不同類型物業(yè)的管理及服務

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1、學習目標：了解不同類型物業(yè)的各自特點、管理要求，掌握針對不同類型的物業(yè)管理的組織實施。關(guān)鍵詞：住宅小區(qū)寫字樓商場物業(yè)工業(yè)物業(yè)其它物業(yè)第8章不同類型物業(yè)的管理與服務8．1住宅小區(qū)物業(yè)管理住宅小區(qū)是指按照城市統(tǒng)一規(guī)劃進行綜合開發(fā)、建設，達到一定規(guī)模，基礎設施配套比較齊全,相對封閉、獨立的居住區(qū)域。8．1．1住宅小區(qū)物業(yè)特點與管理要求1．住宅小區(qū)的特點（1）以居住功能為主，其他功能設施齊全。居住是住宅小區(qū)的主要功能，小區(qū)內(nèi)商業(yè)、體育健身、文化教育、娛樂等設施較為齊全，能夠滿足居民基本需求，方便居民的生活

2、，便于集中服務與管理。（2）人口密度高，人口結(jié)構(gòu)復雜。住宅小區(qū)建設是一種社會化的住宅開發(fā)，一般都具有一定規(guī)模，而且建筑密度大，這就形成了住宅小區(qū)內(nèi)人口密度高的特點。小區(qū)內(nèi)的業(yè)主和使用人來自城市各行各業(yè)、各個階層，在職業(yè)特征、文化素養(yǎng)、傳統(tǒng)習慣、生活方式等方面形成了復雜的結(jié)構(gòu)，長期相互影響中，形成了相對獨立的“社區(qū)文化”。2．住宅小區(qū)的物業(yè)管理目標及管理要求（1）住宅小區(qū)物業(yè)管理的目標1）創(chuàng)造舒適、安全、安靜、安詳、和諧的居住環(huán)境。2）提供便利、快捷的多種服務，方便居民生活。3）發(fā)揮物業(yè)的最大使用價

3、值，保證物業(yè)的正常使用。（2）住宅小區(qū)物業(yè)管理要求?。保┪镔|(zhì)環(huán)境要求包括：①搞好小區(qū)設施配套建設。主要是指治安、消防、衛(wèi)生、交通、文體、娛樂等公共設施的配套，一般按照“統(tǒng)籌兼顧、添建補缺”的原則，就近方便地配置。②美化環(huán)境。保護環(huán)境，衛(wèi)生保潔，保證園區(qū)的干凈、整潔，主要在綠化美化上下功夫，要綠化空地、規(guī)劃園區(qū)，提供宜人的環(huán)境。③做好小區(qū)的基礎管理工作，尤其是房屋修繕、公共設施保養(yǎng)維護、道路交通管理等工作要做到規(guī)范正規(guī)、便捷優(yōu)質(zhì)。２）社會環(huán)境管理要求①健全機構(gòu)，形成機制，實行專業(yè)管理與業(yè)主自治管理相

4、結(jié)合的模式。充分發(fā)揮業(yè)主委員會的作用，調(diào)動多方面的積極性，使專業(yè)管理與民主管理相結(jié)合。②完善制度，協(xié)調(diào)理順內(nèi)、外部各方關(guān)系，進行綜合治理。③開展社區(qū)文化活動，加強精神文明建設，豐富業(yè)主和使用人業(yè)余文化生活。8．1．2住宅小區(qū)物業(yè)管理的組織實施1．住宅小區(qū)管理的原則住宅小區(qū)管理服務內(nèi)容廣泛，是個龐雜的系統(tǒng)工程，要想提高物業(yè)管理水平和效率，保證小區(qū)的良好運轉(zhuǎn)，實現(xiàn)良性循環(huán)，必須遵循以下幾點原則：（1）服務第一、方便群眾的原則住宅小區(qū)管理和服務工作涉及千家萬戶，因此，應根據(jù)不同對象的服務需求，提供多種服

5、務，提高服務質(zhì)量，用優(yōu)質(zhì)完善的服務滿足業(yè)主和使用人居住生活的需求。（2）統(tǒng)一經(jīng)營，綜合管理的原則現(xiàn)代住宅小區(qū)體系完整，配套設施、設備齊全，有很強的整體性、系統(tǒng)性。只有統(tǒng)一經(jīng)營，綜合管理，才能充分發(fā)揮小區(qū)的整體性，達到各環(huán)節(jié)、各部分工作的完善協(xié)調(diào)，帶來小區(qū)的良好運作。（3）有償服務，合理收費的原則住宅小區(qū)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，讓業(yè)主和使用人能夠接受并感到質(zhì)價相符、物有所值。［案例8-1］小區(qū)內(nèi)的單棟樓能獨立實行物業(yè)管理嗎某機關(guān)將一小區(qū)內(nèi)的一棟住宅樓全部買下，分給單

6、位職工居住。小區(qū)內(nèi)的物業(yè)由小區(qū)的物業(yè)管理公司進行統(tǒng)一管理。該單位感覺物業(yè)管理費比較高，而物業(yè)管理服務質(zhì)量卻難如人意，所以就想把自己買下的這棟樓封閉起來，由本單位自己進行管理或由本單位委托其他物業(yè)管理公司來管理。開發(fā)商明確告知該單位，這是絕不可能的。該單位對此不以為然。該單位員工認為，不是說業(yè)主有權(quán)選聘物業(yè)管理公司嗎？你開發(fā)商有什么權(quán)力來干涉？雙方為此爭得不可開交。分析：根據(jù)物業(yè)管理條理規(guī)定小區(qū)必須實行統(tǒng)一的物業(yè)管理，而不能由部分住戶單獨再委托其他的物業(yè)管理公司來管理。本案例中，購房單位雖然將小區(qū)內(nèi)

7、的一棟樓全部買下，但是該住宅樓中是這個小區(qū)的一部分，與小區(qū)整體不可分割，該單位的員工也只是這個小區(qū)住戶的一部分，與其他住戶權(quán)利等同。可見，單獨封閉某一樓宇是不允許的。想一想：如果該小區(qū)物業(yè)管理公司確實服務不到位，收費不合理，該單位應該怎樣維護自己的權(quán)益？2．住宅小區(qū)物業(yè)管理的組織實施為了做好小區(qū)的物業(yè)管理工作，建設部先后頒發(fā)和制定了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《全國城市文明住宅小區(qū)達標考評實施細則》、《全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標準及評分細則》，對住宅小區(qū)的管理提出了具體的要求。因此，小區(qū)管理的組

8、織實施工作應從以下幾個方面著手并達到相應標準。（1）管理運作物業(yè)管理企業(yè)要建立現(xiàn)代企業(yè)制度，完善各項管理制度，制定各崗位考核標準，依照物業(yè)管理合同對小區(qū)實行管理經(jīng)營和有償服務。物業(yè)管理企業(yè)的管理人員應遵守職業(yè)道德規(guī)范，主要負責人和業(yè)務骨干要經(jīng)過專業(yè)的培訓，持證上崗，有較強的事業(yè)心和開拓精神。員工要統(tǒng)一著裝，工作規(guī)范，作風嚴謹。（2）房屋維修管理1）房屋外觀完好、整潔，外墻面磚、涂料等裝飾材料無脫落，無污跡。2）小區(qū)內(nèi)組團及棟號有明顯標志及引路方向平面圖。3）禁止違反規(guī)劃私搭亂建，不