城市房屋拆遷中拆遷補(bǔ)償費(fèi)涉稅政策講解

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1、城市房屋拆遷中拆遷補(bǔ)償費(fèi)涉稅政策講解2008-5-26　11:24　　現(xiàn)行國(guó)家、省市頒布的涉及城市拆遷安置補(bǔ)償稅務(wù)處理的文件：　　營(yíng)業(yè)稅　　1、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)》國(guó)稅函[1995]549號(hào)　　該文件主要是規(guī)范城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換以及產(chǎn)權(quán)調(diào)換和作價(jià)補(bǔ)償相結(jié)合方式下?tīng)I(yíng)業(yè)稅的稅收處理問(wèn)題。具體內(nèi)容如下：　　對(duì)外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定，就其取得的營(yíng)業(yè)額計(jì)征營(yíng)業(yè)稅；對(duì)償還面積與拆遷建筑面積

2、相等的部分，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按同類住宅房屋的成本價(jià)核定計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，對(duì)最終轉(zhuǎn)讓時(shí)未作價(jià)結(jié)算的住宅區(qū)配套公共設(shè)施（如居委會(huì)用房、車棚、托兒所等），凡轉(zhuǎn)讓收入已包含在住宅房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格中并已征收營(yíng)業(yè)稅的，不再征收營(yíng)業(yè)稅?！　?、《江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于拆遷安置有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)》蘇地稅函[2000]309號(hào)　　該文件的具體內(nèi)容如下：根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》以及《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營(yíng)業(yè)稅若干問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函發(fā)[1995]549號(hào)）精神，納稅人在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中給予拆遷戶補(bǔ)償或安置

3、的房屋，不論以何種方式結(jié)算價(jià)款，以及拆遷人取得的房屋作何用途，均應(yīng)屬于營(yíng)業(yè)稅的征稅范圍，應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目繳納營(yíng)業(yè)稅。　　江蘇省地稅局的文件實(shí)際說(shuō)明了兩個(gè)問(wèn)題：第一是對(duì)國(guó)稅函發(fā)[1995]549號(hào)文對(duì)于拆遷安置稅務(wù)處理規(guī)定的進(jìn)一步確認(rèn)。由于該文件是國(guó)家稅務(wù)總局1995年對(duì)江蘇身國(guó)家稅務(wù)局的答復(fù)，且文件涉及的主體是外商投資企業(yè)。因此，對(duì)這個(gè)文件的適用問(wèn)題在實(shí)務(wù)中一直存在一定的爭(zhēng)議。省局的文件對(duì)這個(gè)問(wèn)題給予了明確。第二是明確納稅人在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中給予拆遷戶補(bǔ)償或安置的房屋均屬于營(yíng)業(yè)稅銷售不動(dòng)產(chǎn)的征稅范

4、圍?！　?、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人銷售拆遷補(bǔ)償住房征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)》國(guó)稅函[2007]768號(hào)　　這個(gè)文件是值得我們重點(diǎn)關(guān)注和探討的?！　∫?、關(guān)于拆遷補(bǔ)償住房取得方式問(wèn)題　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司對(duì)被拆遷戶實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換時(shí)，其實(shí)質(zhì)是以不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟(jì)利益的交換。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將所擁有的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給了被拆遷戶，并獲得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，根據(jù)現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅有關(guān)規(guī)定，應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目繳納營(yíng)業(yè)稅；被拆遷戶以其原擁有的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司處獲得了另一處不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，該行為不屬于通過(guò)受贈(zèng)、繼

5、承、離婚財(cái)產(chǎn)分割等非購(gòu)買形式取得的住房?！　∵@里，我們關(guān)注的是兩個(gè)層次：　　第一是實(shí)施拆遷的單位房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。從該文件規(guī)定看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司對(duì)被拆遷戶實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換時(shí)，其實(shí)質(zhì)是以不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟(jì)利益的交換。根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，營(yíng)業(yè)稅中有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)屬于營(yíng)業(yè)稅征稅范圍，而其中有償包括取得貨幣、貨物或其他經(jīng)濟(jì)利益。因此，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)并取得了經(jīng)濟(jì)利益肯定屬于營(yíng)業(yè)稅征稅范圍，應(yīng)征收營(yíng)業(yè)稅，這條原則國(guó)稅函[2007]768號(hào)文是進(jìn)行了進(jìn)一步明確的，即根據(jù)現(xiàn)行

6、營(yíng)業(yè)稅有關(guān)規(guī)定，應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目繳納營(yíng)業(yè)稅。但由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得的不是貨幣和貨物，而是其他經(jīng)濟(jì)利益，這里就涉及到營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)的確認(rèn)問(wèn)題，對(duì)于這個(gè)問(wèn)題我們認(rèn)為仍按國(guó)稅函發(fā)[1995]549號(hào)進(jìn)行處理，這里就不再詳細(xì)表述了?！　〉诙€(gè)問(wèn)題就是我們?cè)趯?shí)務(wù)中一直關(guān)注的問(wèn)題就是被拆遷戶取得拆遷補(bǔ)償是否涉及到流轉(zhuǎn)稅的征稅問(wèn)題。因?yàn)?，如果無(wú)論是產(chǎn)權(quán)調(diào)換還是貨幣補(bǔ)償，從表現(xiàn)形式來(lái)看，都是被拆遷戶將原有房屋換成了新房屋或貨幣，這個(gè)和一般的房屋銷售行為很類似。因此，一般如果納稅人將原有房屋銷售給第三方取得貨幣或

7、將自己的房屋同被人交換新的房屋時(shí)，在營(yíng)業(yè)稅處理上都是按照“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征收營(yíng)業(yè)稅的。這里，對(duì)于被拆遷戶放棄原有房屋的所有權(quán)（假設(shè)被拆遷戶對(duì)原有房屋用于所有權(quán)）所獲得的貨幣或房屋的實(shí)物補(bǔ)償，是否也應(yīng)按銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅，一直是實(shí)務(wù)中爭(zhēng)議的一個(gè)焦點(diǎn)。國(guó)稅函[2007]768號(hào)文對(duì)這個(gè)問(wèn)題并沒(méi)有給予非常直接的答復(fù)，只是提出了兩個(gè)意見(jiàn)：　?。?）被拆遷戶以其原擁有的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司處獲得了另一處不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，該行為不屬于通過(guò)受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割等非購(gòu)買形式取得的住房。　?。?）被拆遷戶銷售與房

8、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司產(chǎn)權(quán)調(diào)換而取得的拆遷補(bǔ)償住房時(shí)，應(yīng)按《國(guó)家稅務(wù)總局財(cái)政部建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》（國(guó)稅發(fā)[2005]89號(hào)）文件的規(guī)定確定該住房的購(gòu)買時(shí)間?！　∵@里，首先明確了一點(diǎn)，被拆遷戶取得的新房屋是屬于購(gòu)買形式而不是非購(gòu)買形式。但這是怎么一種購(gòu)買形式還是不太明確的。如果屬于被拆遷戶用原有房屋的所有權(quán)去交換取得新房屋的所有權(quán)，毫無(wú)疑問(wèn)這個(gè)產(chǎn)權(quán)調(diào)換是屬于營(yíng)業(yè)稅銷售不動(dòng)產(chǎn)的征稅范圍的。如果不是，則還要具體討論。這個(gè)就涉及到要探討城市