資源描述：
《XXXX項目小戶型項目策劃思路策劃思路》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關內容在工程資料-天天文庫。
1、Xx項目策劃報告2004年，小戶型風云突起，A、B、C、D四個樓盤相繼推出（A、B定位為超小戶型精品住宅，目標客戶群瞄準了城市白領階層；C、D定位于商住公寓，目標客戶群為成長型企業(yè)與城市白領。四個樓盤客群不同、但已形成競爭之勢），本案要想脫穎而出，不但要借助獨有的地段優(yōu)勢，更要在細致分析競爭形勢、客群心理的基礎上找準細分市場，做出特有定位,本策劃書將圍繞這個核心展開。—、市場分析2004年上半年,x市商品房成交6883件，同比增長71.81%；成交面積93.68萬平方米，同比增長77.65%；成交金額達25.75億元,同
2、比增長〔10.72%。商品房銷售情況對比表時間總體住宅件數(shù)（件）面積（力平方米）金額（億元）均價（幣平方米）件數(shù)（件）面積（力平方米）金額（億元）均價（元/平方米）2004年上半年688393.6825.752749669089.6923.3926082003年上半年390652.7312.222317379248.2610.562188同比增長（%）71.8177.65110.7218.6476.4285.84121.4919.192004年相對于2003年出現(xiàn)如此快速的增長，受拆遷及人口因索影響較大,房產作為一種需求
3、彈性較小的商品，出現(xiàn)如此高的增幅，也從另一方面說明x市房產由場存在巨大的潛力。2004年上半年價格走勢元/平方米-?一2004年商品住房價格T-2003年商品住房價格——200Z年商品住房價格2004年上半年，商品住宅均價達到2527元/平方米，甚至在五月份一度上升到2801元/平方米的高價，這從一個側面反映出x市的住房供應遠沒有達到要求，在屈民消費水平緩增長的情況下，房價在如此高位運行，表明當前房市供求略有失衡，這也是xM經濟適用房（X首批經濟適用房位于X區(qū)域，總建面100萬平方米）推出的原因之一。x房地產今年價格上另
4、一個比較鮮明的特點是西部房產價格逐步向東部、南部靠攏、拉近，X路附近區(qū)域已達到3800元/平米；而另一方面，在二手房交易中，整體成交價格、面積也呈現(xiàn)出上升的趨勢，進一步旁證了X市房地產市場需求潛力巨大。x市2004年上半年需求狀況1、成交住宅類型分析naI54S（1-7）■八高層（8-14）■崗層（14以二）2、成交住宅價位分析ooonoooon--n--n-non.n-5o5n5o53322113、成交住宅面積分析nqrTiirimi3ni初1刊isn-nnimnqni^nvir7nl；Lt■WO■二手房
5、總體分析，X
6、市房地產在2004年上半年突出特點如下:1.價格、成交量持續(xù)上升，市場潛力巨大；2.居民收入與現(xiàn)有項目價格差距較大，經濟房需求旺盛；3.市區(qū)各區(qū)域價格逐步貼近；4.小高層較受歡迎；5.4000元/平米是區(qū)分樓盤檔次的一個可參考標準；6.需求面積集中在130平米以下；7.高檔、高價住宅必須在定位上有所突破，才能打破競爭瓶頸。下半年，預測x房地產發(fā)展趨勢如下：1.下半年x共有280多綜土地，計1500公頃獲得合法身份，房價上漲將得到平抑；2.更多項目的上馬，意味著下半年末到2005年x將迎來更為殘酷的市場競爭；3.經濟適用房
7、的啟動將進一步降低中低檔房產價位，中高檔次房產受影響不大；4.南部及城市核心地段房價將有進一步的攀升；5.本案板塊價位將獲得更多的上升空間。小戶型市場預測：1.小戶型樓盤詢有一定上升空間；2.客戶群限制小戶型樓盤進一步風行，客群分為兩類：第一類是首次置業(yè)的中等收入的年輕客戶群。這類人購買小戶型的目的是自??；第二類是二次或者多次置業(yè)的投資型業(yè)主，他們購買小戶型的目的也很簡單，追求投資冋報。而隨著客戶資源的迅速下降，小戶型的銷售會陷入舉步維艱的狀態(tài)。3.市場分流嚴重，郊區(qū)房源對兩類客戶群都存在比較大的沖擊，經濟適用房的推出影
8、響更大。4?總體趨勢，小戶型市場走低不可避免，預測黃金階段不會超高2006年。二、產品分析XXXX為單棟12層小高層建筑（地下一層），一、二層為公建部分，以體育運動場所、銀行為主，三■十二層為住宅部分，平層19戶，建筑面積40?160平米左右，其中40平米以下5套、40-50平米8套、90平米左右戶型2套、復式戶型2套、140平米左右戶型2套。小戶型：北向5套、酋向4套、東向4套，共計13套，戶型基木為酒店標準間格局，作為經典SOLO銷售，市場認可度不存在太大問題；中戶型：東南向、西南向各兩套，因為位置和對較好，基木不存
9、在太大銷售難度；大戶型：南向及復式共4套，因樓盤僅為單體建筑，缺少綠化及大的社區(qū)配套，且戶型南北不通風，黑廳、黑衛(wèi)，總價太高，可形成強競爭性的樓盤過多，客戶可選擇范圍較大，在銷售實操中難度較大。從面積上計算。大中戶型與小戶型所占面積比例基木相同，為充分保證在銷售中不形成死角，木案不宜在定位上完全直接采用小戶型定位方式
