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1、REITs風險收益特征及其資產配置作用王慶仁'高春濤彳(1.上海金融學院，上海200433；2.平安保險資產管理有限責任公司，成都200040)摘要：REITs具有“長期收益率高于股票，波動性低于股票”的風險/收益特征，更為重要的是RETTs與股票、債券的相關系數低。機構投資者的傳統(tǒng)組合中通常只包括債券、股票類證券，加入REITs可使組合優(yōu)化,即組合有效邊界向左上方移動，意味在和同風險水平下，增加REITs后的紐合可獲得更高收益，或是為取得相同收益水平，增加REITs后的組合只承擔更低風險。關鍵詞：房地產投資信托基金；
2、資產配置；投資組合作者簡介：王慶仁，博士，上海金融學院金融研究中心研究員，研究方向：證券投資理論。高春濤，女，供職于平安保險資產管理有限責任公司，西南財經大學金融學博士生。屮圖分類號：F830.9文獻標識碼：AREITs即房地產投資信托基金，按香港REITs守則的定義是以信托方式組成而主要投資于房地產項H的集體投資計劃。有關基金旨在向持有人提供來口房地產的租金收入的冋報。房地產投資信托基金透過出售基金單位獲得的資金，根據組成文件加以運用，以在其投資組合內維持、管理及購入房地產。REITs的發(fā)展狀況REITs的發(fā)展源于美
3、國1960年內地稅則(InleralRevenueCode)與不動產投資信托法案(RealEstateInvestmentTrustAct)的通過。起初法令上只允許權益型REITs的設立。初期的發(fā)展和當緩慢，1967年開放抵押類REITs,促使REITs的規(guī)?？焖贁U展，但整體市場仍不大。1993年時，開放退休基金得以投資RETTs使得投資群擴人，RETTs的數量成長至189個，資本額成長超過三倍到322億美金。到了1997年，不單是金額增加，REITs成立個數也增加。到2005年11月,REITs在美國已有相當規(guī)模，已
4、上市的REITs共197只，市值3339億美金。根據REITs的資金投向的不同，可以將它們分為三大類：權益類(Equity)＞抵押類(Mortgage)和混合類(Hybrid)。權益類主要收入來源于房地產的租金，受利率影響相對比較小，抵押類收益主要來源于房地產貸款的利息，抵押REITs股息收益率比權益類REITs高，受利率的影響比較大?；旌项怰EITs采取上述兩類的投資策略，具有權益類REITs和抵押類REITs的雙重特點，收益率亦介于二者之間。見表1。表1?權益類、抵押類和混合類REITs收益率對比權益類抵押類混合類
5、總收益率股息收益率總收益率股息收益率總收益率股息收益率1999-4.627.59-33.226.90-35.907.53200026.379.8615.9612.6311.6113.50200113.93&0877.3430.9750.7510.1720023.826.9431.0816.8523.3010.94200337.138.6657.3919.2056.1911.34200431.587.2318.4310.5223.908.21200510.463.99-22.954.59-4.993.77來源：REITs
6、協會，截止2005年11月30日REITs在美國種類繁多，涵蓋零售業(yè)、工業(yè)、辦公樓、公寓、醫(yī)院等房地產，其中工業(yè)/辦公與零售與住宅合計占了REITs的半壁江山。見表2o表2?美國上市REITs的行業(yè)分類按行業(yè)分類市值（百萬美金）占比（％）RETTs只數工業(yè)/辦公8&286.326.438138辦公57,259.717.146924工業(yè)20,248.16.06357混合10,77&43.22777零售82,053.124.571533購物中心35,221.210.547318區(qū)域商業(yè)街40,904.812.24939獨立
7、小店5,927.11.77496居住50,082.514.997627公寓47,760.214.302222建房2,322.30.69545多樣化26,428.47.914218出租/休閑18,208.95.452819倉庫14,249.84.26725醫(yī)院16,168.04.841614專業(yè)14,490.04.33926抵押23,968.67.177637住宅抵押16,701.85.001525商業(yè)抵押7,266.92.176112合計333,935.6100.0000197來源：RETTs協會，截止2005年11月
8、30日亞洲REITs的市場最人的是H本和新加坡，分別有243億美元和53億美元的市值。日本在2000年11月修改了投資信托法，修改后的投資信托法準許投資信托資金進入房地產業(yè)。在2001年，日本成為提供REITs的第一個亞洲國家。FI本J-RETTs有兩種型態(tài)：一是公司型態(tài)，所發(fā)行的證券是投資憑證；另一種形式是契約型，如同基金的形式
