某安置房住宅小區(qū)物業(yè)管理方案

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1、目錄一、物業(yè)管理項(xiàng)目的管理特點(diǎn)和采用的管理方式……………………1二、質(zhì)量管理目標(biāo)………………………………………………………6三、管理服務(wù)內(nèi)容………………………………………………………8四、管理人員配備………………………………………………………34五、管理規(guī)章制度………………………………………………………40六、檔案的建立與管理…………………………………………………105七、經(jīng)費(fèi)收支預(yù)算………………………………………………………118八、物資裝備計(jì)劃………………………………………………………124九、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)的新思路……………

2、…………………………129一、物業(yè)管理項(xiàng)目的管理特點(diǎn)和采用的管理方式一、物業(yè)管理項(xiàng)目的管理特點(diǎn)（一）周邊環(huán)境復(fù)雜，治安防范要求高。項(xiàng)目依山而建，周邊有軟件園、學(xué)校、小區(qū)、部隊(duì)基地、舊村等，人員復(fù)雜，人流量大，流動(dòng)人員多。措施：制訂一套完整的治安防范制度，包括外來(lái)人員進(jìn)出管理制度、巡邏制度等。加強(qiáng)治安防范工作的宣傳力度，使得人人參與安全防范。對(duì)來(lái)訪人員嚴(yán)格實(shí)行盤問(wèn)登記制度，未獲得受訪人員的同意將被拒絕入內(nèi)；加強(qiáng)管理人員的素質(zhì)培訓(xùn)，對(duì)保安實(shí)行準(zhǔn)軍事化管理；建立快速反應(yīng)體系。加強(qiáng)與當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)、派出所的聯(lián)系，共建共創(chuàng)示范住宅區(qū)。（二）小區(qū)業(yè)主

3、結(jié)構(gòu)復(fù)雜，素質(zhì)參差不齊，管理服務(wù)工作難度大。業(yè)主的物業(yè)管理意識(shí)相對(duì)較弱，在管理上特別是二次裝修上帶來(lái)一定的難度。措施：因地制宜，根據(jù)需求將業(yè)主進(jìn)行分類，在做好公共性管理服務(wù)工作的基礎(chǔ)上，確定不同的工作重點(diǎn)，并開展個(gè)性化服務(wù)。在二次裝修管理上，主要采取以下措施：1、制定嚴(yán)格的管理制度。根據(jù)國(guó)家及地方相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合小區(qū)實(shí)際，制定《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》、《裝修特別提示》、《裝修承諾書》等文件制度，明確業(yè)主、施工單位、管理處等各方的權(quán)利和義務(wù)。2、向業(yè)主廣泛宣傳裝修的注意事項(xiàng)。在入伙期間，我們將采取案例及法規(guī)的形式，在社區(qū)宣傳欄、刊物

4、等處廣泛宣傳依法裝修的重要性。3、嚴(yán)格審查、督導(dǎo)、查驗(yàn)。對(duì)業(yè)主申報(bào)的裝修方案由責(zé)任樓管員、專業(yè)工程人員、管理處主任先后進(jìn)行嚴(yán)格的審批；樓管員在業(yè)主裝修期間，每周巡查裝修現(xiàn)場(chǎng)不少于3次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題即時(shí)記錄并在規(guī)定時(shí)限內(nèi)按流程采取措施，協(xié)同施工單位制定整改措施并跟蹤整改結(jié)果；裝修結(jié)束后，依據(jù)業(yè)主提供的裝修申請(qǐng)方案進(jìn)行嚴(yán)格查驗(yàn)，特別注重公共管道、滲漏水、外觀等方面的查驗(yàn)。（三）項(xiàng)目住宅為16至34層高層樓宇，設(shè)備數(shù)量、品種多，管理養(yǎng)護(hù)要求高。措施：一方面，將組建一支技術(shù)力量高，責(zé)任心強(qiáng)的維修養(yǎng)護(hù)隊(duì)伍，以滿足設(shè)施設(shè)備維修的需要，另一方面，根據(jù)

5、項(xiàng)目的實(shí)際情況，制訂出一套完善的維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃并合理組織實(shí)施，以確保設(shè)施設(shè)備的完好性，最大限度地延長(zhǎng)設(shè)施設(shè)備的壽命，以達(dá)到保值增值之效果。二、采用的管理方式1、管理服務(wù)宗旨及目標(biāo)的實(shí)施為實(shí)現(xiàn)既定的管理服務(wù)機(jī)制，東坑（五鳳家園）、丞相坑（坊）安置房特設(shè)有總管理處，下設(shè)工程部、客戶服務(wù)部(物業(yè)部)及安全管理部等部門。東坑（五鳳家園）、丞相坑（坊）安置房總管理處本著“親切服務(wù)，用心管理”的宗旨，竭誠(chéng)為業(yè)主提供完善、周到、優(yōu)質(zhì)、理想的服務(wù)，努力創(chuàng)造一個(gè)安全、文明、和諧、舒適的居住環(huán)境。同時(shí)通過(guò)制定完善的設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)維修計(jì)劃，對(duì)物業(yè)及系統(tǒng)設(shè)施設(shè)

6、備實(shí)施嚴(yán)謹(jǐn)完善的管理，最大限度地延長(zhǎng)物業(yè)的使用年限。物業(yè)管理服務(wù)主要包括兩大部分，一是對(duì)物業(yè)及設(shè)施設(shè)備實(shí)施規(guī)范嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓芾恚菍?duì)業(yè)主提供細(xì)致、周到、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，創(chuàng)造舒適的居住環(huán)境。（1）東坑（五鳳家園）、丞相坑（坊）安置房作為福州居住區(qū)物業(yè)管理的典范實(shí)施管理，引入盡善盡美的個(gè)性化服務(wù)理念，本著“以人為本”的原則，以高起點(diǎn)的管理、高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)、高素質(zhì)的人員，從而達(dá)到社會(huì)、環(huán)境、經(jīng)濟(jì)的高效益。（2）在內(nèi)部管理上，實(shí)行定員、定量、定額方式，以規(guī)范嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓芾矸椒?，合理調(diào)配各工作崗位的人員，量化各崗位的工作指標(biāo)，實(shí)行嚴(yán)格有效的考核制度，使管理

7、隊(duì)伍的素質(zhì)不斷地提高，為管理好東坑（五鳳家園）、丞相坑（坊）安置房，服務(wù)于業(yè)主打好堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。（3）通過(guò)專業(yè)化和社會(huì)化的物業(yè)管理服務(wù)，延長(zhǎng)物業(yè)及其設(shè)施、設(shè)備、綠化等使用期，發(fā)揮物業(yè)設(shè)施及其環(huán)境效益的整體功能。優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理本身既可免除業(yè)主的后顧的憂，確保業(yè)主的物業(yè)高度保值、增值。同時(shí)可以提升項(xiàng)目在公眾中的良好形象，創(chuàng)造良好的聲譽(yù)。（4）在物業(yè)管理方面，以《全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）》標(biāo)準(zhǔn)位為參照藍(lán)本，實(shí)行規(guī)范化、程序化操作，以達(dá)到擬定的管理目標(biāo)。2、管理服務(wù)目標(biāo)整體策劃東坑（五鳳家園）、丞相坑（坊）安置房的管理服務(wù)工作

8、將本著“親切服務(wù)，用心管理”的宗旨，對(duì)本居住區(qū)實(shí)施一體化管理的綜合服務(wù)。一體化管理，管理處設(shè)有對(duì)居住區(qū)管理的各部門，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)、管理居住區(qū)管理中出現(xiàn)的各種情況和問(wèn)題，保證居住區(qū)的正常運(yùn)作，受理業(yè)主的投訴，監(jiān)督服務(wù)質(zhì)量，確保各種管理工作暢