城市房屋拆遷補償費政策實例分析一

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1、城市房屋拆遷補償費政策實例分析一文章來源：中國稅網(wǎng)文章作者：趙國慶發(fā)布時間：2008-05-28??　[案例1]A房地產(chǎn)企業(yè)通過拍賣方式受讓取得一塊土地進行房地產(chǎn)開發(fā)。根據(jù)土地出讓合同的約定，該塊土地為毛地出讓，A企業(yè)負責該土地上原有被拆遷戶的拆遷安置工作。根據(jù)《南京市城市房屋拆遷管理辦法》，A房地產(chǎn)企業(yè)對被拆遷戶實行貨幣補償，經(jīng)市場評估，A房地產(chǎn)企業(yè)按5900元/平方米向被拆遷戶支付貨幣補償，補償面積按照被拆遷戶原房產(chǎn)證記載的建筑面積計算。拆遷戶用取得的貨幣補償直接到市場購買商品房，符合條件的可以購買政府建設的經(jīng)

2、濟適用房?！　解析]這是一個城市房屋拆遷中一個比較標準的貨幣補償案例.被拆遷戶給予拆遷戶貨幣補償，拆遷戶用取得的貨幣補償直接到市場購買新商品房。由于其中涉及的關系比較簡單，而且又是貨幣性質(zhì)補償，稅務處理方法也比較明確?！　∵@里，我們首先來明確以下幾個概念。　　1、毛地出讓與凈地出讓　　“毛地”和“凈地”都是俗稱。從形態(tài)上看，毛地指地上存在需要拆除的建筑物、構筑物等設施的土地；凈地指已經(jīng)完成拆除平整，不存在需要拆除的建筑物、構筑物等設施的土地。　　從產(chǎn)權和法律關系上看，毛地和凈地有明顯不同。毛地出讓往往是政府出讓土

3、地時尚未完成國有土地使用權收回和拆遷補償工作，涉及多方法律和經(jīng)濟關系，需要銜接好國有土地使用權收回、補償和出讓等方面的法律關系；凈地出讓則往往是政府已經(jīng)完成了出讓前的土地使用權收回和拆遷補償工作，法律關系相對簡單。　　毛地出讓涉及的法律關系復雜，還涉及到土地使用權收回、出讓與《房屋拆遷條例》規(guī)定的拆遷程序等銜接問題，同時，出讓后拆遷和開發(fā)也往往容易出現(xiàn)糾紛?！　∶爻鲎尩膶嵤┎襟E：　　毛地出讓，需要妥善處理好土地使用權收回、拆遷補償和國有土地使用權出讓的關系。一般是按照如下步驟實施的：　　第一，按照《土地管理法》第

4、五十八條和《城市房地產(chǎn)管理法》第十九條的規(guī)定，由市、縣國土資源管理部門向市、縣人民政府提出收回出讓地塊原國有土地使用權并進行公開出讓的請示，請示中除明確擬出出讓宗地的基本情況、規(guī)劃意見等一般信息外，還要明確因實施城市規(guī)劃需要收回該土地的原土地使用權并公開出讓，對原土地使用權人給予相應補償，具體補償安置由受讓人按規(guī)定對原產(chǎn)權人拆遷安置實施，受讓人在繳清土地使用權出讓金并完成拆遷補償安置工作后（原國有土地使用權收回程序完成），方可申請辦理土地登記，取得土地使用權等具體內(nèi)容。市、縣人民政府的批復文件同樣要明確上述內(nèi)容，并

5、向社會公告?！　〉诙?，市、縣人民政府批準出讓后，國土資源部門按規(guī)定組織實施國有土地使用權招標拍賣掛牌出讓工作，招標拍賣掛牌出讓公告、須知等要明確第一步中的相關要求。招拍掛成交后，國土資源部門在與受讓人簽訂的《成交確認書》和《國有土地使用權出讓合同》中都要明確：已經(jīng)市、縣人民政府批準收回該地塊原土地使用權，對原土地使用權人的具體補償安置，由受讓人按照規(guī)定對原產(chǎn)權人進行拆遷補償安置來落實，受讓人在繳清土地使用權出讓金并按規(guī)定完成拆遷補償安置工作后（原國有土地使用權收回程序完成），方可申請辦理土地登記，取得土地使用權。出

6、讓宗地中，原《國有土地使用證》和《房屋所有權證》作為拆遷補償安置的憑證，不得再行轉讓、出租、抵押。　　第三，受讓人按照當?shù)夭疬w安置辦法和出讓合同約定，完成拆遷安置工作后，市、縣國土資源部門收回被拆遷人的《國有土地使用證》，房屋管理部門收回原《房屋所有權證》，受讓人按規(guī)定申請辦理土地登記，領取《國有土地使用證》?！　?、貨幣補償　　根據(jù)《南京市城市房屋拆遷管理辦法》的規(guī)定：貨幣補償金額應當根據(jù)被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場評估單價（指每平方米建筑面積的價格，下同）和被拆遷房屋的建筑面積確定。對大于房屋建筑面積的土地使用面積也

7、應進行評估，并計入貨幣補償金額。房地產(chǎn)市場評估單價的確定，應當綜合考慮被拆遷房屋所在區(qū)位級別、用途、建筑結構、成新、樓層、朝向等因素。被拆遷房屋的建筑面積以房屋所有權證或者其他合法房產(chǎn)憑證的記載為準。土地使用面積以土地使用權證或者其他合法土地使用憑證的記載為準?！”徊疬w房屋內(nèi)裝飾裝修的補償應當結合裝潢材料的價格、折舊年限等因素另行評估?！　谋景咐齺砜?，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是通過毛地出讓方式取得土地的，他只有在對該地塊的被拆遷戶進行拆遷安置和繳納土地出讓金后才可取得該地塊的國有土地使用證?！　?、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務處理

8、問題　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相關的評估資料向被拆遷戶支付的貨幣化補償作為拆遷補償費按開發(fā)項目進入開發(fā)直接成本：　　借：開發(fā)成本-拆遷補償費　　　　貸：銀行存款　　后附的合法有效的原始憑證包括房地產(chǎn)企業(yè)與被拆遷戶簽訂的拆遷補償協(xié)議、支付拆遷補償款時被拆遷戶的身份證復印件以及簽名確認資料?！　@一拆遷補償費，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)據(jù)實進入開發(fā)成本并在結轉房屋銷售成本時在企業(yè)