qū)相比屬;HH城姻最早的目前較成熟的中低檔住宅區(qū)發(fā)展前景臨科拽園，人型綜合居住組團環(huán)湖中高檔居住組團開刪力較小已成型，建設用地減少綜価介后湖在目前的片區(qū)比較中不占優(yōu)勢；片區(qū)優(yōu)勢為距市中心直線距離短、原冇物業(yè)形彖尚可；項目的脫穎而出主耍要依靠項目本身。1.6競爭項冃比較區(qū)域內：厲湖生態(tài)花園、城開項目、世紀家園區(qū)域外：萬科卩怦花城、陽光花園、常青小

6、區(qū)、新華家園注：萬科四季花城與城開項目價格屬于預估，城開項目含300-400元/平方米左右的裝修評價：本項目在后湖片區(qū)除價格不占優(yōu)勢外，與大多項目相比優(yōu)勢明顯，有超出f層面的可能。與區(qū)域內樓盤價格蕪距較大，仍需在產(chǎn)品與營銷方面做一定的提升；與區(qū)域外樓盤相比，不占明顯優(yōu)勢，主要優(yōu)勢為地段、小區(qū)環(huán)境；地段的優(yōu)勢是不可替代的，木項甘距市屮心直線距離短，屬于繁華邊緣的凈土，距市政府機關聚集區(qū)、火車站、長江二橋、金融街等距離均較近，這同時也是麻湖出現(xiàn)局長樓的重要原因。同層面主耍競爭對于鎖定：萬科四季花城、城開項目、常青花園、陽光花園

7、0061008100LI009TEft-嘶卿晉鷲oozzOOTZ0(X)3重點項目比較分析在我們圈運的主要競爭對手中，萬科以季花城無疑是其中立意最高的，它的客戶層面與我們是相近的，區(qū)域也有-立的覆蓋性。以萬科四季花城為競爭對手的分析將使我們站在一個比較高的平臺上來看問題，以確保我們的項日的成功。項目萬科四季花城東方恒星園二期比較分析（以萬科項目為基準）地段金銀湖、跖屮心區(qū)域遠后湖、距屮心區(qū)域近、花橋北本項目占優(yōu)，“離繁華很近”公共交通無，輕軌前景車輛少綜合比較略差層數(shù)4、5層7層略差風格歐洲小鎮(zhèn)（德式），標志性明顯現(xiàn)代風格

8、（荷M風格派）差異點沿襲與原創(chuàng)的區(qū)別景觀與周邊環(huán)境金銀湖、高爾夫、小區(qū)水系小區(qū)內園林略差商業(yè)配套II前無，建成后分散布直目前無，規(guī)劃屮商業(yè)街略優(yōu)戶型略分散、―房、〔房、復式一:房、復式戶型集屮、更成熟物業(yè)管理力科品牌管理開發(fā)商口管+中海模式目前知名度不如萬科開發(fā)條件首期開發(fā)一期已入伙一期可展示、客戶可利