城市房屋拆遷中拆遷補(bǔ)償費(fèi)涉稅政策講解

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1、城市房屋拆遷中拆遷補(bǔ)償費(fèi)涉稅政策講解畢業(yè)論文營業(yè)稅　　1、《國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》國稅函[1995]549號　　該文件主要是規(guī)范城市房地產(chǎn)開發(fā)過程中實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換以及產(chǎn)權(quán)調(diào)換和作價補(bǔ)償相結(jié)合方式下營業(yè)稅的稅收處理問題。具體內(nèi)容如下：　　對外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定，就其取得的營業(yè)額計(jì)征營業(yè)稅；對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按同類住宅房屋的成本價核定計(jì)征營業(yè)稅，對最終轉(zhuǎn)讓時未作價結(jié)算的住宅區(qū)配套公

2、共設(shè)施（如居委會用房、車棚、托兒所等），凡轉(zhuǎn)讓收入已包含在住宅房屋轉(zhuǎn)讓價格中并已征收營業(yè)稅的，不再征收營業(yè)稅?！　?、《江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于拆遷安置有關(guān)營業(yè)稅問題的批復(fù)》蘇地稅函[2000]309號　　該文件的具體內(nèi)容如下：根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》以及《國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營業(yè)稅若干問題的批復(fù)》（國稅函發(fā)[1995]549號）精神，納稅人在房地產(chǎn)開發(fā)過程中給予拆遷戶補(bǔ)償或安置的房屋，不論以何種方式結(jié)算價款，以及拆遷人取得的房屋作何用途，均應(yīng)屬于營業(yè)稅的征稅范圍，應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目繳納

3、營業(yè)稅?！　〗K省地稅局的文件實(shí)際說明了兩個問題：第1是對國稅函發(fā)[1995]549號文對于拆遷安置稅務(wù)處理規(guī)定的進(jìn)1步確認(rèn)。由于該文件是國家稅務(wù)總局1995年對江蘇身國家稅務(wù)局的答復(fù)，且文件涉及的主體是外商投資企業(yè)。因此，對這個文件的適用問題在實(shí)務(wù)中1直存在1定的爭議。省局的文件對這個問題給予了明確。第2是明確納稅人在房地產(chǎn)開發(fā)過程中給予拆遷戶補(bǔ)償或安置的房屋均屬于營業(yè)稅銷售不動產(chǎn)的征稅范圍?！　?、《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人銷售拆遷補(bǔ)償住房征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》國稅函[2007]768號　　這個文件是值得我們重點(diǎn)關(guān)注

4、和探討的。　　1、關(guān)于拆遷補(bǔ)償住房取得方式問題　　房地產(chǎn)開發(fā)公司對被拆遷戶實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換時，其實(shí)質(zhì)是以不動產(chǎn)所有權(quán)為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟(jì)利益的交換。房地產(chǎn)開發(fā)公司將所擁有的不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給了被拆遷戶，并獲得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，根據(jù)現(xiàn)行營業(yè)稅有關(guān)規(guī)定，應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目繳納營業(yè)稅；被拆遷戶以其原擁有的不動產(chǎn)所有權(quán)從房地產(chǎn)開發(fā)公司處獲得了另1處不動產(chǎn)所有權(quán)，該行為不屬于通過受贈、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割等非購買形式取得的住房?！　∵@里，我們關(guān)注的是兩個層次：　　第1是實(shí)施拆遷的單位房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。從該文件規(guī)定看，房地產(chǎn)開發(fā)公司

5、對被拆遷戶實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換時，其實(shí)質(zhì)是以不動產(chǎn)所有權(quán)為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟(jì)利益的交換。根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，營業(yè)稅中有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)屬于營業(yè)稅征稅范圍，而其中有償包括取得貨幣、貨物或其他經(jīng)濟(jì)利益。因此，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)并取得了經(jīng)濟(jì)利益肯定屬于營業(yè)稅征稅范圍，應(yīng)征收營業(yè)稅，這條原則國稅函[2007]768號文是進(jìn)行了進(jìn)1步明確的，即根據(jù)現(xiàn)行營業(yè)稅有關(guān)規(guī)定，應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目繳納營業(yè)稅。但由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的不是貨幣和貨物，而是其他經(jīng)濟(jì)利益，這里就涉及到營業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)的確認(rèn)問題，對于這個

6、問題我們認(rèn)為仍按國稅函發(fā)[1995]549號進(jìn)行處理，這里就不再詳細(xì)表述了。　　第2個問題就是我們在實(shí)務(wù)中1直關(guān)注的問題就是被拆遷戶取得拆遷補(bǔ)償是否涉及到流轉(zhuǎn)稅的征稅問題。因?yàn)椋绻麩o論是產(chǎn)權(quán)調(diào)換還是貨幣補(bǔ)償，從表現(xiàn)形式來看，都是被拆遷戶將原有房屋換成了新房屋或貨幣，這個和1般的房屋銷售行為很類似。因此，1般如果納稅人將原有房屋銷售給第3方取得貨幣或?qū)⒆约旱姆课萃蝗私粨Q新的房屋時，在營業(yè)稅處理上都是按照“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅的。這里，對于被拆遷戶放棄原有房屋的所有權(quán)（假設(shè)被拆遷戶對原有房屋用于所有權(quán)）所獲得的貨幣

7、或房屋的實(shí)物補(bǔ)償，是否也應(yīng)按銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅，1直是實(shí)務(wù)中爭議的1個焦點(diǎn)。國稅函[2007]768號文對這個問題并沒有給予非常直接的答復(fù)，只是提出了兩個意見：　　（1）被拆遷戶以其原擁有的不動產(chǎn)所有權(quán)從房地產(chǎn)開發(fā)公司處獲得了另1處不動產(chǎn)所有權(quán)，該行為不屬于通過受贈、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割等非購買形式取得的住房。　?。?）被拆遷戶銷售與房地產(chǎn)開發(fā)公司產(chǎn)權(quán)調(diào)換而取得的拆遷補(bǔ)償住房時，應(yīng)按《國家稅務(wù)總局財(cái)政部建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》（國稅發(fā)[2005]89號）文件的規(guī)定確定該住房的購買時間?！　∵@里，首先明確了

8、1點(diǎn)，被拆遷戶取得的新房屋是屬于購買形式而不是非購買形式。但這是怎么1種購買形式還是不太明確的。如果屬于被拆遷戶用原有房屋的所有權(quán)去交換取得新房屋的所有權(quán)，毫無疑問這個產(chǎn)權(quán)調(diào)換是屬于營業(yè)稅銷售不動產(chǎn)的征稅范圍的。如果不是，則還要具體討論。這個就涉及到要探討城市土地出讓的程序和法規(guī)的問題。對于這個問題，我們在案例的難點(diǎn)探討中和大家再具體討論。總之