日本房地產(chǎn)泡沫破滅經(jīng)過

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1、一、瘋狂1986年到1991年，日本六大城市地價上漲2.07倍，CAGR為25.2%；1984年到1988年，東京都宅基地的資產(chǎn)額由149萬億日元升至529萬億日元，增加2.6倍。東京都宅基地的資產(chǎn)增加額是同期日本GDP增加額（72萬億）的5.3倍。二、毀滅1992年泡沫破滅之后，日本地價持續(xù)下降14年，直到2006年才有所回升；2007年底，六大城市土地價格僅相當(dāng)于1991年高點的27.7%；絕對價格也只相當(dāng)于25年前，也即1982年的水平；三、背景1、日本房地產(chǎn)市場概況日本采取住宅分類供應(yīng)，低價公房調(diào)節(jié)住房市場

2、價格的機(jī)制。由地方政府及住宅公團(tuán)建設(shè)公營住宅，出售或出租給中低收入階層；由私營發(fā)展商提供商品房，滿足中高收入階層需求；政府通過低價公房來調(diào)節(jié)住房價格，1966-2000年，新建公營住宅占全部新建住宅的比例達(dá)45%左右。住宅金融公庫為地方政府及住宅公團(tuán)提供建房資金，為所有居民提供個人住房抵押貸款，其資金來源主要是財政撥款和郵政儲蓄貸款；1960年后民間金融機(jī)構(gòu)開始參與個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)。日本實行土地私有制，一般情況下，家庭是土地的凈出讓方，而政府和企業(yè)是土地的凈買入方。企業(yè)是土地價格上漲的最主要推動者。在1985-

3、1992年，日本企業(yè)購買了價值45.97億日元的土地，而家庭出讓土地的收入高達(dá)83.42萬億日元。2、日本的城市化進(jìn)程已經(jīng)接近尾聲戰(zhàn)后日本在創(chuàng)造舉世矚目的經(jīng)濟(jì)高增長奇跡的同時，也創(chuàng)造一個至今無人打破的城市化發(fā)展紀(jì)錄：1947年到1965年，僅僅18年的時間，日本城市化率由33.1%提高到68.1%，年均提高1.94個百分點，年新增城市人口約228萬人。其中1947年到1955年，城市化率每年提高2.9個百分點，城市人口每年增加305萬。到1985年，日本的城市化已經(jīng)達(dá)到76.7%，日本的城市化已經(jīng)接近尾聲。3、19

4、80年代以前日本土地市場情況：“土地神話”與快速城市化相伴的是土地價格和房價的快速上漲。這在日本形成了所謂的“土地神話”。土地神話是指土地價格的上漲幅度會永遠(yuǎn)高于物價上漲幅度。主要是因為日本國土面積非常狹小，土地被認(rèn)為是最為可靠的財富，生產(chǎn)技術(shù)可以不斷發(fā)展，商品可以不斷生產(chǎn)出來，國土面積卻無法擴(kuò)大，因此，土地價格似乎會只升不降。（筆者注：這讓我想起了開發(fā)商的最大忽悠：房地產(chǎn)只會升值不會貶值！多么可笑的論斷！人性在貪婪中泯滅。）日本統(tǒng)計局公布的資料顯示：從1956年到1985年的30年間，日本名義GDP增長了約38.

5、6倍，而全國土地價格和六大城市平均土地價格分別增長41.8倍和56倍。這正是土地神話的現(xiàn)實依據(jù)。3、日本宏觀經(jīng)濟(jì)面的變化1970年所發(fā)生的兩次石油危機(jī)是日本宏觀經(jīng)濟(jì)的重要轉(zhuǎn)折點。經(jīng)濟(jì)增長的速度和方式均發(fā)生了重大變化。（1）宏觀經(jīng)濟(jì)由“高速增長”轉(zhuǎn)為““穩(wěn)定增長”如圖所示，在第一次石油危機(jī)以前，日本宏觀經(jīng)濟(jì)年均增長率超過10%，但是從第一次石油危機(jī)開始，日本的實質(zhì)GDP增長率下降到4%左右的水平。（2）日本經(jīng)濟(jì)增長方式由“投資主導(dǎo)型”轉(zhuǎn)為“出口主導(dǎo)型”戰(zhàn)后日本，進(jìn)入工業(yè)化進(jìn)程和城市化進(jìn)程的高潮。這一時期最為顯著的特點

6、就是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)滯后，產(chǎn)品供不應(yīng)求，國內(nèi)缺乏資金，投資利潤率高漲。固定資產(chǎn)投資成為這一時期，經(jīng)濟(jì)增長的主導(dǎo)方式，而出口的主要任務(wù)在于獲取資金，以便于引進(jìn)技術(shù)和設(shè)備。到1970年初，日本的重工業(yè)化進(jìn)程和城市化進(jìn)程基本結(jié)束，國內(nèi)產(chǎn)能過剩，產(chǎn)品供過于求，國內(nèi)投資增速放緩，投資主導(dǎo)型經(jīng)濟(jì)增長方式面臨瓶頸，日本經(jīng)濟(jì)開始向外需求突破。出口的主要任務(wù)變?yōu)橄瘒鴥?nèi)過剩產(chǎn)生，維持經(jīng)濟(jì)增長。經(jīng)濟(jì)增長方式逐漸由“投資主導(dǎo)型”轉(zhuǎn)變?yōu)椤俺隹谥鲗?dǎo)型”。日本的出口額在1979年突破1000億美元大關(guān)，1986年突破2000億美元。而經(jīng)常項目順差

7、的增長更為驚人：1979年和1980年，經(jīng)常項目順差僅分別為18億美元和21億美元，但是1981年暴漲了近10倍，達(dá)到200億美元，此后逐年上升至1986年的928億美元。（3）日元的國際化日元國際化進(jìn)程起步于1970年代初，1985年《廣場協(xié)議》后基本實現(xiàn)。日元國際化包括日元匯率改革和外匯管制改革。前者的最終目標(biāo)是匯率自由化，后者的最終目標(biāo)是外匯進(jìn)出自由化。在日元匯率改革方面：1971年，布雷頓森林體系開始解體，美元貶值，日元一次性升值14.4%。1973年布雷頓森林體系最終解體，日本開始實行浮動匯率制（當(dāng)然其實

8、質(zhì)是在政府控制下的管理的浮動匯率制，日元對美元基準(zhǔn)匯率并未發(fā)生變化）。1985年9月《廣場協(xié)議》之后，日本匯率基本實現(xiàn)了市場化。在外匯管制改革方面：1980年代基本完成外匯進(jìn)出自由化。日本首先于1980年修改《外匯和外貿(mào)管制法》允許外國人購買日本股票，同時外匯交易由“原則禁止”變?yōu)椤霸瓌t自由（按實際需求來定）”，隨后于1984年進(jìn)一步取消了“外匯實需原則”。