經濟學家認為通脹終結各地房市泡沫2012年將破滅

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1、經濟學家認為通脹終結各地房市泡沫2012年將破滅—不一定準但有道理謝國忠最后的探戈通貨膨脹會終結中國的房地產泡沫，大部分房地產的收益，會落進政府的腰包。毛利中，開發(fā)商大概能拿到四分之一。但是，這些錢會再被用來買地?！拔疫€能做什么呢?我的工廠都不賺錢，只能把錢投到地產里，”寧波一位企業(yè)家如此回答我對他資金配置的質疑。“投機房地產，我最多虧30%。要是市場不行了，我大不了把房子給銀行。要是炒股票，一不小心就會虧70%-80%?！碑斘覇査麨槭裁床怀钟鞋F(xiàn)金，他回答道：“我朋友買的房子，去年還是一萬一平米，

2、現(xiàn)在已經兩萬了。銀行利息太低。我要趕上我朋友?！边@并不是一個孤例。最近，我?guī)状稳フ憬?，不停地有企業(yè)家給我講類似的故事。工廠不賺錢了。工人難找，每月2000塊包食宿都不好找工人。五年以前，這樣的待遇有的是人搶著干。原材料成本雖然比2007年低，但還至少是五年前的兩倍。最糟糕的是，海外訂單越來越少，客戶還不?？硟r?，F(xiàn)在企業(yè)太多，訂單太少。地產商不過是政府“打工仔”7資本從制造業(yè)流出，進入房地產，是吹大當前中國地產泡沫的主因。2008年股市大跌。一年時間里，A股從2007年11月的高點跌去四分之三。此后

3、的上漲，只是熊市反彈，還不是牛市。當前看多股市的說法，不過是絕望的人希望股市反彈，因此，不停鼓吹樂觀情緒?？炊嗟难哉摼W站上到處都是。有些網站看起來像是沒有醫(yī)生的精神病醫(yī)院。房地產市場是最大的秀場。今年主要房地產市場的銷售收入可能會突破4萬億，超過全國財政收入的一半。大部分房地產的收益，會落進政府的腰包。土地出讓金和各種稅費要占到房地產銷售價格的一半以上。毛利中，開發(fā)商大概能拿到四分之一。但是，這些錢會再被用來買地。雖然中國政府的財政收入分為很多類，但其中大約一半和房地產相關。中國的財政情況和199

4、7年的香港很像。這就是抑制房地產泡沫如此困難的原因。伴隨著美元走軟，房地產市場從2002年開始復蘇。當時，海外華人希望購買中國的物業(yè)，以減少美元資產。這成為是市場復蘇的一大推動力。和海外華人聯(lián)系緊密的沿海城市是第一波受益者。2005年末，當美聯(lián)儲將利率提高到4%之上時，中國房地產牛市戛然而止。第二波房地產牛市，則由銀行貸款推動，特別是住房抵押貸款。房地產公司在香港融資，以及外資進入房地產，也是第二輪房價上漲的重要推手。省會城市則受益匪淺。7當土地儲備和分散布局受到股市青睞時，上市的房地產公司以及獲

5、得外資支持的房地產企業(yè)，在省會城市掀起一輪拿地潮。他們的資金既支持了經濟增長又制造了房地產需求。從某種意義上來說，金融企業(yè)也幫著推動了地產復蘇。不過，房地產企業(yè)現(xiàn)在都希望能在香港把股票變現(xiàn)。中國的房地產市場現(xiàn)在還是一個賣得動的故事。他們都希望在最后的清算到來之前，變現(xiàn)離場。當前這一波房地產牛市從2009年3月開始。這更多是由中國自己政策造成的。疲軟的美元只不過幫著阻止資本外流，使資本盈余推高資產泡沫。在中國買房的外國投資者，經歷了次貸風波之后，已對地產泡沫避之惟恐不及。事實上，這一波房價上漲的時候

6、，海外投資者都在拋售。這輪周期中，我看到三種信奉不同理念的購房者：第一類：政府不會讓房價下跌多數(shù)購房者都屬于這一類。這些人是中高收入人群，收入是全國平均工資的2倍或更多。他們對高房價一直難以容忍，并等待正確時機購房。他們歡迎全球危機，因為這是難逢的房價調整機遇。不過，房價沒有下跌。這使他們確信，政府不會讓房價下跌。這類人的邏輯就是，盡管房價高還是要買房，因為價格會漲得更高。這類人是天量抵押貸款增加的主要推動力量。2009年，他們主要集中在3月至8月買房。到目前為止，房地產價格屢創(chuàng)新高，這類人賭對了

7、，他們賬面上已經有利潤了。第二類：政府最喜歡房地產開發(fā)商在這場危機中，一個朋友評價說，政府最喜歡房地產開發(fā)商。危機初期，大多數(shù)房地產開發(fā)商都拴在一根繩上。他們杠桿很高，其主要資產—7土地不斷貶值。在正常市場經濟中，出現(xiàn)這種情況，房地產開發(fā)商很快就破產了。但是，國有銀行提高了房地產開發(fā)商的信貸額度，以支撐他們的流動性而不管他們凈資產狀況如何。然后，鼓勵購房的信貸優(yōu)惠出臺使得抵押貸款大幅增加，刺激房地產銷售快速增長。房地產開發(fā)商都獲救了。其他行業(yè)，從鋼鐵、媒體到零售，都面臨從未有過的困境，現(xiàn)在也還未恢

8、復到2007年的繁榮。其他行業(yè)從這次教訓中明白了，房地產行業(yè)總是獲利的。因此，每個人都想成為房地產開發(fā)商。但是，由于房地產開發(fā)是資本密集型行業(yè)，很多沒有足夠資本的人就成為房地產投機者，希望這些利潤有一天能讓他們變成開發(fā)商。第三類：錢將不值錢通脹是熱門話題。通脹預期使得人們增加銀行存款。這與通脹趨勢是一致的：高收入人群消費的商品和服務，價格上漲最快。同樣的商品和服務，在歐洲或香港價格更低，哪怕是中國制造的。這就是為什么富人最害怕通脹?！盁o論房價怎么跌，我還有這套房子，但是現(xiàn)金價值可以