某房地產(chǎn)新品營(yíng)銷推廣方案.ppt

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1、泰盈·十里錦城新品營(yíng)銷推廣方案發(fā)展商：泰盈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提案日期：2009年10月12日思路導(dǎo)構(gòu)目標(biāo)理解產(chǎn)品理解觀點(diǎn)檢驗(yàn)廣告策略廣告創(chuàng)意項(xiàng)目現(xiàn)狀目標(biāo)界定問題思考營(yíng)銷觀點(diǎn)市場(chǎng)分析產(chǎn)品分析目標(biāo)人群思考傳播策略產(chǎn)品概念稿形象概念稿整體推廣策略之于市場(chǎng)之于企業(yè)項(xiàng)目的現(xiàn)狀通過前期的了解與溝通，對(duì)項(xiàng)目有了初步的認(rèn)識(shí)：銷售上：十里錦城前期的銷售十分成功，目前剩余產(chǎn)品只70多套房源；客群上：項(xiàng)目前期的客群比較集中，80%--85%蘇家屯地源客戶；地位上：區(qū)域內(nèi)為數(shù)不多的全國(guó)性品牌開發(fā)企業(yè)，區(qū)域認(rèn)可度非常高；¨¨¨¨項(xiàng)目現(xiàn)狀：不愁賣問題的思考但對(duì)于60萬平的大社區(qū)，所承載的并

2、不僅僅是銷售層面：隨著奧園、七里香堤、九如溪谷成功，泰盈不斷的締造沈陽地產(chǎn)的神話，十里錦城的美譽(yù)度也勢(shì)在必行；在如今沈陽地產(chǎn)市場(chǎng)，萬科、中海、金地、保利等大品牌開發(fā)商相繼涌入，品牌必將成為主流競(jìng)爭(zhēng)局面，而泰盈也必須占據(jù)一席之地；作為60萬的大社區(qū)，蘇家屯區(qū)域客戶的消化量必定有限，因此向市區(qū)爭(zhēng)取客戶也是項(xiàng)目將來必須要解決的問題；09年至今泰盈的市場(chǎng)影響力比照08年前明顯缺乏聲音，市場(chǎng)形象也在逐步下降；項(xiàng)目需要解決的問題：市場(chǎng)影響力十里錦城L0ft產(chǎn)品的使命的理解叫座又叫好叫座——獲得市場(chǎng)實(shí)質(zhì)利益項(xiàng)目認(rèn)可：實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的認(rèn)可項(xiàng)目地位：確立項(xiàng)目在沈陽主流地產(chǎn)開發(fā)

3、市場(chǎng)的江湖地位銷售任務(wù)：實(shí)現(xiàn)率先爭(zhēng)取到市區(qū)客戶的任務(wù)叫好——擴(kuò)大項(xiàng)目市場(chǎng)影響，獲得市場(chǎng)的認(rèn)可，以完成戰(zhàn)略意義：十里錦城是泰盈在沈陽戰(zhàn)略進(jìn)程的主力作用市場(chǎng)意義：占據(jù)市場(chǎng)主流品牌開發(fā)商中的一席之地企業(yè)使命：重新樹立企業(yè)個(gè)性品牌價(jià)值思路導(dǎo)構(gòu)目標(biāo)理解產(chǎn)品理解觀點(diǎn)檢驗(yàn)廣告策略廣告創(chuàng)意項(xiàng)目現(xiàn)狀目標(biāo)界定問題思考營(yíng)銷觀點(diǎn)市場(chǎng)分析產(chǎn)品分析目標(biāo)人群思考傳播策略產(chǎn)品概念稿形象概念稿整體推廣策略之于市場(chǎng)之于企業(yè)2010年即將推售產(chǎn)品為項(xiàng)目的東側(cè)呈三角型地塊全部為高層產(chǎn)品，預(yù)計(jì)面積不會(huì)很大率先推出30＃與31＃樓座產(chǎn)品為loft全躍產(chǎn)品南側(cè)緊鄰沈蘇路主干路，噪聲是將來所面對(duì)的一個(gè)因素東側(cè)

4、、南側(cè)、西側(cè)均無園區(qū)通路，可達(dá)性相對(duì)較差產(chǎn)品分析30＃與31＃面積區(qū)間：約30—39平米產(chǎn)品類型：loft產(chǎn)品，一層舉架2.8米，二層舉架2.1米樓高：10層，每層14戶價(jià)位約：6000--7000元/平米其中包括裝修費(fèi)用約1000元/平米產(chǎn)品特征：精裝修，買一層贈(zèng)一層；建筑特點(diǎn)：回字形的天井形成了近60平方的中央庭院并達(dá)到部分單位通風(fēng)的條件產(chǎn)品分析通風(fēng)的精裝小全躍產(chǎn)品描述優(yōu)勢(shì)：空間感強(qiáng)、功能合理、科學(xué)性高、私密性好、形式新穎等。劣勢(shì)：分?jǐn)偞?、舒適度低、單價(jià)高、接受度未知等。項(xiàng)目名稱開發(fā)商面積區(qū)間價(jià)格備注九州灣景匯沈陽九州福爾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司首期6層洋房面積在

5、130-180㎡、小高一般為90-130㎡戶型、高層為50-140㎡戶型洋房?jī)r(jià)格約6000元/㎡、小高層約4000元/㎡、高層3400元/㎡2009年8月開盤，首期推出的4棟多層、1棟小高及1棟高層共270套房源中已售約200套郡原美村沈陽華凌房地產(chǎn)有限公司首期洋房面積在60-160㎡、主力戶型為90—130平方米目前對(duì)外報(bào)價(jià)均價(jià)4700元/㎡一次性98折、按揭99折唯美尚品遼寧省聯(lián)合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司首期洋房面積在80-175㎡、主力戶型為90—130平方米；目前銷售均價(jià)3500元/㎡唯美尚品第三代唯美BLOCK洋房準(zhǔn)現(xiàn)房熱銷中。香醇波爾多沈陽坤為房地產(chǎn)開發(fā)公

6、司首期戶型面積在70-120㎡、70—140平方米均價(jià)約3000-3100元/㎡一次性96折、按揭98折，目前195套顯示去化40%區(qū)域內(nèi)競(jìng)品分析1、在區(qū)域來看，無論是品牌、銷售局面上，十里錦城都占據(jù)絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)；2、雖與競(jìng)品部分產(chǎn)品總價(jià)相仿，但格局不同，面向人群也不同；3、區(qū)域內(nèi)小戶型比較缺少，精裝類產(chǎn)品基本沒有；與區(qū)域競(jìng)品具有很強(qiáng)的產(chǎn)品差異性區(qū)域內(nèi)競(jìng)品分析沈陽同類型產(chǎn)品分析沈陽同類型產(chǎn)品營(yíng)銷推廣分析產(chǎn)品形式在市場(chǎng)上并不新鮮，在戶型結(jié)構(gòu)優(yōu)劣勢(shì)上同質(zhì)化蠻高的。基本上都處于尾房狀態(tài)；在營(yíng)銷推廣上基本都在走傳統(tǒng)路線及方法：1、直觀表達(dá)產(chǎn)品功能，如3D效果圖展示；2、人

7、群個(gè)性喜好：時(shí)尚、年輕、個(gè)性等；3、弱化產(chǎn)品：地段、配套等；營(yíng)銷觀點(diǎn)挑戰(zhàn)傳統(tǒng)、另辟蹊徑；打包到底、從產(chǎn)品意義上拔高產(chǎn)品形象；做“實(shí)”與做“勢(shì)”同步開展；價(jià)值挖掘一、60萬平大社區(qū)里的精華之作市場(chǎng)上出現(xiàn)的小戶型或同類產(chǎn)品，基本上都是在幾棟樓或小項(xiàng)目里才出現(xiàn)；而在項(xiàng)目周邊或南部地區(qū)很多大盤存在，但大盤的產(chǎn)品一般都盡量不開發(fā)小面積產(chǎn)品，更別說是這種躍式產(chǎn)品；價(jià)值挖掘二、超高附加值的小戶型買一層送一層，且客戶實(shí)得面積超過兩層數(shù)字面積；30-40平米面積享受近100平米使用空間；小戶型享受大社區(qū)里的配套及品牌物業(yè)服務(wù)；零浪費(fèi)空間使用；價(jià)值挖掘三、與眾不同的功能小戶硬裝修及

8、軟裝修方面都全面的考慮，