大型商業(yè)地產(chǎn)全程管理

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1、『學(xué)習(xí)改變?nèi)松ぷ龀晒ξ飿I(yè)管理人！』大型商業(yè)地產(chǎn)全程管理非常榮幸能有機(jī)會(huì)跟青島的開發(fā)商還有各界朋友有一個(gè)交流的機(jī)會(huì)，下面我講的是《大型商業(yè)地產(chǎn)的全程管理》，我覺得這個(gè)題目可能跟目前的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展結(jié)合的比較密切，因?yàn)槲以絹碓礁杏X到，商業(yè)地產(chǎn)的全程管理跟整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)成功與否，有著非常緊密和密切的關(guān)系。實(shí)際上大概在2004年10月份我做個(gè)一次演講，叫“大型商業(yè)地產(chǎn)的全程操作”，當(dāng)時(shí)講的所謂全程操作，實(shí)際上是一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目從開始、開發(fā)一直到最后建成開業(yè)的全過程，但是當(dāng)時(shí)沒有考慮到開業(yè)以后的情況，經(jīng)過兩年的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)之后，我個(gè)人感覺到，應(yīng)該說一個(gè)項(xiàng)目開業(yè)運(yùn)營(yíng)

2、后的經(jīng)驗(yàn)，更加的重要。而且開業(yè)之后的情況直接影響到項(xiàng)目的前期開發(fā)。下面在正式演講之前，今天主要講的是實(shí)際操作的一些案例，在此之前，我從理論上做一個(gè)簡(jiǎn)單的闡述，這樣有助于大家有一個(gè)比較清晰的理解，第一個(gè)概念就是商業(yè)地產(chǎn)的概念，什幺是商業(yè)地產(chǎn)？什幺是大型商業(yè)地產(chǎn)的全程管理？為什幺最近這幾年商業(yè)地產(chǎn)能夠這幺火？引起這幺多的媒體和各界的關(guān)注？實(shí)際上從邏輯上來講，應(yīng)該先有商業(yè)地產(chǎn)，然后出現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)的各個(gè)業(yè)態(tài)，比如ShoppingMall的業(yè)態(tài)，或者其它的業(yè)態(tài)。但是從實(shí)際情況來講，我個(gè)人感覺是這樣的，在2001年剛開始從事ShoppingMall項(xiàng)目運(yùn)作的時(shí)候，當(dāng)

3、時(shí)還沒有一個(gè)成型的商業(yè)地產(chǎn)的概念，應(yīng)該說是先有了摩爾的概念之后，才引起了商業(yè)地產(chǎn)在全國(guó)比較火爆的，在2001年的時(shí)候，ShoppingMall開始進(jìn)入北京，開始在北京第一個(gè)項(xiàng)目叫“大地貌”第17頁(yè)，共17頁(yè)中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng)　http://www.pmedu.net　　　『學(xué)習(xí)改變?nèi)松ぷ龀晒ξ飿I(yè)管理人！』前期研究和實(shí)際操作。當(dāng)時(shí)在2001年的時(shí)候房地產(chǎn)比較火，但是商業(yè)地產(chǎn)的概念沒有成型。在2002年現(xiàn)在已經(jīng)開業(yè)的金元ShoppingMall的時(shí)候，這個(gè)時(shí)候商業(yè)地產(chǎn)的概念漸漸出現(xiàn)了，在2003年的時(shí)候商業(yè)地產(chǎn)的概念在全國(guó)突然火起來了，從實(shí)際的情況來講，跟

4、這個(gè)邏輯好象有一些不一樣，實(shí)際情況恰好是ShoppingMall促生了商業(yè)地產(chǎn)概念的產(chǎn)生和這個(gè)行業(yè)的出現(xiàn)?！　槭茬蹠?huì)出現(xiàn)這個(gè)情況呢？分析這個(gè)原因，我覺得主要是因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)在前期的開發(fā)中相對(duì)來講比較簡(jiǎn)單。它是地產(chǎn)的一部分，實(shí)際上商業(yè)地產(chǎn)的實(shí)際情況在房地產(chǎn)出現(xiàn)的時(shí)候商業(yè)地產(chǎn)也就出現(xiàn)了，只不過沒有把它作為一個(gè)單獨(dú)的行業(yè)考慮，主要原因是前期的開發(fā)相對(duì)比較簡(jiǎn)單，可能是一些地商的概念，可能是建一個(gè)超市或者建一個(gè)百貨店，直到出現(xiàn)ShoppingMall這種新的商業(yè)模式的時(shí)候，突然感覺到原來的經(jīng)驗(yàn)不足以解決現(xiàn)在存在的問題了，商業(yè)地產(chǎn)開始受到了各界的關(guān)注，這是我講的這個(gè)

5、原因?！　∵@是第一個(gè)問題，商業(yè)地產(chǎn)的概念?！　〉诙€(gè)問題就是剛才講了ShoppingMall促生了商業(yè)地產(chǎn)的行業(yè)，為什幺是ShoppingMall促生了它？ShoppingMall到底是一個(gè)什幺樣的商業(yè)模式呢？我們現(xiàn)在經(jīng)過了很多次的分析，基本上我個(gè)人有這幺一個(gè)理論觀點(diǎn)，當(dāng)然現(xiàn)在社會(huì)各界都有不同的觀點(diǎn)，比如商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展，有七種、八種模式的。我簡(jiǎn)單來講，大概有這幺四種模式，就是最早出現(xiàn)的商業(yè)模式是屬于比如在國(guó)外是雜貨店，在國(guó)內(nèi)屬于供銷社這個(gè)階段，我把它稱作商業(yè)的第一種模式；第二種模式是百貨的出現(xiàn)，百貨首先在歐洲出現(xiàn)，在18、19第17頁(yè)，共17頁(yè)中國(guó)物業(yè)服

6、務(wù)教育網(wǎng)　http://www.pmedu.net　　　『學(xué)習(xí)改變?nèi)松ぷ龀晒ξ飿I(yè)管理人！』世紀(jì)出現(xiàn)以后，它是第一次能把商品以一種全新的形象展現(xiàn)在消費(fèi)者面前，這是一個(gè)新的商業(yè)模式，目前它在國(guó)內(nèi)還在繼續(xù)發(fā)展，在國(guó)外也在發(fā)展。第三種模式是以超市為代表的，這個(gè)在國(guó)外出現(xiàn)的比較早，在國(guó)內(nèi)現(xiàn)在是主要發(fā)展階段，這也是第一次實(shí)現(xiàn)了一種消費(fèi)者和商品之間的直接溝通，因?yàn)榘儇浝锿ㄟ^售貨員或者通過服務(wù)人員在溝通，超市是人和商品的直接溝通，這樣就極大的豐富了商品的采購(gòu)量，這是跟國(guó)外的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的狀況和國(guó)內(nèi)目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r相吻合的，這是第三個(gè)階段。第四個(gè)階段是出現(xiàn)了購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)

7、，實(shí)際上如果仔細(xì)分析的話，這幾個(gè)階段是非常清晰的，從雜貨店供銷社到百貨店到超市到購(gòu)物中心，實(shí)際上具體的來講，ShoppingMall屬于購(gòu)物中心的一種模式，接下來我要講的購(gòu)物中心可能有很多種模式，那幺ShoppingMall是其中的一種。　　這是整個(gè)商業(yè)發(fā)展的幾個(gè)階段，如果從這個(gè)階段考慮的話，我們就會(huì)對(duì)整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展有一個(gè)比較清晰的脈絡(luò)?！　∵@是國(guó)際購(gòu)物中心領(lǐng)事會(huì)對(duì)購(gòu)物中心的分類，有九個(gè)分類，實(shí)際上ShoppingMall屬于其中的一個(gè)類型，我在這里著重要講的是ShoppingMall是一種類型，還有一種是城市休閑生活中心，還有一種是商業(yè)街，或者更準(zhǔn)

8、確的是商業(yè)街的升級(jí)版，我其中以ShoppingMall為例講商業(yè)地產(chǎn)大型的全程管