公共服務(wù)設(shè)施產(chǎn)權(quán)界定辨析

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1、實(shí)用文檔公共服務(wù)設(shè)施（公建配套）產(chǎn)權(quán)辨析一、公建配套的概念和分類(一)概念：目前，我國(guó)立法未對(duì)公建配套的含義進(jìn)行明確界定。原建設(shè)部《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》中稱之為“居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施”，各省市的地方性法規(guī)及規(guī)章中，多表述為“居住區(qū)配建設(shè)施”或“居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)”。一般而言，公建配套是指開(kāi)發(fā)商按照國(guó)家及地方有關(guān)居住區(qū)的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)，在住宅區(qū)土地范圍內(nèi)與商品住宅配套修建的各種公用建筑和公用服務(wù)設(shè)施。包括配套基礎(chǔ)設(shè)施和配套公共建筑。配套基礎(chǔ)設(shè)施是指住宅區(qū)內(nèi)的道路、燃?xì)?、供水、排水（污水）、環(huán)衛(wèi)、綠化、電力、通信、有線電視網(wǎng)絡(luò)等

2、設(shè)施；配套公共建筑是指教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務(wù)、金融郵電、社區(qū)（辦公）服務(wù)、市政公用和行政管理及其它設(shè)施。新建住宅區(qū)遵循公建配套設(shè)施與新住宅統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)施、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一交付的原則。實(shí)用文檔(一)分類：?對(duì)于公建配套的分類，根據(jù)分類的標(biāo)準(zhǔn)不同而有所不同：1)按照使用性質(zhì)的不同，可分為：指教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務(wù)、金融郵電、社區(qū)（辦公）服務(wù)、市政公用和行政管理及其它設(shè)施2)按盈利與否可分為非營(yíng)業(yè)性公建配套、營(yíng)業(yè)性公建配套和社會(huì)公益性公建配套。a)非營(yíng)業(yè)性公建配套，是指不以盈利為目的、在住宅區(qū)內(nèi)配套的公建配套設(shè)施，其

3、建設(shè)成本不列入住宅區(qū)商品房建設(shè)成本，權(quán)屬歸住宅區(qū)內(nèi)全體業(yè)主所有。開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)企業(yè)不得銷售，也不得以任何方式處置其使用權(quán)；b)營(yíng)業(yè)性公建配套，是指適宜進(jìn)行市場(chǎng)化運(yùn)作，在住宅區(qū)內(nèi)配置的公建配套設(shè)施，其建設(shè)成本不列入住宅區(qū)商品房建設(shè)成本。按照“誰(shuí)投資、誰(shuí)所有、誰(shuí)受益”的原則，其權(quán)屬歸投資者所有，但交付使用后必須納入住宅區(qū)統(tǒng)一的物業(yè)管理，任何單位不得擅自改變其規(guī)劃用途；c)實(shí)用文檔社會(huì)公益性公建配套設(shè)施，是指政府統(tǒng)一建設(shè)的或住宅區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位附帶建設(shè)的公益性公建配套設(shè)施，權(quán)屬歸政府所有。由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位附帶建設(shè)，建成后移交給政府制定部門。一、我國(guó)公

4、建配套產(chǎn)權(quán)歸屬不明及其引發(fā)的問(wèn)題???目前，由于我國(guó)關(guān)于公建配套房地產(chǎn)的歸屬的法律規(guī)定不明確，業(yè)主與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之間關(guān)于配套公建產(chǎn)權(quán)歸屬的民事糾紛時(shí)有發(fā)生，甚至有的業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)因公建配套房地產(chǎn)被登記在開(kāi)發(fā)商或其他人名下侵害了全體業(yè)主共有權(quán)為由，對(duì)登記機(jī)構(gòu)提起行政訴訟。???公建配套房屋的權(quán)利歸屬問(wèn)題主要有如下規(guī)定。《物權(quán)法》第73條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主

5、共有”。第74條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有”?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第27條規(guī)定：“業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分”實(shí)用文檔。《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第39條規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列配套設(shè)施設(shè)備歸業(yè)主共有：“(一)物業(yè)管理用房；(二)門衛(wèi)房、電話間、監(jiān)控室、垃圾箱房、共用地面架空層、共用走廊；(三

6、)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按規(guī)劃配建的非機(jī)動(dòng)車車庫(kù)；(四)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共有綠化、道路、場(chǎng)地；(五)建設(shè)單位以房屋銷售合同或者其他書面形式承諾歸全體業(yè)主所有的物業(yè)；(六)其他依法歸業(yè)主共有的設(shè)施設(shè)備”。???由上述規(guī)定可見(jiàn)，上海市的地方性法規(guī)對(duì)屬于業(yè)主共有的情形進(jìn)行了明確的列舉，為減少和解決因公建配套房地產(chǎn)的歸屬糾紛提供了具有可操作性的法律依據(jù)。但總體來(lái)講，全國(guó)范圍內(nèi)，仍無(wú)全國(guó)性的基本法律對(duì)該問(wèn)題作明確規(guī)定，因此引發(fā)諸多糾紛。???產(chǎn)權(quán)規(guī)則是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)一切游戲規(guī)則的基礎(chǔ)。公建配套的產(chǎn)權(quán)不明，實(shí)際上已經(jīng)導(dǎo)致了一系列問(wèn)題。如業(yè)主的權(quán)益受到侵害和擠壓，

7、一些房地產(chǎn)商或物業(yè)管理公司隨意使用、出租配套公建設(shè)施；物業(yè)公司將綠地改為停車位后出售出租等。有的糾紛甚至演化為暴力事件，或出現(xiàn)聚眾鬧事、群體上訪等，影響了和諧社會(huì)的構(gòu)建。???實(shí)用文檔另外，產(chǎn)權(quán)不明也使得產(chǎn)權(quán)激勵(lì)機(jī)制無(wú)法發(fā)揮作用，導(dǎo)致公建配套利用率不高。比如說(shuō)目前不少小區(qū)普遍存在的會(huì)所問(wèn)題，由于法律對(duì)其產(chǎn)權(quán)界定不明確，業(yè)主與開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)奪控制權(quán)，開(kāi)發(fā)商不敢投入，業(yè)主經(jīng)營(yíng)則既沒(méi)有經(jīng)濟(jì)實(shí)力，也缺少管理經(jīng)營(yíng)的經(jīng)驗(yàn)，爭(zhēng)宋爭(zhēng)去的結(jié)果是會(huì)所不能好好經(jīng)營(yíng)，造成社會(huì)資源的浪費(fèi)。???從數(shù)量上看，上述因產(chǎn)權(quán)歸屬不明引發(fā)的民事糾紛居多。但近幾年，因此引發(fā)的房地

8、產(chǎn)登記行政訴訟案件也逐漸多了起來(lái)。這類行政訴訟案件，多由業(yè)主委員會(huì)作為原告。不過(guò)案件多因被訴房地產(chǎn)登記行政行為作出時(shí)，原告業(yè)主委員會(huì)并未成立，不具備訴訟主體資格：或者因登記行為早已發(fā)生，原告提起行政訴訟超出