房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估貸款分析

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1、房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估貸款分析　　一、房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估開(kāi)發(fā)貸款本質(zhì)透視　　1、房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估開(kāi)發(fā)貸款屬于固定資產(chǎn)貸款的范疇　　房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估開(kāi)發(fā)貸款指商業(yè)銀行向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放的，用于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的貸款。央行“121文件”明確規(guī)定對(duì)該類貸款嚴(yán)禁采用流動(dòng)資金貸款的方式。從房地產(chǎn)項(xiàng)目的物質(zhì)形態(tài)看，房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估開(kāi)發(fā)貸款屬于固定資產(chǎn)貸款的范疇，實(shí)質(zhì)為增加全社會(huì)的固定資產(chǎn)投資?！　?、房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估開(kāi)發(fā)貸款與一般固定資產(chǎn)貸款的區(qū)別　　房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估開(kāi)發(fā)貸款具有其自身特性。一是從科目使用性質(zhì)看，根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)作從資

2、金形態(tài)到實(shí)物形態(tài)的流程均反映在“流動(dòng)資金”欄目，“土地使用權(quán)”、“在建工程”等均在“存貨”科目核算，而一般企業(yè)的“土地使用權(quán)”在“無(wú)形資產(chǎn)”科目，“在建工程”在“固定資產(chǎn)”科目核算；二是從房屋作為商品屬性看，房屋是高價(jià)值的商品，開(kāi)發(fā)商從取得土地使用權(quán)到開(kāi)發(fā)建設(shè)，最后到房屋建成銷售，類似于一般生產(chǎn)企業(yè)從原材料逐步制造為產(chǎn)成品和銷售的過(guò)程；三是從還貸資金來(lái)源看，傳統(tǒng)項(xiàng)目貸款還貸來(lái)源為“利潤(rùn)+折舊+攤銷”，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款還貸來(lái)源為房屋租售收入?！　?、房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估開(kāi)發(fā)貸款的實(shí)質(zhì)為項(xiàng)目融資　　項(xiàng)目融資是一種國(guó)際通行的融資方式，通過(guò)成

3、立項(xiàng)目公司，作為項(xiàng)目建設(shè)主體和貸款載體，以項(xiàng)目合約為保障，以自身現(xiàn)金流為還款來(lái)源，并以項(xiàng)目資產(chǎn)作為貸款擔(dān)保，其和一般貸款融資的最大區(qū)別就是以項(xiàng)目收益作為貸款保障，而非一般貸款所強(qiáng)調(diào)的借款人“權(quán)益是債務(wù)的基礎(chǔ)”。房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估開(kāi)發(fā)貸款基本符合項(xiàng)目融資的概念，但有所差別：一是并非所有的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)都成立項(xiàng)目公司，有時(shí)以原公司作為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和貸款承貸主體，在項(xiàng)目評(píng)估時(shí)不能脫離原公司；二是若在貸款融資前，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目未得“預(yù)銷售許可證”，則開(kāi)發(fā)商不能與購(gòu)房者簽訂“房屋購(gòu)買合同”，此可視為在房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款發(fā)放前無(wú)法取得項(xiàng)目合約?！　《⑽覈?guó)房

4、地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估開(kāi)發(fā)貸款現(xiàn)狀分析　　大部分商業(yè)銀行已對(duì)房地產(chǎn)貸款實(shí)施項(xiàng)目化管理，在貸款發(fā)放前必須進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)估，在規(guī)范房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估開(kāi)發(fā)貸款運(yùn)作、防范金融風(fēng)險(xiǎn)等產(chǎn)生積極作用，但由于銀行房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估工作實(shí)施較晚，無(wú)論在項(xiàng)目評(píng)估理論、實(shí)踐，還是在評(píng)估組織、實(shí)施上，都亟須進(jìn)一步改進(jìn)?！　?、在貸款發(fā)放時(shí)未將項(xiàng)目評(píng)估工作放在重要位置。部分金融機(jī)構(gòu)在項(xiàng)目評(píng)估前，即已明確貸款意向，存有“為評(píng)估而評(píng)估”現(xiàn)象，評(píng)估工作甚至被視為對(duì)貸款的“包裝”和貫徹領(lǐng)導(dǎo)意志發(fā)放貸款的“工具”?！　?、項(xiàng)目評(píng)估辦法與實(shí)際不相適應(yīng)。當(dāng)前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款項(xiàng)目評(píng)估工作存在

5、著一個(gè)突出的問(wèn)題，即在企業(yè)評(píng)價(jià)、項(xiàng)目評(píng)價(jià)等方面，機(jī)械套用一般工業(yè)項(xiàng)目貸款的評(píng)估辦法，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的特點(diǎn)體現(xiàn)不夠，更未能反映出所評(píng)估項(xiàng)目的自身個(gè)性特色?！　?、缺乏專業(yè)的項(xiàng)目評(píng)估機(jī)構(gòu)和人才。商業(yè)銀行尚未建立內(nèi)部專門的房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估機(jī)構(gòu)，多采取委托評(píng)估的辦法，而外部評(píng)估機(jī)構(gòu)職業(yè)素質(zhì)和職業(yè)道德良莠不齊，在很大程度上僅將銀行委托的項(xiàng)目評(píng)估視為創(chuàng)效之源，同時(shí)其不承擔(dān)也不具備承擔(dān)終級(jí)責(zé)任的能力，不可避免的導(dǎo)致評(píng)估可信度較差，項(xiàng)目評(píng)價(jià)出現(xiàn)偏失。　　4、項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告不規(guī)范。一是內(nèi)容不完整，重點(diǎn)不突出，邏輯分析少，在數(shù)據(jù)引用和選擇上

6、隨意性較大，缺乏科學(xué)和事實(shí)依據(jù)；二是缺乏系統(tǒng)性，關(guān)聯(lián)度較差，在房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告由多人撰寫(xiě)時(shí)，常出現(xiàn)數(shù)據(jù)前后矛盾，所得結(jié)論沒(méi)有支撐，互為脫節(jié)；三是不加分析的抄襲項(xiàng)目可研報(bào)告和貸款調(diào)查報(bào)告；四是重形式、輕實(shí)質(zhì)，不能顯現(xiàn)項(xiàng)目特色，揭示個(gè)體風(fēng)險(xiǎn)。　　5、項(xiàng)目評(píng)估人員素質(zhì)偏低。房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估工作綜合性較強(qiáng)，評(píng)估人員需要熟悉項(xiàng)目評(píng)估、房地產(chǎn)、法律、財(cái)務(wù)等多方面的相關(guān)專業(yè)知識(shí)，而商業(yè)銀行多沒(méi)有專業(yè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估人員，相應(yīng)的業(yè)務(wù)培訓(xùn)也較少，缺乏符合要求的房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估人員已成為制約項(xiàng)目評(píng)估工作的首要“瓶頸”?！　?、項(xiàng)目評(píng)估缺乏有效監(jiān)督、評(píng)

7、價(jià)和責(zé)任追究機(jī)制。對(duì)外部評(píng)估機(jī)構(gòu)，商業(yè)銀行難以把握其真實(shí)執(zhí)業(yè)能力，更無(wú)從進(jìn)行監(jiān)督和責(zé)任追究。對(duì)于銀行內(nèi)部人員的評(píng)估工作，常存在重?cái)?shù)量、輕質(zhì)量的考核誤區(qū)，評(píng)估人員的責(zé)權(quán)利也未能明確，缺乏相應(yīng)的獎(jiǎng)懲和責(zé)任追究機(jī)制?！　∪?、房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估運(yùn)作內(nèi)容和要點(diǎn)分析　　房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估的基本內(nèi)容主要包括借款企業(yè)財(cái)務(wù)及資信評(píng)價(jià)、項(xiàng)目評(píng)價(jià)、項(xiàng)目投資估算與資金籌措評(píng)價(jià)、項(xiàng)目市場(chǎng)與銷售前景分析、項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)測(cè)算與償債能力分析、貸款擔(dān)保評(píng)價(jià)，銀行效益與風(fēng)險(xiǎn)分析等。評(píng)估的重點(diǎn)和難點(diǎn)則主要有以下幾個(gè)方面：　　1、房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估資本金內(nèi)涵　　項(xiàng)目資本金是項(xiàng)目融資

8、的基本保障，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款項(xiàng)目資本金的比例原則上要求不低于35%(部分銀行規(guī)定商業(yè)用房項(xiàng)目資本金比例不低于40%)。項(xiàng)目資本金屬于非負(fù)債性質(zhì)的資金，嚴(yán)格界定的項(xiàng)目資本金不應(yīng)突破企業(yè)"所有者權(quán)益"(央行121號(hào)文件規(guī)定)，對(duì)新設(shè)的房地產(chǎn)公司而言，其"實(shí)收資本"即項(xiàng)