市場法在房地產(chǎn)價值評估中的應(yīng)用研究

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1、市場法在房地產(chǎn)價值評估中的應(yīng)用研究張芷萌楊景海遼寧對外經(jīng)貿(mào)學(xué)院房地產(chǎn)是當(dāng)代社會的重要財產(chǎn)，其以增值快，收益高的性質(zhì)吸引了大量投資，對房地產(chǎn)進行評估是市場和投資者的需求。主要探索市場法在房地產(chǎn)評估過程存在的問題，并在原有市場法計算的基礎(chǔ)上結(jié)合建筑成本進行完善和優(yōu)化，嘗試為市場法在房地產(chǎn)評估的新形勢下的應(yīng)用提供一種可行思路。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);市場法;贈送面積;建筑成本;基金：遼寧對外經(jīng)貿(mào)學(xué)院校級大學(xué)生校外實踐教育基地建設(shè)項目“遼寧對外經(jīng)貿(mào)學(xué)院-北京華財會計在線大連分公司財會人才實踐教育基地”（項目編號:2015XJSJJ

2、D02）1房地產(chǎn)評估概況1.1房地產(chǎn)評估概念所謂房地產(chǎn)，指房屋和土地，或者房產(chǎn)和地產(chǎn)，是不動產(chǎn)的俗稱。房地產(chǎn)評估指房地產(chǎn)評估師在特定目的前提下，按照嚴謹?shù)某绦?，遵循公認的原則，依據(jù)有關(guān)政策，法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)，在合理的假設(shè)下，采用科學(xué)的評估方法，對特定的房地產(chǎn)在特定的時間下的特定價值，進行分析，測算，判斷并提供和關(guān)專業(yè)意見的活動。1.2房地產(chǎn)評估體系房地產(chǎn)評估主要存在兩大體系:一類是以美國為代表的國家，主要采用成本法，市場法，收益法這三大傳統(tǒng)評估方法。此類國家的評估師在對房地產(chǎn)進行評估吋,更加注重運用在數(shù)學(xué)計量等技術(shù)上建立

3、起來的定量數(shù)學(xué)模型，從投入產(chǎn)出的角度來推算房地產(chǎn)的評估值，他們認為此類評估結(jié)果更為公平合理，易于被接受。另一類國家是以英國為代表，主要釆用五種評估方法，增加了利潤法和剩余法，此類國家的評估師通常根據(jù)交易市場信息，結(jié)合自身經(jīng)驗推算房地產(chǎn)價格。我國房地產(chǎn)評估方法主要受到英國評估體系的影響，更多地依賴于評估師收集到的信息和個體經(jīng)驗，大體上不借助數(shù)學(xué)模型。1.3我房地產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展概況我國的資產(chǎn)評估興起于改革開放之后，社會主義市場經(jīng)濟建設(shè)過程中。1990年，國家國有資產(chǎn)管理局批準(zhǔn)組建了資產(chǎn)評估中心，負責(zé)全國國有資產(chǎn)評估工作

4、。我國資產(chǎn)評估協(xié)會于1993年正式成立，標(biāo)志著我國評估行業(yè)從政府管理逐步向行業(yè)自律過渡。同年，我國誕生了首批房地產(chǎn)評估師。1994年，頒布《城市房地產(chǎn)管理法》，明確賦予了房地產(chǎn)評估法的法律地位，標(biāo)志著房地產(chǎn)評估正式成為國家法定制度。1998年，原國資管理局撤銷，中國資產(chǎn)評估協(xié)會和評估工作同時交由財政部管理。1999年至2000年，評估機構(gòu)脫鉤改制工作基本完成，我國房地產(chǎn)評估行業(yè)進入飛速發(fā)展階段，目前已棊本形成公平競爭，開放有序，監(jiān)管有力的房地產(chǎn)估價市場，在解決房地產(chǎn)市場失靈，保障交易公平和維護交易者合法權(quán)益等方面發(fā)

5、揮著重要作用。2市場法概述2.1市場法的概念是由專業(yè)評估師，通過選取一定數(shù)量發(fā)生過交易且符合相關(guān)條件，與估價對象類似的房地產(chǎn)，將其與估價對象進行比較，之后對其成交價格進行合理調(diào)整，求取估價對象參考價值的方法。2.2市場法的適用對象適用對象主要為住宅，例如普通住宅，高級公寓，別墅等，特別是數(shù)量眾多，存量成套的住宅最宜用市場法估價。其次是商鋪，寫字樓，廠房以及房地產(chǎn)開發(fā)用地。2.3市場法的主要步驟(1)搜集交易實例。即搜集大量的發(fā)生過交易的房地產(chǎn)及其成交價格，成交日期等信息。(2)選取可比實例。即從搜集的大量交易實例中

6、選取三個以上的符合一定條件的交易實例。(3)處理可比實例成交價格。需要消除三個方面的不同所造成的可比實例成交價格和估價對象價值的差異:特殊交易情況和正常交易情況不同，成交H期和估價時點不同(實質(zhì)上是這兩個時間房地產(chǎn)市場狀況不同)，可比實例狀況和估價對象狀況不同，分別稱為交易情況修正，市場狀況修正，房地產(chǎn)狀況修正。(4)求取比準(zhǔn)價格。通常是用簡單算術(shù)平均數(shù)對多個可比實例的比準(zhǔn)價值進行均值計算，得出比準(zhǔn)價格。3傳統(tǒng)市場法存在的不足3.1不符合房地產(chǎn)發(fā)展趨勢根據(jù)不完全統(tǒng)計，2012年之后，超過90%的房地產(chǎn)幵發(fā)商會在樓盤

7、中以贈送面積的形式來促進銷雋。贈送面積的實質(zhì)是開發(fā)商通過打擦邊球與二次施工這兩種方法，達到讓實際開發(fā)面積超額卻不必補繳土地出讓金，通過少量成木的增加來獲得更大收益的目的。由于存在贈送面積的商品房與傳統(tǒng)商品房的差異，評估帶有贈送面積的商品房，不可單純地將贈送面積一并合計入建筑面積內(nèi)進行計算，于是在對此類房地產(chǎn)進行評估時便遇到了難題。但觀察比較贈送面積的性質(zhì)后，不難發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)商在取得贈送面積部分時，不同于取得建筑面積部分，他們極少或是根木沒有支付土地出讓金，房地產(chǎn)開發(fā)商為贈送面積付出的僅僅是對應(yīng)的建筑成本，因此贈

8、送面積部分在計算時可以僅視作建筑成本。3.2難以有效地收集交易實例對于傳統(tǒng)的，用于自身居住或以投資為目的進行出售盈利的商品房，評估師多是采用單一的市場比較法，評估的前期工作耍選擇不少于三個相似情況的參照物，評估師大多會選擇同一小區(qū)或社區(qū)內(nèi)，戶型相同，位置相近的己成交實例。然而0前的情況是，在同一樓盤內(nèi)，盡管將近半數(shù)的戶型會有贈送面積，但是戶型相同，贈送面積形