國外公共住房融資模式分析及對我國的啟示

《國外公共住房融資模式分析及對我國的啟示》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在學(xué)術(shù)論文-天天文庫。

1、國外公共住房融資模式分析及對我國的啟示張勇中國人民大學(xué)財(cái)政金融學(xué)院北京100086【摘要】保障房建設(shè)是我國重大的一項(xiàng)民生工程，隨著我國建設(shè)保障第二種是民間參與保障房建設(shè)、政府提供金融支持的模式，以德房工作不斷深入開展，保障性住房融的問題成為新形勢下保障性住房建設(shè)國、英國為代表。政府直接參與保障房建設(shè)的各種弊端，使西方主要發(fā)的瓶頸。本文介紹分析國外公共住房融資的經(jīng)驗(yàn)和做法，并在此基礎(chǔ)上結(jié)達(dá)國家政府逐漸不再直接參與保障房建設(shè)，轉(zhuǎn)向間接參與的方式，鼓勵(lì)合我國保障房假設(shè)的實(shí)際情況，為完善我國保障房融資模式提供建議

2、。民間企業(yè)和非營利機(jī)構(gòu)成為保障房建設(shè)的主力軍，政府為其提供各種【關(guān)鍵詞】保障性住房；融資模式；國際經(jīng)驗(yàn)稅收、金融等方面的支持，同時(shí)，對保障房的價(jià)格和租金進(jìn)行一定程度的干預(yù)。政府通過成立專門的公共住房金融機(jī)構(gòu)，如日本的住房金融支一國外主要保障性住房融資模式援機(jī)構(gòu)、德國的復(fù)興信貸銀行、英國的住房金融公司，向民間企業(yè)和非國外與我國保障房相對應(yīng)的住房通常被成為“公共住房”(Public營利機(jī)構(gòu)提供利率優(yōu)惠、期限較長的住房開發(fā)貸款；同時(shí)，政府在稅收housing)或“社會(huì)住房”(Socialhousing)。目前，

3、國際上較為典型的上進(jìn)行一定程度上的減免。公共住房供應(yīng)和融資模式有新加坡的組屋模式、日本的公共住房模式、第三種是政府退出干預(yù)公共住房建設(shè)，轉(zhuǎn)而提供住房補(bǔ)貼的模德國的公共福利房模式、英國的可負(fù)擔(dān)住房模式和美國模式?？傮w看式，以美國現(xiàn)行模式為代表。由于政府干預(yù)公共住房建設(shè)的低效率，美來，各國保障房的供應(yīng)模式和融資模式各具特色。主要可以大致可分為國政府已逐漸停止了對公共住房供應(yīng)市場的干預(yù)，住房供應(yīng)市場基本實(shí)三種類型?，F(xiàn)了充分的市場化，政府轉(zhuǎn)而向住房消費(fèi)市場提供租房補(bǔ)貼、住房抵押第一種是政府直接進(jìn)行保障房建設(shè)開發(fā)和

4、運(yùn)營的模式，以新加坡貸款貼息和擔(dān)保。美國通過建立完善的住房抵押貸款的一級(jí)和二級(jí)市為代表，美國、日本、德國、英國等多數(shù)國家在早期也采用此模式。新加場，并使用政府信用對貸款進(jìn)行擔(dān)保，鼓勵(lì)居民自購商品房。德國等國坡公共住房的籌資與建設(shè)統(tǒng)一由建屋發(fā)展局負(fù)責(zé)。建屋發(fā)展局的公用住家也通過建立住房儲(chǔ)蓄制度等方式，提高居民的自由住房擁有率。房開發(fā)建設(shè)資金主要來自于中央公積金，并輔之以一定的財(cái)政資金。新二國外保障房融資的經(jīng)驗(yàn)加坡公共住房融資模式如下圖。世界各國采取的不同的保障房融資模式中，有一些較為成功的經(jīng)赤字溥貼驗(yàn)，對于

5、我國城鎮(zhèn)保障性住房建設(shè)具有重要意義。(一)財(cái)政資金以間接方式支持保障房建設(shè)縱觀各國公共住房供應(yīng)和融資的發(fā)展歷程，可以發(fā)現(xiàn)政府在公共住房建設(shè)領(lǐng)域中扮演的角色由大變小。最初財(cái)政資金直接投資進(jìn)行公以購共住房建設(shè)開發(fā)和運(yùn)營，如20世紀(jì)6O年代前的美國、公共住房發(fā)展初期的方的英國和德國。隨著保障房建設(shè)規(guī)模的擴(kuò)大，政府財(cái)政的壓力越來越大，而且政府運(yùn)作具有低效率等弊端，于是各國的財(cái)政性資金不再直接參與保障房建設(shè)，而是逐步轉(zhuǎn)為公共住房建設(shè)的支持者，政府通過財(cái)政資金以利息補(bǔ)貼、貸款擔(dān)保和稅收減免等方式，提供優(yōu)惠政策鼓勵(lì)民間

6、企業(yè)參與保障房建設(shè)，同時(shí)獲得保障房價(jià)格的干預(yù)權(quán)。圖1新加坡公共住房開發(fā)融資模式‘各國財(cái)政間接支持保障房建設(shè)主要有以下幾種方式。一是稅收減政府直接投資建設(shè)保障房的優(yōu)勢是，能夠在住房嚴(yán)重短缺、住房供免優(yōu)惠政策。對公共住房的開發(fā)、銷售、出租等環(huán)節(jié)，減征或免征各種稅求矛盾尖銳時(shí)期迅速提高住房供應(yīng)量，緩解中低收入家庭的住房問題。費(fèi)，或是對參與保障房建設(shè)的民間企業(yè)給予稅收優(yōu)惠。稅收優(yōu)惠政策在但是，此模式的一大問題是，隨著保障房建設(shè)規(guī)模的擴(kuò)大，政府的財(cái)政各國得到廣泛的采用。二是對公共住房開發(fā)企業(yè)的開發(fā)貸款進(jìn)行利息補(bǔ)壓力

7、會(huì)越來越大，租賃型保障房建成后還需要以租養(yǎng)房，更是占用大量貼。如20世紀(jì)七八十年代的美國，通過“磚頭補(bǔ)貼”，補(bǔ)貼民間房產(chǎn)開發(fā)的財(cái)政資金。即使是財(cái)政力量雄厚的美國、德國等國家，也沒有長期采商，降低其開發(fā)成本，保證其運(yùn)營利潤，吸引社會(huì)資本參與公共住房建用此模式。目前，人口規(guī)模較小的新加坡是此模式的典型，日本也保留設(shè)。三是，為開發(fā)企業(yè)的貸款提供擔(dān)保。如英國通過住房與社區(qū)署發(fā)放了部分參與保障房建設(shè)的政府機(jī)構(gòu)。即使依然在采用此模式的國家，政的社會(huì)住房基金次級(jí)貸款，其清償順序在其他貸款之后，提高了保障房府的保障房建設(shè)

8、資金也并非全部來自財(cái)政資金，政府通過使用公共基建設(shè)主體開發(fā)貸款的安全性，有利于其降低融資成本。四是，在公共住金，如新加坡的中央公積金、日本的財(cái)政投融資體制，支援公共住房建房的運(yùn)營機(jī)構(gòu)出現(xiàn)赤字時(shí)，直接給予赤字補(bǔ)貼。例如，新加坡負(fù)責(zé)公共設(shè)。住房運(yùn)作的建屋發(fā)展局的赤字，由新加坡政府予以全額補(bǔ)貼。這本質(zhì)上相當(dāng)于使用政府信用對公共住房運(yùn)作企業(yè)提供擔(dān)保，提高了公共住房運(yùn)民間資本聯(lián)邦政府營主體的安全性，進(jìn)一步降低了其融資成本。^本息、分紅各