對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的深層思考

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1、對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的思考熊興甫我國口二00三年開始的宏觀調(diào)控，冃前已取得一定效果，房地產(chǎn)過熱的趨勢得到一定程度的緩解，部分城市及地區(qū)房價(jià)有所回落。但是，我們也清醒的看到，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策并沒有完全達(dá)到預(yù)期的目的，區(qū)域性房價(jià)雖然有升有降，但總體上依然維持著上升趨勢；大多數(shù)城市和地區(qū)的房價(jià)仍然居高不下，部分地區(qū)其至岀現(xiàn)了日益攀升的勢頭。這不能不引起我們的高度警覺和深思。面對(duì)十分嚴(yán)峻的房地產(chǎn)形勢，我們不得不思考這樣一些問題：是什么原因?qū)е铝四壳斑@種局面？是我們的宏觀調(diào)控政策考慮不周？還是調(diào)控思路設(shè)計(jì)失當(dāng)？下面，筆者就房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策談?wù)勛约旱囊恍┐譁\看法。近年來，我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策

2、，歸納起來，主要包括：土地政策、信貸政策、稅收政策、外匯資金政策及其他政策。下而我們來進(jìn)一步分析這些調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響，以及政策本身所反映的決策者房地產(chǎn)宏觀調(diào)控思路的演變。1、土地政策二00四年三月三十日，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》（即71號(hào)令），這是一個(gè)標(biāo)志性文件，它徹底結(jié)朿了原協(xié)議出讓土地的做法，從此以后，經(jīng)營性土地使用權(quán)的出讓必須經(jīng)過“招標(biāo)拍賣掛牌出讓”。這一政策的出臺(tái)不僅強(qiáng)化了國家土地管理部門對(duì)土地的的直接控制，而且使土地出讓公開化、透明化，從而避免了原協(xié)議出讓可能導(dǎo)致對(duì)國家利益的損害。由于土地出讓收

3、入是地方財(cái)政收入的重要來源，因而，受自身利益的驅(qū)動(dòng)，地方政府有意或無意中會(huì)趨同土地的“高價(jià)出讓”?；蛟S正是這個(gè)原因，引起了地價(jià)的輪蒂上漲，一些城市部分地段的地價(jià)翻了一倍至數(shù)倍，這在一定程度上對(duì)房價(jià)的上漲起了推波逐浪的作用。這種情況很快引起了國家的警覺，國家有關(guān)部門隨即出臺(tái)了相關(guān)政策，將土地出讓收入納入國家財(cái)政預(yù)算管理，實(shí)行收支兩條線，土地出讓收入不再成為地方政府“小金庫”的來源。此外，國家還針對(duì)用地性質(zhì)、用地規(guī)劃、地方政府土地調(diào)控責(zé)任、土地使用費(fèi)等先后出臺(tái)了許多政策，這些政策的出臺(tái)，對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控發(fā)揮了積極的作用。土地政策從源頭上抑制了土地供給，直接影響到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生存和發(fā)展，

4、進(jìn)而影響到房屋的市場供給量和市場價(jià)格。從本質(zhì)上講，它是對(duì)房屋供給市場的調(diào)控。2、信貸政策國家對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的信貸政策主要體現(xiàn)在以下兒個(gè)方面：一是提高包括房地產(chǎn)在內(nèi)的固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)冃資本金比例（不含經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)冃）由20%及以上提高到35%及以上；二是提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款利率（國家曾先后幾次提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款利率）；三是從嚴(yán)控制房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)貸款，特別是非經(jīng)濟(jì)適用房的項(xiàng)目開發(fā)貸款；四是整頓房地產(chǎn)信托市場。這些政策的出臺(tái)，直接影響到房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度，一些資本實(shí)力不濟(jì)的中小型開發(fā)企業(yè)資金鏈?zhǔn)艿絿?yán)重考驗(yàn)，隨Z而來的是新增樓盤的數(shù)量大大減少。這些政策也是針對(duì)房

5、地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，側(cè)重于房屋供給市場的調(diào)控。3、稅收政策國家對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的稅收政策主要表現(xiàn)為：一是強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收征管，加強(qiáng)了征管力度，豐富了征管手段；二是稅務(wù)部門與土地管理部門、房產(chǎn)管理部門加強(qiáng)了溝通，基本實(shí)現(xiàn)了信息共享、聯(lián)合監(jiān)控；三是調(diào)整了與房地產(chǎn)相關(guān)的具體稅收政策（如縮小房地產(chǎn)開發(fā)成本列支范圍；改變營業(yè)收入的確認(rèn)條件等）。四是對(duì)二手房轉(zhuǎn)讓的相關(guān)稅金進(jìn)行了規(guī)范。從國家出臺(tái)的上述政策可以看出：除第四項(xiàng)是針對(duì)“炒房團(tuán)”以外，其他幾項(xiàng)都是針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。由于稅收政策的調(diào)整，特別是與房地產(chǎn)相關(guān)的具體稅收政策的改變，企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)十分沉重。根據(jù)我們的調(diào)查，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅金總

6、額占營業(yè)收入總額的比例約為20%（這里所說的稅金包括營業(yè)稅、土地增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅、土地使用稅、企業(yè)所得稅）。因此，稅收政策對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響也是顯而易見的。上述稅收政策的調(diào)整也是則重于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，同樣屬于房屋供給市場的調(diào)節(jié)。4、其他調(diào)控政策：一是對(duì)外匯或境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購房的管理；二是對(duì)單位或個(gè)人購房首期付款比例的調(diào)整；三是對(duì)住房貸款利率的調(diào)整；四是對(duì)房屋預(yù)售政策的調(diào)整等等。這些政策調(diào)整與土地政策、信貸政策和稅收政策調(diào)整（二手房轉(zhuǎn)讓稅收政策除外）所不同的是，它們不再是調(diào)節(jié)房屋供給市場，而是轉(zhuǎn)而調(diào)節(jié)房屋消費(fèi)市場。從近幾年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的系列措施不難看出，國

7、家宏觀調(diào)控政策經(jīng)歷了兩個(gè)階段：第一個(gè)階段主要是抑制供給。該階段的政策特點(diǎn)主要是針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。即國家試圖通過土地政策、信貸政策和稅收政策來調(diào)整企業(yè)利潤、抑制房價(jià)的快速上漲、緩解房地產(chǎn)過熱的趨勢，從而達(dá)到調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)方向、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的目的。然而事與愿違，正是這種片面抑制供給的做法，致使投放市場的房屋總量減少，在有效需求居高不下的情況下，推動(dòng)了房價(jià)的加速上揚(yáng)；第二個(gè)階段主要是在抑制供給的同時(shí)抑制需求。這個(gè)階段的政策特點(diǎn)是