對房地產宏觀調控政策的深層思考

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1、對房地產宏觀調控政策的思考熊興甫我國口二00三年開始的宏觀調控，冃前已取得一定效果，房地產過熱的趨勢得到一定程度的緩解，部分城市及地區(qū)房價有所回落。但是，我們也清醒的看到，房地產宏觀調控政策并沒有完全達到預期的目的，區(qū)域性房價雖然有升有降，但總體上依然維持著上升趨勢；大多數(shù)城市和地區(qū)的房價仍然居高不下，部分地區(qū)其至岀現(xiàn)了日益攀升的勢頭。這不能不引起我們的高度警覺和深思。面對十分嚴峻的房地產形勢，我們不得不思考這樣一些問題：是什么原因導致了目前這種局面？是我們的宏觀調控政策考慮不周？還是調控思路設計失當？下面，筆者就房地產宏觀調控政策談談自己的一些粗淺看法。近年來，我國房地產宏觀調控政策

2、，歸納起來，主要包括：土地政策、信貸政策、稅收政策、外匯資金政策及其他政策。下而我們來進一步分析這些調控政策對房地產業(yè)的影響，以及政策本身所反映的決策者房地產宏觀調控思路的演變。1、土地政策二00四年三月三十日，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關于繼續(xù)開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》（即71號令），這是一個標志性文件，它徹底結朿了原協(xié)議出讓土地的做法，從此以后，經營性土地使用權的出讓必須經過“招標拍賣掛牌出讓”。這一政策的出臺不僅強化了國家土地管理部門對土地的的直接控制，而且使土地出讓公開化、透明化，從而避免了原協(xié)議出讓可能導致對國家利益的損害。由于土地出讓收

3、入是地方財政收入的重要來源，因而，受自身利益的驅動，地方政府有意或無意中會趨同土地的“高價出讓”?；蛟S正是這個原因，引起了地價的輪蒂上漲，一些城市部分地段的地價翻了一倍至數(shù)倍，這在一定程度上對房價的上漲起了推波逐浪的作用。這種情況很快引起了國家的警覺，國家有關部門隨即出臺了相關政策，將土地出讓收入納入國家財政預算管理，實行收支兩條線，土地出讓收入不再成為地方政府“小金庫”的來源。此外，國家還針對用地性質、用地規(guī)劃、地方政府土地調控責任、土地使用費等先后出臺了許多政策，這些政策的出臺，對房地產宏觀調控發(fā)揮了積極的作用。土地政策從源頭上抑制了土地供給，直接影響到房地產開發(fā)企業(yè)的生存和發(fā)展，

4、進而影響到房屋的市場供給量和市場價格。從本質上講，它是對房屋供給市場的調控。2、信貸政策國家對房地產宏觀調控的信貸政策主要體現(xiàn)在以下兒個方面：一是提高包括房地產在內的固定資產投資項目資本金比例。房地產開發(fā)項冃資本金比例（不含經濟適用房項冃）由20%及以上提高到35%及以上；二是提高房地產開發(fā)項目貸款利率（國家曾先后幾次提高房地產開發(fā)項目貸款利率）；三是從嚴控制房地產項目開發(fā)貸款，特別是非經濟適用房的項目開發(fā)貸款；四是整頓房地產信托市場。這些政策的出臺，直接影響到房地產項目開發(fā)進度，一些資本實力不濟的中小型開發(fā)企業(yè)資金鏈受到嚴重考驗，隨Z而來的是新增樓盤的數(shù)量大大減少。這些政策也是針對房

5、地產開發(fā)企業(yè)，側重于房屋供給市場的調控。3、稅收政策國家對房地產宏觀調控的稅收政策主要表現(xiàn)為：一是強化對房地產開發(fā)企業(yè)的稅收征管，加強了征管力度，豐富了征管手段；二是稅務部門與土地管理部門、房產管理部門加強了溝通，基本實現(xiàn)了信息共享、聯(lián)合監(jiān)控；三是調整了與房地產相關的具體稅收政策（如縮小房地產開發(fā)成本列支范圍；改變營業(yè)收入的確認條件等）。四是對二手房轉讓的相關稅金進行了規(guī)范。從國家出臺的上述政策可以看出：除第四項是針對“炒房團”以外，其他幾項都是針對房地產開發(fā)企業(yè)。由于稅收政策的調整，特別是與房地產相關的具體稅收政策的改變，企業(yè)的稅收負擔十分沉重。根據我們的調查，房地產開發(fā)企業(yè)的稅金總

6、額占營業(yè)收入總額的比例約為20%（這里所說的稅金包括營業(yè)稅、土地增值稅、城市維護建設稅、教育費附加、印花稅、土地使用稅、企業(yè)所得稅）。因此，稅收政策對房地產開發(fā)企業(yè)的影響也是顯而易見的。上述稅收政策的調整也是則重于房地產開發(fā)企業(yè)，同樣屬于房屋供給市場的調節(jié)。4、其他調控政策：一是對外匯或境外機構和個人購房的管理；二是對單位或個人購房首期付款比例的調整；三是對住房貸款利率的調整；四是對房屋預售政策的調整等等。這些政策調整與土地政策、信貸政策和稅收政策調整（二手房轉讓稅收政策除外）所不同的是，它們不再是調節(jié)房屋供給市場，而是轉而調節(jié)房屋消費市場。從近幾年房地產宏觀調控的系列措施不難看出，國

7、家宏觀調控政策經歷了兩個階段：第一個階段主要是抑制供給。該階段的政策特點主要是針對房地產開發(fā)企業(yè)。即國家試圖通過土地政策、信貸政策和稅收政策來調整企業(yè)利潤、抑制房價的快速上漲、緩解房地產過熱的趨勢，從而達到調整產業(yè)結構、引導產業(yè)方向、促進國民經濟持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的目的。然而事與愿違，正是這種片面抑制供給的做法，致使投放市場的房屋總量減少，在有效需求居高不下的情況下，推動了房價的加速上揚；第二個階段主要是在抑制供給的同時抑制需求。這個階段的政策特點是