reits風(fēng)險及其規(guī)范

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1、REITs風(fēng)險及其規(guī)范REITs風(fēng)險及其規(guī)范REITs風(fēng)險及其規(guī)范REITs風(fēng)險及其規(guī)范　　一、我國房地產(chǎn)業(yè)的主要融資手段及房地產(chǎn)投資信托的重要性　　房地產(chǎn)業(yè)是一種資金密集型產(chǎn)業(yè)。在生產(chǎn)、流通和消費的各個環(huán)節(jié)都需要強大的資金作為后盾。毫不夸張地說，資金是房地產(chǎn)企業(yè)的生存之本。因此，融資就成為房地產(chǎn)企業(yè)從建立到發(fā)展壯大，乃至到進一步擴張的重要課題。目前，中國的房地產(chǎn)企業(yè)采取的融資手段主要有以下八種：商業(yè)銀行貸款，上市融資，發(fā)行公司債券，房地產(chǎn)信托融資，房產(chǎn)預(yù)售和預(yù)租，合作開發(fā)，典當?shù)??！　≡谶@幾種手段中，商業(yè)銀行貸款一直是房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要渠道。然而，這種融資手段給銀行業(yè)帶

2、來了潛在的危機。美國的次貸危機更是給我們敲響了警鐘。在國家收緊銀根的貨幣政策下，房地產(chǎn)融資渠道的多元化勢在必行。而在其他幾種手段中，房地產(chǎn)信托融資因其靈活性、可操作性、有效性就備受推崇。房地產(chǎn)投資信托，是指信托機構(gòu)通過公開或者私募方式集中兩個或兩個以上委托人合法擁有的資金，按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或特定目的，以房地產(chǎn)或其經(jīng)營企業(yè)為主要運用標的，對房地產(chǎn)信托資金進行管理、運用和處分的行為?！　∵@是一種利益共享、風(fēng)險共擔(dān)的集體投資方式，它是以發(fā)行收益憑證的方式匯集信托人(即投資者)的資金，由專門投資機構(gòu)進行投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給信托人的信托

3、基金制度。英國著名法律史學(xué)家梅特蘭(F．A．Maitland)這樣評價信托制度：“如果有人要問，英國人在法學(xué)領(lǐng)域取得的最偉大、最獨特的成就是什么，那就是歷經(jīng)數(shù)百年發(fā)展起來的信托理念，我相信再沒有比這更好的答案了。這不是因為信托體現(xiàn)了基本的道德原則，而是因為它的靈活性，它是一種具有極大彈性和普遍性的制度。”房地產(chǎn)投資信托促進房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展，有利于完善中國房地產(chǎn)的金融框架；它降低了銀行體系的風(fēng)險，從而降低了整個金融體系的風(fēng)險；同時，房地產(chǎn)投資信托增加了投資的渠道，使某些人的投資需求得到了滿足。由于房地產(chǎn)投資信托是中小型房地產(chǎn)企業(yè)資金的重要來源，它也有利于中小型房地產(chǎn)企業(yè)的

4、發(fā)展和壯大?！　《?、房地產(chǎn)投資信托的風(fēng)險及規(guī)制　　隨著樓市調(diào)控的不斷深入，房地產(chǎn)信托已經(jīng)成為開發(fā)商在融資極寒中維持資金鏈的重要渠道，房地產(chǎn)投資信托的收益率也必然水漲船高。據(jù)統(tǒng)計，截至目前，今年的房地產(chǎn)信托的平均收益率為10．38%，而去年全年房地產(chǎn)信托的平均收益是9．37%。然而，需要通過信托手段來融資的必然是些急需資金且融資比較困難的房地產(chǎn)商，他們的抗風(fēng)險能力較差。在國八條及各地的實施細則出臺后，房地產(chǎn)商面臨市場低迷，資金回籠慢的局面，這更加加大了房地產(chǎn)投資信托的風(fēng)險。因此，如何從法律角度控制房地產(chǎn)投資信托的風(fēng)險，保護投資者的利益，是法律界面臨的一個非常重要的課題。　　房

5、地產(chǎn)投資信托的流通渠道不暢風(fēng)險及其規(guī)制　　由于房地產(chǎn)投資信托具有高收益率的特點，讓投資者趨之若鶩?！癛EITs是以證券化方式來表彰不動產(chǎn)之價值，證券在發(fā)行后可以在次級市場上加以交易，投資者可以隨時在集中市場上或店頭市場上買賣證券，有助于資金的流通，一定程度上消除了傳統(tǒng)不動產(chǎn)不易脫手的顧慮?！钡窃谑芤鎽{證的轉(zhuǎn)讓方面，現(xiàn)行的制度安排實在是差強人意。按照現(xiàn)行的有關(guān)規(guī)定及信托文件的約定，投資人是可以轉(zhuǎn)讓其持有的信托產(chǎn)品的，但是國家并沒有提供專門的平臺或市場。投資人若想轉(zhuǎn)讓其受益權(quán)，需要自己去尋找符合條件的買方，雙方就轉(zhuǎn)讓事項達成一致后，再到受托人的營業(yè)廳去辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)。同時，也不

6、能將房地產(chǎn)投資信托的受益權(quán)做質(zhì)押。高收益必然要承擔(dān)高風(fēng)險，這是市場經(jīng)濟的基本規(guī)律。房地產(chǎn)投資信托在流動性方面，與其他股票、債券等金融產(chǎn)品相比差距很明顯。這又無形中增加了投資風(fēng)險。因此，有必要增強房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品的流動性，形成便捷的、有秩序的、在有關(guān)行政部門嚴格監(jiān)管下的交易市場?！　∮捎谖覈C券法對證券上市有較高的要求，單是“公司最近三年無重大違法行為，財務(wù)會計報告無虛假記載”這一個條件就將絕大多數(shù)房地產(chǎn)投資信托擋在門外。因為一般的信托投資計劃在兩年左右。房地產(chǎn)投資信托流動性差不僅極大的增加了投資人的投資風(fēng)險，更會成為阻礙我國信托業(yè)發(fā)展的瓶頸。因此，修改相關(guān)法律，建立相關(guān)交

7、易規(guī)則，以增強房地產(chǎn)投資信托的流動性也就成了當務(wù)之急。首先，應(yīng)當在《信托法》中賦予房地產(chǎn)投資信托的證券屬性，這樣就能明確房地產(chǎn)投資信托的流通性。其次，修改《證券法》，將房地產(chǎn)投資信托納入其調(diào)整范圍。根據(jù)國外立法，信托受益憑證是證券的一種類型。如美國《證券法》通過列舉的方式將投資合同界定為證券，并通過最高法院司法解釋進一步將REITs這種不動產(chǎn)權(quán)益銷售方式認定為證券法規(guī)定的投資合同。而我國《證券法》目前調(diào)整的證券只限于股票、債券和國務(wù)院認定的其他證券，而國務(wù)院至今沒有作出其他認定。因此，將房地產(chǎn)投資信托作為證券法的一