城市綜合體項(xiàng)目開發(fā)研究

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1、城市綜合體項(xiàng)目開發(fā)研究摘耍：近年來，隨著我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展，城市綜合休項(xiàng)目開發(fā)遍布各大城市，占據(jù)城市發(fā)展的重要地位。本文首先介紹了城市綜合體的起源與特點(diǎn)，對(duì)城市綜合體的開發(fā)理念、經(jīng)營(yíng)模式、項(xiàng)目泄位進(jìn)行了剖析，最后提出了具體到城市綜合體項(xiàng)目開發(fā)需耍思考的幾大問題以及解決措施，這對(duì)于目前正在進(jìn)行的城市綜合體項(xiàng)0開發(fā)具有一定的借鑒意義。關(guān)鍵詞：城市綜合體，操作理念，開發(fā)模式Abstract:Inrecentyears,withtherapiddevelopmentofourcountry'seconomyandsociety,andthecitycomplexprojectdevel

2、opmentinallthebigcities,occupyanimportantpositioninthedevelopmentofcities.Thispaperfirstintroducestheoriginandcharacteristicsofurbancomplex,tothecityofcomplexdevelopmentconcept,managementmodel,projectpositioningisdiscussed,final1yputsforwardsomespecifictourbancomplexprojectdevelopmentneedtothi

3、nkofafewbigproblemsandsolvingmeasures,thistotheongoingcitycomplexprojectdevelopmenthasacertainsignificance.Keywords:thecitycomplex,operationidea,developmentmode中圖分類號(hào)：TU984文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：城市綜合體的起源與特點(diǎn)1、城市綜合體的定義根據(jù)《中國大百科全書》的定義，建筑綜合體是指“多個(gè)功能不同的空間組合而成的建筑”，據(jù)此，從不嚴(yán)格意義上講，可以把綜合體定義為,是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、酒店、展覽、餐飲、會(huì)議、

4、文娛和交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率的綜合體。2、城市綜合體的起源總體來說，城市綜合體是經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，它是城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、產(chǎn)業(yè)聚集度迅速提高、人口急劇膨脹、城市中心土地愈加稀缺等因素共同推動(dòng)下，綜合體便應(yīng)運(yùn)而生了。根據(jù)國外對(duì)于城市綜合體的研究，城市人均GDP（這不僅反映城市總體的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，同時(shí)也揭示了當(dāng)?shù)氐南M(fèi)能力）和城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例這兩個(gè)指標(biāo)是與城市綜合體發(fā)展息息相關(guān)的。3、城市綜合體的特點(diǎn)城市綜合體是通過多種功能的綜合互補(bǔ)，建立起相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而使它能夠適應(yīng)不

5、同階段的城市多樣化生活，并能夠進(jìn)行自我更新與調(diào)整，而這些都是與城市綜合體的特點(diǎn)密切相關(guān)的。高可達(dá)性首先，需要聲明的是，這里的高可達(dá)性既包括交通也包括信息的高度可達(dá)性。一般來說，城市綜合體都是位于城市交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)、城市功能相対集中的區(qū)域。此外，綜合體完善的信息通訊系統(tǒng)也為信息的高度可達(dá)性提供堅(jiān)強(qiáng)的保障。功能的復(fù)合性（綜合性）正如綜合體的定義所言，功能的復(fù)合性是其存在的必備條件，并且山于這些功能的組合，完成了整個(gè)綜合體的良性循環(huán)，實(shí)現(xiàn)了相互補(bǔ)充、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，這亦是它有別于一般組合體的主要之處。整體統(tǒng)一性和空間的連續(xù)性為了保證整個(gè)綜合體的完整統(tǒng)一，必須要求各個(gè)單體建筑風(fēng)格相同、檔

6、次相當(dāng)，這不單純是指外立面，更重要的是整個(gè)項(xiàng)目的定位。它必須要保證各個(gè)業(yè)態(tài)之間檔次的統(tǒng)一性，這也是所有城市綜合體開發(fā)在對(duì)各業(yè)態(tài)定位時(shí)重點(diǎn)考慮的因素之一。而為了實(shí)現(xiàn)各功能、各區(qū)域的良性互動(dòng)，還必須保證空間的連續(xù)性，以達(dá)到建筑物內(nèi)部本身，建筑和外部環(huán)境之間均達(dá)到連續(xù)統(tǒng)一。城市綜合體開發(fā)的操作理念城市綜合體作為一種復(fù)合型物業(yè)，它的開發(fā)理念和經(jīng)營(yíng)模式與一般物業(yè)有著顯著的區(qū)別。而這也決定了城市綜合體的操作理念有著顯著的特點(diǎn)。需要充分明確開發(fā)經(jīng)營(yíng)Fl標(biāo)對(duì)于綜合體物業(yè)的開發(fā)來講，它冇兩個(gè)截然不同的開發(fā)策略。一是以長(zhǎng)期目標(biāo)為核心，此種開發(fā)策略看重的是項(xiàng)目?jī)r(jià)值的持續(xù)提升和整體利潤(rùn)的最大化。因此，需要

7、充分的準(zhǔn)備和預(yù)熱，開發(fā)周期往往較長(zhǎng)。該種開發(fā)策略必須具備兩個(gè)前提條件，首先是具有強(qiáng)大的資金實(shí)力做后盾，因?yàn)榫C合體開發(fā)本身耗資巨大，再加上后期物業(yè)的持有將沉淀大量資金。其次是具有超強(qiáng)的運(yùn)營(yíng)管理能力，綜合體的操作與其說巫開發(fā)建設(shè)，述不如說重運(yùn)營(yíng)管理，良好的運(yùn)營(yíng)管理將使整個(gè)綜合體物業(yè)各功能間相互銜接、相互I辦調(diào)、相互助益、相互補(bǔ)充，共同發(fā)揮綜合體價(jià)值的最大化。二是以短期目標(biāo)為核心，此種開發(fā)策略看重的是現(xiàn)金流的安全和穩(wěn)定，如何實(shí)現(xiàn)資金的快速回籠是該種策略的關(guān)鍵，但由于前期舖墊