市場(chǎng)法在房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估中的應(yīng)用研究

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1、市場(chǎng)法在房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估中的應(yīng)用研究張芷萌楊景海遼寧對(duì)外經(jīng)貿(mào)學(xué)院房地產(chǎn)是當(dāng)代社會(huì)的重要財(cái)產(chǎn)，其以增值快，收益高的性質(zhì)吸引了大量投資，對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估是市場(chǎng)和投資者的需求。主要探索市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估過(guò)程存在的問(wèn)題，并在原有市場(chǎng)法計(jì)算的基礎(chǔ)上結(jié)合建筑成本進(jìn)行完善和優(yōu)化，嘗試為市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估的新形勢(shì)下的應(yīng)用提供一種可行思路。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);市場(chǎng)法;贈(zèng)送面積;建筑成本;基金：遼寧對(duì)外經(jīng)貿(mào)學(xué)院校級(jí)大學(xué)生校外實(shí)踐教育基地建設(shè)項(xiàng)目“遼寧對(duì)外經(jīng)貿(mào)學(xué)院-北京華財(cái)會(huì)計(jì)在線大連分公司財(cái)會(huì)人才實(shí)踐教育基地”（項(xiàng)目編號(hào):2015XJSJJ

2、D02）1房地產(chǎn)評(píng)估概況1.1房地產(chǎn)評(píng)估概念所謂房地產(chǎn)，指房屋和土地，或者房產(chǎn)和地產(chǎn)，是不動(dòng)產(chǎn)的俗稱。房地產(chǎn)評(píng)估指房地產(chǎn)評(píng)估師在特定目的前提下，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某绦颍裱J(rèn)的原則，依據(jù)有關(guān)政策，法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)，在合理的假設(shè)下，采用科學(xué)的評(píng)估方法，對(duì)特定的房地產(chǎn)在特定的時(shí)間下的特定價(jià)值，進(jìn)行分析，測(cè)算，判斷并提供和關(guān)專業(yè)意見(jiàn)的活動(dòng)。1.2房地產(chǎn)評(píng)估體系房地產(chǎn)評(píng)估主要存在兩大體系:一類是以美國(guó)為代表的國(guó)家，主要采用成本法，市場(chǎng)法，收益法這三大傳統(tǒng)評(píng)估方法。此類國(guó)家的評(píng)估師在對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估吋,更加注重運(yùn)用在數(shù)學(xué)計(jì)量等技術(shù)上建立

3、起來(lái)的定量數(shù)學(xué)模型，從投入產(chǎn)出的角度來(lái)推算房地產(chǎn)的評(píng)估值，他們認(rèn)為此類評(píng)估結(jié)果更為公平合理，易于被接受。另一類國(guó)家是以英國(guó)為代表，主要釆用五種評(píng)估方法，增加了利潤(rùn)法和剩余法，此類國(guó)家的評(píng)估師通常根據(jù)交易市場(chǎng)信息，結(jié)合自身經(jīng)驗(yàn)推算房地產(chǎn)價(jià)格。我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估方法主要受到英國(guó)評(píng)估體系的影響，更多地依賴于評(píng)估師收集到的信息和個(gè)體經(jīng)驗(yàn)，大體上不借助數(shù)學(xué)模型。1.3我房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)發(fā)展概況我國(guó)的資產(chǎn)評(píng)估興起于改革開(kāi)放之后，社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)過(guò)程中。1990年，國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理局批準(zhǔn)組建了資產(chǎn)評(píng)估中心，負(fù)責(zé)全國(guó)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估工作

4、。我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)于1993年正式成立，標(biāo)志著我國(guó)評(píng)估行業(yè)從政府管理逐步向行業(yè)自律過(guò)渡。同年，我國(guó)誕生了首批房地產(chǎn)評(píng)估師。1994年，頒布《城市房地產(chǎn)管理法》，明確賦予了房地產(chǎn)評(píng)估法的法律地位，標(biāo)志著房地產(chǎn)評(píng)估正式成為國(guó)家法定制度。1998年，原國(guó)資管理局撤銷，中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)和評(píng)估工作同時(shí)交由財(cái)政部管理。1999年至2000年，評(píng)估機(jī)構(gòu)脫鉤改制工作基本完成，我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)進(jìn)入飛速發(fā)展階段，目前已棊本形成公平競(jìng)爭(zhēng)，開(kāi)放有序，監(jiān)管有力的房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)，在解決房地產(chǎn)市場(chǎng)失靈，保障交易公平和維護(hù)交易者合法權(quán)益等方面發(fā)

5、揮著重要作用。2市場(chǎng)法概述2.1市場(chǎng)法的概念是由專業(yè)評(píng)估師，通過(guò)選取一定數(shù)量發(fā)生過(guò)交易且符合相關(guān)條件，與估價(jià)對(duì)象類似的房地產(chǎn)，將其與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較，之后對(duì)其成交價(jià)格進(jìn)行合理調(diào)整，求取估價(jià)對(duì)象參考價(jià)值的方法。2.2市場(chǎng)法的適用對(duì)象適用對(duì)象主要為住宅，例如普通住宅，高級(jí)公寓，別墅等，特別是數(shù)量眾多，存量成套的住宅最宜用市場(chǎng)法估價(jià)。其次是商鋪，寫(xiě)字樓，廠房以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地。2.3市場(chǎng)法的主要步驟(1)搜集交易實(shí)例。即搜集大量的發(fā)生過(guò)交易的房地產(chǎn)及其成交價(jià)格，成交日期等信息。(2)選取可比實(shí)例。即從搜集的大量交易實(shí)例中

6、選取三個(gè)以上的符合一定條件的交易實(shí)例。(3)處理可比實(shí)例成交價(jià)格。需要消除三個(gè)方面的不同所造成的可比實(shí)例成交價(jià)格和估價(jià)對(duì)象價(jià)值的差異:特殊交易情況和正常交易情況不同，成交H期和估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同(實(shí)質(zhì)上是這兩個(gè)時(shí)間房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況不同)，可比實(shí)例狀況和估價(jià)對(duì)象狀況不同，分別稱為交易情況修正，市場(chǎng)狀況修正，房地產(chǎn)狀況修正。(4)求取比準(zhǔn)價(jià)格。通常是用簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)對(duì)多個(gè)可比實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)值進(jìn)行均值計(jì)算，得出比準(zhǔn)價(jià)格。3傳統(tǒng)市場(chǎng)法存在的不足3.1不符合房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2012年之后，超過(guò)90%的房地產(chǎn)幵發(fā)商會(huì)在樓盤

7、中以贈(zèng)送面積的形式來(lái)促進(jìn)銷雋。贈(zèng)送面積的實(shí)質(zhì)是開(kāi)發(fā)商通過(guò)打擦邊球與二次施工這兩種方法，達(dá)到讓實(shí)際開(kāi)發(fā)面積超額卻不必補(bǔ)繳土地出讓金，通過(guò)少量成木的增加來(lái)獲得更大收益的目的。由于存在贈(zèng)送面積的商品房與傳統(tǒng)商品房的差異，評(píng)估帶有贈(zèng)送面積的商品房，不可單純地將贈(zèng)送面積一并合計(jì)入建筑面積內(nèi)進(jìn)行計(jì)算，于是在對(duì)此類房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)便遇到了難題。但觀察比較贈(zèng)送面積的性質(zhì)后，不難發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在取得贈(zèng)送面積部分時(shí)，不同于取得建筑面積部分，他們極少或是根木沒(méi)有支付土地出讓金，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為贈(zèng)送面積付出的僅僅是對(duì)應(yīng)的建筑成本，因此贈(zèng)

8、送面積部分在計(jì)算時(shí)可以僅視作建筑成本。3.2難以有效地收集交易實(shí)例對(duì)于傳統(tǒng)的，用于自身居住或以投資為目的進(jìn)行出售盈利的商品房，評(píng)估師多是采用單一的市場(chǎng)比較法，評(píng)估的前期工作耍選擇不少于三個(gè)相似情況的參照物，評(píng)估師大多會(huì)選擇同一小區(qū)或社區(qū)內(nèi)，戶型相同，位置相近的己成交實(shí)例。然而0前的情況是，在同一樓盤內(nèi)，盡管將近半數(shù)的戶型會(huì)有贈(zèng)送面積，但是戶型相同，贈(zèng)送面積形