不同類型物業(yè)的管理及服務(wù)

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1、學(xué)習(xí)目標(biāo)：了解不同類型物業(yè)的各自特點(diǎn)、管理要求，掌握針對(duì)不同類型的物業(yè)管理的組織實(shí)施。關(guān)鍵詞：住宅小區(qū)寫字樓商場(chǎng)物業(yè)工業(yè)物業(yè)其它物業(yè)第8章不同類型物業(yè)的管理與服務(wù)8．1住宅小區(qū)物業(yè)管理住宅小區(qū)是指按照城市統(tǒng)一規(guī)劃進(jìn)行綜合開發(fā)、建設(shè)，達(dá)到一定規(guī)模，基礎(chǔ)設(shè)施配套比較齊全,相對(duì)封閉、獨(dú)立的居住區(qū)域。8．1．1住宅小區(qū)物業(yè)特點(diǎn)與管理要求1．住宅小區(qū)的特點(diǎn)（1）以居住功能為主，其他功能設(shè)施齊全。居住是住宅小區(qū)的主要功能，小區(qū)內(nèi)商業(yè)、體育健身、文化教育、娛樂等設(shè)施較為齊全，能夠滿足居民基本需求，方便居民的生活

2、，便于集中服務(wù)與管理。（2）人口密度高，人口結(jié)構(gòu)復(fù)雜。住宅小區(qū)建設(shè)是一種社會(huì)化的住宅開發(fā)，一般都具有一定規(guī)模，而且建筑密度大，這就形成了住宅小區(qū)內(nèi)人口密度高的特點(diǎn)。小區(qū)內(nèi)的業(yè)主和使用人來自城市各行各業(yè)、各個(gè)階層，在職業(yè)特征、文化素養(yǎng)、傳統(tǒng)習(xí)慣、生活方式等方面形成了復(fù)雜的結(jié)構(gòu)，長(zhǎng)期相互影響中，形成了相對(duì)獨(dú)立的“社區(qū)文化”。2．住宅小區(qū)的物業(yè)管理目標(biāo)及管理要求（1）住宅小區(qū)物業(yè)管理的目標(biāo)1）創(chuàng)造舒適、安全、安靜、安詳、和諧的居住環(huán)境。2）提供便利、快捷的多種服務(wù)，方便居民生活。3）發(fā)揮物業(yè)的最大使用價(jià)

3、值，保證物業(yè)的正常使用。（2）住宅小區(qū)物業(yè)管理要求　１）物質(zhì)環(huán)境要求包括：①搞好小區(qū)設(shè)施配套建設(shè)。主要是指治安、消防、衛(wèi)生、交通、文體、娛樂等公共設(shè)施的配套，一般按照“統(tǒng)籌兼顧、添建補(bǔ)缺”的原則，就近方便地配置。②美化環(huán)境。保護(hù)環(huán)境，衛(wèi)生保潔，保證園區(qū)的干凈、整潔，主要在綠化美化上下功夫，要綠化空地、規(guī)劃園區(qū)，提供宜人的環(huán)境。③做好小區(qū)的基礎(chǔ)管理工作，尤其是房屋修繕、公共設(shè)施保養(yǎng)維護(hù)、道路交通管理等工作要做到規(guī)范正規(guī)、便捷優(yōu)質(zhì)。２）社會(huì)環(huán)境管理要求①健全機(jī)構(gòu)，形成機(jī)制，實(shí)行專業(yè)管理與業(yè)主自治管理相

4、結(jié)合的模式。充分發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的作用，調(diào)動(dòng)多方面的積極性，使專業(yè)管理與民主管理相結(jié)合。②完善制度，協(xié)調(diào)理順內(nèi)、外部各方關(guān)系，進(jìn)行綜合治理。③開展社區(qū)文化活動(dòng)，加強(qiáng)精神文明建設(shè)，豐富業(yè)主和使用人業(yè)余文化生活。8．1．2住宅小區(qū)物業(yè)管理的組織實(shí)施1．住宅小區(qū)管理的原則住宅小區(qū)管理服務(wù)內(nèi)容廣泛，是個(gè)龐雜的系統(tǒng)工程，要想提高物業(yè)管理水平和效率，保證小區(qū)的良好運(yùn)轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)，必須遵循以下幾點(diǎn)原則：（1）服務(wù)第一、方便群眾的原則住宅小區(qū)管理和服務(wù)工作涉及千家萬戶，因此，應(yīng)根據(jù)不同對(duì)象的服務(wù)需求，提供多種服

5、務(wù)，提高服務(wù)質(zhì)量，用優(yōu)質(zhì)完善的服務(wù)滿足業(yè)主和使用人居住生活的需求。（2）統(tǒng)一經(jīng)營，綜合管理的原則現(xiàn)代住宅小區(qū)體系完整，配套設(shè)施、設(shè)備齊全，有很強(qiáng)的整體性、系統(tǒng)性。只有統(tǒng)一經(jīng)營，綜合管理，才能充分發(fā)揮小區(qū)的整體性，達(dá)到各環(huán)節(jié)、各部分工作的完善協(xié)調(diào)，帶來小區(qū)的良好運(yùn)作。（3）有償服務(wù)，合理收費(fèi)的原則住宅小區(qū)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，讓業(yè)主和使用人能夠接受并感到質(zhì)價(jià)相符、物有所值。［案例8-1］小區(qū)內(nèi)的單棟樓能獨(dú)立實(shí)行物業(yè)管理嗎某機(jī)關(guān)將一小區(qū)內(nèi)的一棟住宅樓全部買下，分給單

6、位職工居住。小區(qū)內(nèi)的物業(yè)由小區(qū)的物業(yè)管理公司進(jìn)行統(tǒng)一管理。該單位感覺物業(yè)管理費(fèi)比較高，而物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量卻難如人意，所以就想把自己買下的這棟樓封閉起來，由本單位自己進(jìn)行管理或由本單位委托其他物業(yè)管理公司來管理。開發(fā)商明確告知該單位，這是絕不可能的。該單位對(duì)此不以為然。該單位員工認(rèn)為，不是說業(yè)主有權(quán)選聘物業(yè)管理公司嗎？你開發(fā)商有什么權(quán)力來干涉？雙方為此爭(zhēng)得不可開交。分析：根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l理規(guī)定小區(qū)必須實(shí)行統(tǒng)一的物業(yè)管理，而不能由部分住戶單獨(dú)再委托其他的物業(yè)管理公司來管理。本案例中，購房單位雖然將小區(qū)內(nèi)

7、的一棟樓全部買下，但是該住宅樓中是這個(gè)小區(qū)的一部分，與小區(qū)整體不可分割，該單位的員工也只是這個(gè)小區(qū)住戶的一部分，與其他住戶權(quán)利等同?？梢姡瑔为?dú)封閉某一樓宇是不允許的。想一想：如果該小區(qū)物業(yè)管理公司確實(shí)服務(wù)不到位，收費(fèi)不合理，該單位應(yīng)該怎樣維護(hù)自己的權(quán)益？2．住宅小區(qū)物業(yè)管理的組織實(shí)施為了做好小區(qū)的物業(yè)管理工作，建設(shè)部先后頒發(fā)和制定了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《全國城市文明住宅小區(qū)達(dá)標(biāo)考評(píng)實(shí)施細(xì)則》、《全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則》，對(duì)住宅小區(qū)的管理提出了具體的要求。因此，小區(qū)管理的組

8、織實(shí)施工作應(yīng)從以下幾個(gè)方面著手并達(dá)到相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)。（1）管理運(yùn)作物業(yè)管理企業(yè)要建立現(xiàn)代企業(yè)制度，完善各項(xiàng)管理制度，制定各崗位考核標(biāo)準(zhǔn)，依照物業(yè)管理合同對(duì)小區(qū)實(shí)行管理經(jīng)營和有償服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)的管理人員應(yīng)遵守職業(yè)道德規(guī)范，主要負(fù)責(zé)人和業(yè)務(wù)骨干要經(jīng)過專業(yè)的培訓(xùn)，持證上崗，有較強(qiáng)的事業(yè)心和開拓精神。員工要統(tǒng)一著裝，工作規(guī)范，作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)。（2）房屋維修管理1）房屋外觀完好、整潔，外墻面磚、涂料等裝飾材料無脫落，無污跡。2）小區(qū)內(nèi)組團(tuán)及棟號(hào)有明顯標(biāo)志及引路方向平面圖。3）禁止違反規(guī)劃私搭亂建，不