海寧樓盤(pán)調(diào)研報(bào)告

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1、締造全方位房地產(chǎn)服務(wù)品牌海寧房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告知己知彼，才能更好在市場(chǎng)中立足，為使本案在定價(jià)、市場(chǎng)等方面更具理性，同時(shí)對(duì)周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)有初步了解，特展開(kāi)此次市場(chǎng)調(diào)研。一、宏觀(guān)市場(chǎng)概況1、土地市場(chǎng)活躍，宏觀(guān)調(diào)控政策抬頭，樓市普遍回暖2010年的房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控政策將積極配合經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的全局，從整體的經(jīng)濟(jì)情況入手，主要精力將放在匡正房地產(chǎn)的發(fā)展方向和行業(yè)風(fēng)氣上，政府將以打擊投機(jī)性購(gòu)房、解決低收入者購(gòu)房難題作為主要攻克點(diǎn)，并加大房地產(chǎn)業(yè)的紀(jì)律制約和安全系數(shù)，將樓市逐步拉入一個(gè)穩(wěn)定有序的運(yùn)行機(jī)制，使其不出現(xiàn)超出預(yù)期過(guò)快增長(zhǎng)，資產(chǎn)價(jià)格不會(huì)整體下跌，但成交量或?qū)?/p>

2、受到不同程度的壓制，價(jià)格總體走勢(shì)為小幅、穩(wěn)步上揚(yáng)。為了平抑房?jī)r(jià)，政府加緊出臺(tái)擴(kuò)大供應(yīng)的政策，各地方政府亦會(huì)加緊入地供應(yīng)。由于流動(dòng)性較為充足，無(wú)論從供給開(kāi)發(fā)商，還是從需求方面的購(gòu)房者，獲得資金的壓力不大，而且刺激性政策的推出需要一個(gè)漸進(jìn)過(guò)程。因此，房地產(chǎn)銷(xiāo)售量和房?jī)r(jià)會(huì)呈現(xiàn)小幅、勻速上漲態(tài)勢(shì)，受到二套房貸等調(diào)控政策和新房?jī)r(jià)格短時(shí)間內(nèi)迅速拉升至高位的雙重?cái)D壓，二手房的銷(xiāo)售會(huì)持續(xù)火熱。2、海寧房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀2010年是危機(jī)之后各行業(yè)全面整合的關(guān)鍵年份，房地產(chǎn)市場(chǎng)集中度會(huì)有所提升。海寧市場(chǎng)8月份，全市共成交320套，成交總面積為3.44萬(wàn)㎡，成交均價(jià)81

3、41.09元，住宅均價(jià)為8605.9元。其中西區(qū)就成交有142套，占全市的44.375%。成交總面積0.89萬(wàn)㎡，成交均價(jià)為5794.03元，住宅均價(jià)為4399.87元。賣(mài)得較好的樓盤(pán)如東方嘉苑、麗景佳苑、康橋名城等。締造全方位房地產(chǎn)服務(wù)品牌小結(jié)：海寧原有一些樓盤(pán)都賣(mài)得比較好，說(shuō)明海寧樓盤(pán)的需求量較大。目前這些樓盤(pán)剩余的房源不大，相對(duì)來(lái)說(shuō)對(duì)本案的威脅較小。本案周邊配套相對(duì)來(lái)說(shuō)比較匱乏，但毗鄰皮革城是一個(gè)亮點(diǎn)，相信能吸引較多的投資客前來(lái)購(gòu)房。樓市逐漸回暖，據(jù)調(diào)查，在今年11月底會(huì)有較多新開(kāi)樓盤(pán)，所以本案要迅速出擊，先于這些樓盤(pán)打進(jìn)市場(chǎng)，奪取競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)

4、勢(shì)。二、微觀(guān)市場(chǎng)概況本案周?chē)壳耙延胁簧贅潜P(pán)，有一定的體量，且離本案較近，極易形成競(jìng)爭(zhēng)情況，因此，對(duì)附近樓盤(pán)我方也進(jìn)行了市調(diào)了解。u海城名家地理位置市區(qū)海州路南側(cè)，消防隊(duì)西側(cè)產(chǎn)品類(lèi)型高層、多層（LOFT）容積率2.5總占地面積6萬(wàn)余平方米總建筑面積2.5萬(wàn)平方米開(kāi)盤(pán)時(shí)間綠化率35%主力戶(hù)型88-155方的緊湊戶(hù)型200-230方左右的空中別墅樓盤(pán)售價(jià)均價(jià)8000元/平米交通海州東路、消防隊(duì)西側(cè)，北面有汽車(chē)南站，南面是醫(yī)療中心和商貿(mào)中心，西面有中學(xué)，有輪滑運(yùn)動(dòng)中心，東面是個(gè)教學(xué)園區(qū)，已形成了配套齊全、環(huán)境優(yōu)美、生活方便的格局。配套城南大型超市華潤(rùn)

5、萬(wàn)家、南苑中學(xué)、南苑菜場(chǎng)、曙光醫(yī)院等生活配套，都在該樓盤(pán)500米的生活半徑內(nèi)，這些都是小區(qū)配套的重要服務(wù)功能。締造全方位房地產(chǎn)服務(wù)品牌銷(xiāo)售情況剩余房源不多，余大面積、高層。u西山一品地理位置海寧市西山路836號(hào)產(chǎn)品類(lèi)型高層（1、2幢寫(xiě)字樓，3、4幢單身公寓）容積率總占地面積總建筑面積63000平方米開(kāi)盤(pán)時(shí)間2009年12月綠化率主力戶(hù)型36－51平方樓盤(pán)售價(jià)開(kāi)盤(pán)均價(jià)在7000元/平米左右交通酒店項(xiàng)目位于海寧市最繁華的商業(yè)黃金地段——工人路商業(yè)街。北距火車(chē)站300米，南距汽車(chē)站2000米，西距中國(guó)皮革城2000米，交通便捷，購(gòu)物方便。配套屬市中心

6、，周邊發(fā)達(dá)，有大型購(gòu)物超市，大型酒店，大新餐飲客房賓館等。銷(xiāo)售情況只剩4號(hào)樓北向房源，銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)已經(jīng)沒(méi)有銷(xiāo)售氣氛，處于尾盤(pán)、自然銷(xiāo)售狀態(tài)。u康橋名城地理位置東文宗路西側(cè)、洛塘河南側(cè)產(chǎn)品類(lèi)型高層容積率2.6總占地面積170余畝總建筑面積30萬(wàn)平方米開(kāi)盤(pán)時(shí)間二期2010年年底開(kāi)盤(pán)綠化率40%主力戶(hù)型一期主要是80-130平方締造全方位房地產(chǎn)服務(wù)品牌樓盤(pán)售價(jià)均價(jià)8000元/平方米（1樓83方元3樓80.85方元含車(chē)庫(kù)儲(chǔ)藏室）交通周邊文宗路、海州西路、南北大道等城市主干道組成通達(dá)路網(wǎng),暢行于城市配套項(xiàng)目周邊有體育館,皮革城,城南公園,文化館,海州大飯店,

7、華潤(rùn)萬(wàn)家超市等市政生活配套銷(xiāo)售情況剩余80方左右(樓層低）250方190方，140方共剩余70套u(yù)華盛嘉苑地理位置海州西路與文宗路交叉口產(chǎn)品類(lèi)型高層容積率2.5總占地面積120萬(wàn)平方米總建筑面積5萬(wàn)平方米開(kāi)盤(pán)時(shí)間9月底10月初綠化率37.6%主力戶(hù)型89-269平方樓盤(pán)售價(jià)8000/平米左右交通西面是南北大道、皮革城，東面是市政府、文宗路。配套南臨市文化中心、市民公園；西靠市游泳館，體育館皮革城遙遙相望；東側(cè)緊依行政中心。銷(xiāo)售情況現(xiàn)指定銀行收取意向金10萬(wàn)元，共收取40多套，可退款，預(yù)訂率較高。u興海時(shí)代大樓地理位置海寧市文宗南路締造全方位房地

8、產(chǎn)服務(wù)品牌產(chǎn)品類(lèi)型LOFT商務(wù)居住臨街商鋪容積率總占地面積總建筑面積開(kāi)盤(pán)時(shí)間綠化率主力戶(hù)型40平方樓盤(pán)售價(jià)均價(jià)7500元/平米交通配套銷(xiāo)售情況只余5套