我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧及未來走勢(shì)分析.doc

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1、.我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧及未來走勢(shì)分析穎玫靖峰一、本輪房地產(chǎn)周期回顧本輪房地產(chǎn)周期隨著我國(guó)本輪經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇（1998-現(xiàn)在）而產(chǎn)生，大致分為無泡沫理性上漲、泡沫形成時(shí)期、泡沫的非理性膨脹三個(gè)階段。（一）房地產(chǎn)無泡沫理性上漲階段（1998-2002）1998年，政府出臺(tái)了多種措施刺激國(guó)需求，產(chǎn)生了明顯的效果。在經(jīng)濟(jì)回升的拉動(dòng)下，居民收入提高，購(gòu)買力逐漸增強(qiáng)，城市化速度隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)而加快。1998年是房地產(chǎn)需求增長(zhǎng)的關(guān)鍵一年，其中兩項(xiàng)政策舉措對(duì)拉動(dòng)房地產(chǎn)需求起到了極大的推動(dòng)作用。一是住房實(shí)物分配制度的取消。二是房地產(chǎn)貸款政策的全面實(shí)施。1998年4月7日，人民銀行發(fā)布《關(guān)于加大

2、住房信貸投入，支持住房建設(shè)與消費(fèi)的通知》，支持商品住房辦理個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)和普通住房建設(shè)，1999年又進(jìn)一步擴(kuò)大貸款利率優(yōu)惠幅度。房地產(chǎn)投資進(jìn)入平穩(wěn)快速發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿?。圖11998-2007年房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)頁腳.（二）房地產(chǎn)泡沫形成時(shí)期（2002-2004年）在房地產(chǎn)價(jià)格上漲一段時(shí)間以后，市場(chǎng)上開始出現(xiàn)投機(jī)心理，拉動(dòng)了購(gòu)房需求的進(jìn)一步增加。隨著房地產(chǎn)價(jià)格上漲預(yù)期的形成，房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求的局面繼續(xù)擴(kuò)大，價(jià)格被進(jìn)一步推高，房地產(chǎn)價(jià)格上漲的預(yù)期得以實(shí)現(xiàn)。如此反復(fù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格開始偏離基礎(chǔ)價(jià)值，泡沫開始出現(xiàn)。2002年開始，房?jī)r(jià)增速迅速提高到4

3、.3%，并一直保持在4-5%左右。（三）泡沫的非理性膨脹階段（2004-現(xiàn)在）在這一時(shí)期，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期進(jìn)一步強(qiáng)化，市場(chǎng)“羊群效應(yīng)”愈發(fā)明顯，非理性的投資者大量涌入，市場(chǎng)需求繼續(xù)放大。分地區(qū)看，在這一階段前期即2004-2005年，以長(zhǎng)三角地區(qū)的房?jī)r(jià)飆升為主要標(biāo)志，當(dāng)時(shí)市場(chǎng)投機(jī)和非理性因素非常明顯。2005年，出臺(tái)宏觀調(diào)控政策，市場(chǎng)經(jīng)歷了短暫的盤整，長(zhǎng)三角地區(qū)房?jī)r(jià)增速明顯回落，市場(chǎng)觀望氣氛加重。但是，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期迅速打破了市場(chǎng)的沉悶。2006年開始，北京、珠三角地區(qū)的房?jī)r(jià)增速加快。2005年以前上海等地的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率明顯快于全國(guó)大中城市平均房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率，但之后下滑到全國(guó)水

4、平以下；與此相反，北京、房?jī)r(jià)在2005年以前低于全國(guó)平均增速，2006年以后卻持續(xù)高于全國(guó)平均增速。頁腳.在泡沫膨脹階段，非理性氣氛較濃。一是買家普遍存在房?jī)r(jià)上漲的心理預(yù)期，市場(chǎng)上買家不看重租金收益，房屋閑置占相當(dāng)比重。房屋閑置指存量房既未出租又非自住。人民銀行金融市場(chǎng)司抽樣調(diào)查顯示，2005年11月，北京等10城市住房空置率（閑置住房在全部調(diào)查樣本中所占比例）平均為10%；2006年11月北京等16城市住房空置率平均為6.94%，實(shí)際可能更高。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，對(duì)于投資者型購(gòu)房而言，不出租的原因主要是他們預(yù)計(jì)持有房產(chǎn)的時(shí)間短，若未裝修新房出租的話，需要投入裝修費(fèi)，但今后轉(zhuǎn)

5、售的價(jià)格并不劃算，因此選擇閑置。這也說明了，5年?duì)I業(yè)稅政策對(duì)買家短期出讓房產(chǎn)幾乎不構(gòu)成影響，近期經(jīng)濟(jì)適用房要求“5年不得轉(zhuǎn)讓”，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格下跌，表明相當(dāng)一部分投資型購(gòu)房人的存在，而且他們預(yù)期持有時(shí)間低于5年。二是從土地交易來看，一些大城市屢屢拍出天價(jià)土地，按照成本計(jì)算的房?jī)r(jià)大大高于周邊當(dāng)前同類住房的價(jià)格，說明開發(fā)企業(yè)中存在一定的非理性心理。三是部分地區(qū)哄抬價(jià)格，惜售嚴(yán)重。由于房產(chǎn)難以在短期增加供給，一旦信息不對(duì)稱，極容易制造“供不應(yīng)求”的幻覺。一些地方形成區(qū)域價(jià)格領(lǐng)跑制，由某個(gè)較大的開發(fā)項(xiàng)目率先漲價(jià)，其它項(xiàng)目以及二手房也隨之跟進(jìn)，哄抬價(jià)格。二、當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)

6、運(yùn)行指標(biāo)分析由于房地產(chǎn)地區(qū)差異大，除了看全國(guó)指標(biāo)，還要看地區(qū)指標(biāo)。由于我國(guó)區(qū)域廣大，泡沫破滅很可能發(fā)生在個(gè)別城市。（一）部分地區(qū)房?jī)r(jià)絕對(duì)值和增速“雙高”值得關(guān)注2002、2003年以來房屋銷售價(jià)格快速上升，增速在2004年下半年至2005年上半年達(dá)到頂峰，之后有所回落，但仍保持在5%以上。特別值得警惕的是，2007年以北京、等為代表的一些城市呈現(xiàn)房?jī)r(jià)絕對(duì)水平和增速“雙高”趨勢(shì)。表12007年全國(guó)35個(gè)省會(huì)城市房屋銷售價(jià)格和增速頁腳.銷售價(jià)格（2007年12月）2007年銷售價(jià)格平均增速排序城市銷售價(jià)格排序城市銷售價(jià)格增速（%）1深???圳9451.21深圳16.32

7、北???京8639.32北京11.43上???海8617.93烏魯木齊9.04廈???門8155.84寧波8.65寧???波7957.75長(zhǎng)沙8.46杭???州7751.26石家莊7.67廣???州7188.97南寧7.68南???京6108.88成都7.69大???連5808.19大連7.210成???都5399.110杭州7.211天???津5244.111廈門7.012青???島5157.412天津6.913福???州5148.513重慶6.914南???昌4550.414貴陽6.915濟(jì)???南4498.715南昌6.816西???安4316.016福州