北京類(lèi)似項(xiàng)目.ppt

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1、1北京類(lèi)似項(xiàng)目對(duì)本項(xiàng)目商住配比的啟示中廣信地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)2010年6月2SOGO和新世界是南城兩大知名的區(qū)級(jí)商業(yè)中心，距離本項(xiàng)目比較近，容易與本項(xiàng)目形成競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，因此，對(duì)這兩大商業(yè)中心的分析有助于本項(xiàng)目的定位。SOGO新世界3一、宣武莊勝SOGO商圈1.基本情況介紹地理位置：天安門(mén)西側(cè)，北臨西單購(gòu)物中心東臨前門(mén)商業(yè)中心區(qū)域，南接琉璃廠街商業(yè)屬性：宣武區(qū)的商業(yè)中心青春、時(shí)尚、休閑型的現(xiàn)代商圈消費(fèi)人群特征：北京的時(shí)尚青年發(fā)展歷程1992年，北京莊勝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司介入宣武門(mén)地區(qū)的舊城改造，在宣武門(mén)地區(qū)規(guī)劃了“莊勝城”項(xiàng)目，包括“莊勝?gòu)V

2、場(chǎng)”和“莊勝二期住宅區(qū)”兩部分。1998年莊勝崇光百貨北京店開(kāi)業(yè)。由于南城生活水平和消費(fèi)水平都較低，經(jīng)營(yíng)大型商場(chǎng)會(huì)有較大風(fēng)險(xiǎn)，因此最初業(yè)界均不看好該項(xiàng)目，甚至開(kāi)發(fā)商自己也曾認(rèn)為投資失敗。在經(jīng)過(guò)多年的培育和發(fā)展后，莊勝百貨成為百貨零售業(yè)內(nèi)業(yè)績(jī)最好的企業(yè)之一。1998200020022005開(kāi)業(yè)結(jié)束虧損經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)5一、宣武莊勝SOGO商圈2.業(yè)態(tài)分析商圈內(nèi)開(kāi)發(fā)有大量住宅項(xiàng)目，例如莊勝二期等商業(yè)物業(yè)對(duì)住宅的促進(jìn)作用：成為住宅的超大型配套通過(guò)住宅產(chǎn)品增強(qiáng)商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)的抗風(fēng)險(xiǎn)性莊勝崇光SOGO百貨在開(kāi)業(yè)8年后，經(jīng)營(yíng)狀況良好，是SOGO商圈的核

3、心代表，同時(shí)也是南城重要的大型零售商業(yè)區(qū)之一。商圈的商業(yè)氛圍比較成熟，國(guó)際知名連鎖品牌沃爾瑪已入駐商圈，會(huì)進(jìn)一步帶動(dòng)區(qū)域的商業(yè)氛圍。6一、宣武莊勝SOGO商圈商圈內(nèi)的主要項(xiàng)目有：新聞總署及傳媒大道富卓廣場(chǎng)長(zhǎng)城大廈海格國(guó)際大廈莊勝崇光SOGO百貨越秀大酒店宣西開(kāi)發(fā)區(qū)7一、宣武莊勝SOGO商圈富卓廣場(chǎng)寫(xiě)字樓建筑面積4.1萬(wàn)平米，商業(yè)面積建筑約6萬(wàn)平米寫(xiě)字樓：均價(jià)13500元/平米；租金4.5元/平米·天(包含物業(yè)費(fèi)及水費(fèi)等，電費(fèi)單獨(dú)結(jié)算)，產(chǎn)權(quán)歸小業(yè)主，面積從138到800平米不等商業(yè)：一層的一部分和地下一層(1.9萬(wàn)平米)已經(jīng)租給給

4、沃爾瑪，2005年底開(kāi)業(yè)。沃爾瑪租金2元/平方米/天9一、宣武莊勝SOGO商圈莊勝城一期工程莊勝?gòu)V場(chǎng)：1992年開(kāi)發(fā)，總占地3.7萬(wàn)平米，總建筑面積37萬(wàn)平米；商業(yè)營(yíng)業(yè)面積約8.4萬(wàn)平米總體規(guī)劃：21層主樓與16層北樓為智能型甲級(jí)寫(xiě)字樓，18層南樓為五星級(jí)酒店。裙樓1-6層及地庫(kù)一層為超大型商場(chǎng)寫(xiě)字樓：銷(xiāo)售產(chǎn)權(quán)（部分業(yè)主來(lái)自香港、新加坡等東南亞地區(qū)）；租金3.7元/平米·天(不含電費(fèi)）；出租率較高商業(yè)：由崇光負(fù)責(zé)商業(yè)經(jīng)營(yíng)；北館1998年開(kāi)業(yè)，營(yíng)業(yè)面積8.4萬(wàn)平米；目前南館5萬(wàn)平米正銷(xiāo)售產(chǎn)權(quán)，均價(jià)約為3.5萬(wàn)元/平米酒店：與麗晶酒店

5、管理集團(tuán)合作，2002年10月開(kāi)始建設(shè)，總建筑面積達(dá)7萬(wàn)平方米；商業(yè)辦公酒店11莊勝城莊勝二期純居住高級(jí)公寓生活區(qū)莊勝二期純居住高級(jí)公寓生活區(qū)分為東區(qū)和西區(qū)，總建筑面積67萬(wàn)平方米。西區(qū)緊鄰莊勝?gòu)V場(chǎng)，東區(qū)南側(cè)連接著著名的琉璃廠文化街及和平門(mén)。當(dāng)時(shí)的銷(xiāo)售均價(jià)11000元/平方米左右。莊勝二期莊勝?gòu)V場(chǎng)13二、崇文新世界商圈1.基本情況介紹地理位置：崇文門(mén)及其周邊區(qū)域商業(yè)屬性：崇文區(qū)的商業(yè)中心集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)為一體的綜合性商圈新的引導(dǎo)時(shí)尚潮流的青年商業(yè)中心發(fā)展歷程新世界集團(tuán)1992年藉崇文老城區(qū)改造的契機(jī)，在崇外大街沿線1.3平方公里

6、范圍內(nèi)相繼開(kāi)發(fā)了包括新世界中心在內(nèi)的九大項(xiàng)目。經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展和市場(chǎng)培育，逐漸形成了以新世界中心為核心的崇文新世界商圈，使崇文門(mén)形成了一個(gè)新的引導(dǎo)時(shí)尚潮流的青年商業(yè)氛圍，成為南城除SOGO外最為活躍的區(qū)域。國(guó)瑞城等新項(xiàng)目的出現(xiàn)進(jìn)一步增強(qiáng)了商圈的輻射力。新世界15二、崇文新世界商圈2.業(yè)態(tài)分析業(yè)態(tài)復(fù)合：形成以新世界商城為中心的新興現(xiàn)代商貿(mào)、辦公、居住功能混合區(qū)商業(yè)以購(gòu)物為主，兼有休閑、娛樂(lè)功能肯德基、必勝客、新世紀(jì)錢(qián)柜、樂(lè)圣、溜冰場(chǎng)、搜秀城、韓城時(shí)尚廣場(chǎng)等的引入使新世界商圈成為吃、喝、玩、樂(lè)樣樣俱全的商圈。17二、崇文新世界商圈商圈內(nèi)

7、大量開(kāi)發(fā)住宅項(xiàng)目，例如新世界家園、新世界太華公寓、新景家園、新世界新怡家園等商圈日漸成熟的商業(yè)環(huán)境提升了區(qū)域的價(jià)值，促進(jìn)了區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展通過(guò)住宅開(kāi)發(fā)提高商業(yè)開(kāi)發(fā)的抗風(fēng)險(xiǎn)性數(shù)據(jù)來(lái)源：焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)崇文商圈近期新增產(chǎn)品體量對(duì)比圖19二、崇文新世界商圈商圈內(nèi)主要項(xiàng)目有：新世界中心新世界太華公寓正仁大廈新成文化大廈國(guó)瑞城搜秀商城太康大廈20二、崇文新世界商圈新世界中心由兩幢寫(xiě)字樓、一幢商務(wù)酒店、一幢公寓組成，中心5層加地下1層為大型商場(chǎng)?？偨ㄖ娣e187000平米，其中寫(xiě)字樓40000平米，商業(yè)74000平米。寫(xiě)字樓：分南北兩棟，分立

8、在新世界商場(chǎng)的兩側(cè)。售價(jià)19119元/平米，租金18美金/平米/月(4.8元/平米/天)。商業(yè)：一期北館1998年開(kāi)始營(yíng)業(yè)，業(yè)態(tài)主要為中檔百貨＋健身，建筑面積為74000平米，營(yíng)業(yè)面積為40000平米。二期南館2000年開(kāi)始營(yíng)業(yè)，業(yè)態(tài)主要為定位于年