日本房地產泡沫破滅記錄

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1、日本房地產泡沫破滅記錄1987年,日本的地產價格,經過50年代中期之后兩個階段的上漲,已經到了一個相當高的水平。1987年末,日本全國的土地價格總額為美國地價總額的4倍,房地產平均價格是美國的96倍,東京都市區(qū)的土地比美國整個加利福尼亞州的還要貴。?  此時,日本已連續(xù)5次下調官定利率,中央銀行貼現率和官定利率都達到了歷史最低水平。調低利率的結果是貨幣供應量大幅增加,而這時日本金融業(yè)從70年代開始嘗試的金融自由化,特別是利率市場化的步伐加快,并已達到一定的水平。?  “自由”了的銀行業(yè)為追逐利潤并獲得競爭優(yōu)勢,毫無節(jié)制地向房地產投資者融資,房地產投

2、資者可以從銀行得到貸款,而用貸款購得的地產又可以作為抵押,從銀行得到相當于地產價格70%以上的更多貸款。如此反復貸款,新增加的巨量貨幣供給的很大一部分,通過銀行業(yè)流入了房地產業(yè)。不動產抵押貸款在全國銀行的貸款總額中所占比例,1984為17%,1992年達到36%。此外,7家不受銀行法限制的住宅專業(yè)金融公司向個人購房者提供的大量貸款,使貸款額度進一步膨脹。同時,很多大型企業(yè)也為追逐房地產業(yè)的超額利潤,將資金投資于房地產業(yè)。房地產業(yè)供需兩旺,一片繁榮。?  非理性預期和投機對日本房地產泡沫的積聚起到了推波助瀾的作用。和整個社會的房地產存量相比,無論是新

3、建房還是二手房,其每年在市場上交易的數量實際上十分有限。但問題在于,整個房地產的價格是以這些有限的交易價格作為標價尺度的,如果交易中有大量地產投機的因素存在,加上信息的不對稱,人們對炒房利潤的非理性預期就會被引導出來,直至也參加到房地產的投機之中去。?  土地和稅收政策加快了泡沫的形成。日本征收的土地保有稅率很低,由于價格的上漲,實際有效稅率僅為0.2%-0.3%,而美國、加拿大為2%左右。從需求角度,低的地產保有稅刺激了人們擁有更多房地產的意愿,空置待售成為普遍現象;從供給角度,土地閑置、待機轉手和低密度、低容積率利用成為常態(tài),大片空置待建的土地

4、成為城市的景觀,這更加劇了房地產供給的短缺,價格迅速上漲成為必然。?  房地產轉讓所得稅也是調節(jié)房地產市場發(fā)展的重要手段。為限制短期轉手投機,日本從1988年10月開始,對保有期不超過2年的土地轉讓收益征收高達96%的重稅,但政策效果適得其反。在價格持續(xù)上漲階段,高稅率正好抑制了地產交易,迎合了投機者長期持有房地產、靜等價格漲到足夠高時才出手的心理,房地產供給因此更加短缺。?  此外,繼承房地產的遺產稅率低于其他資產的遺產稅率,導致了富有的老年人將其他金融資產轉換為房地產,進一步推動了房地產需求的熱潮。除此而外,80年代以前日本住宅建設總體上相對滯

5、后于人口的城市化進程,因而當大量的人口從鄉(xiāng)村遷徙到城市時,住宅需求急劇膨脹,只要保有房地產就能獲得高額收益。這導致住宅在現實中具有了強大而穩(wěn)定的保值增值功能,購買房地產一度成了最佳投資渠道,示范效應和羊群效應使“地產不滅”的神話得以長時間延續(xù)。?  到1990年,日本房地產價格比1987年又上漲了2倍,其中僅1987年商業(yè)用地和住宅用地的價格上漲就超過了76%。?  自1989年5月始,日本央行3次上調貼現率,啟動抑制泡沫經濟的宏觀調控。1990年初股指開始回落。為防止海灣戰(zhàn)爭帶來的油價上漲的沖擊,1990年8月,日本銀行將貼現率從4.25%一次性

6、上調到6.0%,至此,股市崩盤和大銀行、大證券公司違法經營的丑聞勁曝,彼此推動,股市崩潰由此一發(fā)而不可收拾。?  1991年,日本不動產市場繼股市暴跌之后開始垮塌,巨大的地產泡沫自東京破裂,迅速蔓延至日本全境。東京、大阪、名古屋、京都、橫濱和神戶六大城市的房地產價格下降了15%-20%,此后連續(xù)14年呈下跌趨勢。目前日本地價僅為高峰時的1/3左右,其中,住宅地價下跌了46%,商業(yè)用地下跌了70%。?  泡沫破裂的經濟影響?  泡沫經濟破裂后,日本經濟從1991開始了漫長的經濟衰退期,企業(yè)破產、收入下降、消費萎縮,貧富差距拉大。日本ZF采用了包括“金

7、融大爆炸”在內的各種振興經濟的手段,但經濟依舊一蹶不振。90年代末的亞洲金融危機使日本經濟雪上加霜,即使其他亞洲國家從危機中全部復蘇之后,日本經濟仍然在衰退的泥潭中掙扎了很長一段時間??梢娊洕菽钠屏褜θ毡窘洕拇驌艉纹涑林?。?  地產泡沫破裂對整個社會經濟的影響究竟有多大?這取決于一國房地產業(yè)與其他產業(yè)之間的關聯(lián)程度。關聯(lián)程度越大,影響越深遠。?  日本的房地產業(yè)作為國民經濟產業(yè)鏈條的重要一環(huán),通過后向關聯(lián)影響到10個上游產業(yè),通過前向關聯(lián)影響到14個下游產業(yè)。也就是說,房地產業(yè)的變化對這么多產業(yè)有著直接或間接的密切影響。?  比如,1990年

8、房地產業(yè)和金融保險業(yè)的后向和前向完全關聯(lián)度為0.0936和0.0566,則意味著1990年房地產業(yè)每增加10000元產值,

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