城市房屋拆遷中拆遷補償費涉稅政策講解

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1、城市房屋拆遷中拆遷補償費涉稅政策講解營業(yè)稅1、《國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營業(yè)稅問題的批復》國稅函[1995]549號該文件主要是規(guī)范城市房地產(chǎn)開發(fā)過程中實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換以及產(chǎn)權(quán)調(diào)換和作價補償相結(jié)合方式下營業(yè)稅的稅收處理問題。具體內(nèi)容如下：對外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)，應當按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定，就其取得的營業(yè)額計征營業(yè)稅；對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當?shù)囟悇?wù)機關(guān)按同類住宅房屋的成本價核定計征營業(yè)稅，對最終轉(zhuǎn)讓時未作價結(jié)算的住宅區(qū)配套公共設(shè)施（如居委會用房、車棚、托

2、兒所等），凡轉(zhuǎn)讓收入己包含在住宅房屋轉(zhuǎn)讓價格中并己征收營業(yè)稅的，不再征收營業(yè)稅。2、《江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于拆遷安置有關(guān)營業(yè)稅問題的批復》蘇地稅函[2000]309號該文件的具體內(nèi)容如下：根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》以及《國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營業(yè)稅若干問題的批復》（國稅函發(fā)[1995]549號）精神，納稅人在房地產(chǎn)開發(fā)過程中給予拆遷戶補償或安置的房屋，不論以何種方式結(jié)算價款，以及拆遷人取得的房屋作何用途，均應屬于營業(yè)稅的征稅范圍，應按“銷售不動產(chǎn)”稅目繳納營業(yè)稅。江蘇省地稅局的文件實際說明了兩個問題：第

3、1是對國稅函發(fā)[1995]549號文對于拆遷安置稅務(wù)處理規(guī)定的進1步確認。由于該文件是國家稅務(wù)總局1995年對江蘇身國家稅務(wù)局的答復，且文件涉及的主體是外商投資企業(yè)。因此，對這個文件的適用問題在實務(wù)中1直存在1定的爭議。省局的文件對這個問題給予了明確。第2是明確納稅人在房地產(chǎn)開發(fā)過程中給予拆遷戶補償或安置的房屋均屬于營業(yè)稅銷售不動產(chǎn)的征稅范圍。3、《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人銷售拆遷補償住房征收營業(yè)稅問題的批復》國稅函[XX]768號這個文件是值得我們重點關(guān)注和探討的。1、關(guān)于拆遷補償住房取得方式問題房地產(chǎn)開發(fā)公司對被拆遷戶實行房屋

4、產(chǎn)權(quán)調(diào)換時，其實質(zhì)是以不動產(chǎn)所有權(quán)為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟利益的交換。房地產(chǎn)開發(fā)公司將所擁有的不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給了被拆遷戶，并獲得了相應的經(jīng)濟利益，根據(jù)現(xiàn)行營業(yè)稅有關(guān)規(guī)定，應按“銷售不動產(chǎn)”稅目繳納營業(yè)稅；被拆遷戶以其原擁有的不動產(chǎn)所有權(quán)從房地產(chǎn)開發(fā)公司處獲得了另1處不動產(chǎn)所有權(quán)，該行為不屬于通過受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割等非購買形式取得的住房。這里，我們關(guān)注的是兩個層次:第1是實施拆遷的單位房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。從該文件規(guī)定看，房地產(chǎn)開發(fā)公司對被拆遷戶實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換時，其實質(zhì)是以不動產(chǎn)所有權(quán)為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟利益的交換。根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例

5、實施細則》的規(guī)定，營業(yè)稅中有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)屬于營業(yè)稅征稅范圍，而其中有償包括取得貨幣、貨物或其他經(jīng)濟利益。因此，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)并取得了經(jīng)濟利益肯定屬于營業(yè)稅征稅范應征收營業(yè)稅，這條原則國稅函[XX]768號文是進行了進1步明確的，即根據(jù)現(xiàn)行營業(yè)稅有關(guān)規(guī)定，應按“銷售不動產(chǎn)”稅目繳納營業(yè)稅。但由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的不是貨幣和貨物，而是其他經(jīng)濟利益，這里就涉及到營業(yè)稅計稅依據(jù)的確認問題，對于這個問題我們認為仍按國稅函發(fā)[1995]549號進行處理，這里就不再詳細表述了。第2個問題就是我們在實務(wù)中1直關(guān)注的問題就

6、是被拆遷戶取得拆遷補償是否涉及到流轉(zhuǎn)稅的征稅問題。因為如果無論是產(chǎn)權(quán)調(diào)換還是貨幣補償，從表現(xiàn)形式來看，都是被拆遷戶將原有房屋換成了新房屋或貨幣，這個和1般的房屋銷售行為很類似。因此，1般如果納稅人將原有房屋銷售給第3方取得貨幣或?qū)⒆约旱姆课萃蝗私粨Q新的房屋時，在營業(yè)稅處理上都是按照“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅的。這里，對于被拆遷戶放棄原有房屋的所有權(quán)（假設(shè)被拆遷戶對原有房屋用于所有權(quán))所獲得的貨幣或房屋的實物補償，是否也應按銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅，1直是實務(wù)中爭議的1個焦點。國稅函[XX]768號文對這個問題并沒有給予非常直接的答

7、復，只是提出了兩個意見：(1)被拆遷戶以其原擁有的不動產(chǎn)所有權(quán)從房地產(chǎn)開發(fā)公司處獲得了另1處不動產(chǎn)所有權(quán)，該行為不屬于通過受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割等非購買形式取得的住房。(2)被拆遷戶銷售與房地產(chǎn)開發(fā)公司產(chǎn)權(quán)調(diào)換而取得的拆遷補償住房時，應按《國家稅務(wù)總局財政部建設(shè)部關(guān)于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》(國稅發(fā)[XX]89號)文件的規(guī)定確定該住房的購買時間。這里，首先明確了1點，被拆遷戶取得的新房屋是屬于購買形式而不是非購買形式。但這是怎么1種購買形式還是不太明確的。如果屬于被拆遷戶用原有房屋的所有權(quán)去交換取得新房屋的所有權(quán)，毫無疑問

8、這個產(chǎn)權(quán)調(diào)換是屬于營業(yè)稅銷售不動產(chǎn)的征稅范圍的。如果不是，則還要具體討論。這個就涉及到要探討城市土地出讓的程序和法規(guī)的問題。對于這個問題，我們在案例的難點探討中和大家再具體討論。總之，對于被拆遷戶取得的拆遷補償?shù)牧鬓D(zhuǎn)稅處理問題在實務(wù)中仍是1個有爭議的問題。為給大家的后續(xù)探討提