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《商業(yè)地產(chǎn)的理性規(guī)劃和感性運營》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關內容在教育資源-天天文庫。
1、鄧國堅先生著名商業(yè)地產(chǎn)運營專家/2008年中國商業(yè)地產(chǎn)十大操盤手著名中國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)廣州海印集團的創(chuàng)建人之一，推動企業(yè)集團化和上市擁有20年商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃/開發(fā)/運營/管理等成功經(jīng)驗和客戶整合資源涉獵商業(yè)地產(chǎn)領域中的購物中心/專業(yè)市場/區(qū)街商業(yè)/主題商場和商業(yè)寫字樓等產(chǎn)業(yè)型態(tài)研究獨創(chuàng)新興商業(yè)地產(chǎn)核心運營體系于企業(yè)戰(zhàn)略/組織結構/人力資源/客戶關系/營銷企劃和品牌管理層面別具實戰(zhàn)心得，擅長集團化整合公司治理廣州市雅卡商業(yè)運營機構董事長/廣州市正佳企業(yè)集團董事長助理/香港南豐集團廣州首席商業(yè)顧問等等工商管理碩士
2、中國經(jīng)紀人職業(yè)資格中國首席企業(yè)文化官職業(yè)資格中國企業(yè)文化研究會特約研究員中國商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)研究院特約專家顧問商業(yè)地產(chǎn)的理性規(guī)劃和感性運營細談商業(yè)地產(chǎn)中商業(yè)規(guī)劃和商業(yè)運營的辯證關系鄧國堅2008/8商業(yè)地產(chǎn)的概念商業(yè)地產(chǎn)是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中的一個分支商業(yè)地產(chǎn)一般有廣義和狹義理解之分廣義的商業(yè)地產(chǎn)包含除了功能上提供居住生活使用的住宅房地產(chǎn)以外一切用于經(jīng)營產(chǎn)生效益的房地產(chǎn)狹義的商業(yè)地產(chǎn)則僅限于從事各類批發(fā)零售展示銷售等形式的商場形態(tài)物業(yè)商業(yè)地產(chǎn)的靈魂所在商業(yè)地產(chǎn)是商業(yè)運營管理和房地產(chǎn)投資開發(fā)相結合的復合模式商業(yè)地產(chǎn)具有項
3、目運作周期長、資金投入高、行業(yè)專業(yè)要求復雜、投資高風險與高回報等基本特征商業(yè)地產(chǎn)的軀殼載體是房地產(chǎn)物業(yè)，核心靈魂是商業(yè)運營管理引發(fā)三種價值，一是房地產(chǎn)本身物業(yè)的增值，一是商業(yè)流通經(jīng)營的增值，一是商業(yè)運營和開發(fā)者的自身品牌增值中國商業(yè)地產(chǎn)的主要形態(tài)購物中心形態(tài)（正佳廣場、天河城）行業(yè)性商業(yè)集散中心（義烏國際小商品城、成都荷花池）傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)街（北京路、上下九步行街）主題特色商業(yè)平臺（廣州流行前線、東川名店運動城、海印廣場發(fā)燒音響新天地、越富廣場、香港先達廣場）社區(qū)和生活商業(yè)（地鐵商業(yè)、生活小區(qū)商業(yè)）普通純粹物業(yè)
4、租賃的主體關系投資者業(yè)主房東物業(yè)管理租戶經(jīng)營者中介代理導入商業(yè)地產(chǎn)運營的主體關系推廣運營物業(yè)管理租戶經(jīng)營者規(guī)劃開發(fā)引商選商投資者業(yè)主房東商業(yè)地產(chǎn)平臺運營者商業(yè)地產(chǎn)運營的終極目標針對發(fā)展商，從出租商鋪到轉化為出租商機，商鋪有價，商機無價針對經(jīng)營者，從售賣商品到轉化為售賣文化，商品有形，文化無形針對消費者，從使用價值到轉化為高附加值，使用有限，附加無限以上三個層面的工作到位了，商業(yè)地產(chǎn)運營的品牌也就建立起來了商業(yè)地產(chǎn)運營的核心體系商業(yè)地產(chǎn)運營的核心是提供商機，核心體系就是圍繞怎樣打造商機以三個階段一個過程體系打
5、造商機商業(yè)規(guī)劃階段、開發(fā)選商階段、推廣運營階段，輔以目標管理過程三個階段最重要的是第一階段和第三階段的關聯(lián)性和執(zhí)行狀況，目標管理過程是整個商業(yè)地產(chǎn)運營的靈魂所在商業(yè)地產(chǎn)運營操作框架示意商業(yè)地產(chǎn)運營的基本流程商業(yè)規(guī)劃解決項目的經(jīng)營定位和發(fā)展定位，還有項目的投資回報策略等等包括但不限于概念性策劃和商業(yè)方向，初步市場調查和分析評估，深度市場調研和分析評估，經(jīng)營定位和發(fā)展定位，商業(yè)模式和市場細分，投資回報預測分析，根據(jù)定位進行區(qū)間劃分布局，設計各向交通組織動線，提供商業(yè)指標和設計要點，指導建筑規(guī)劃和建筑設計等等商業(yè)
6、規(guī)劃是一個商業(yè)地產(chǎn)項目框架構建過程商業(yè)規(guī)劃的理性工作項目概念的提出和確立項目商業(yè)目標的提出和確立初步市場調查深度市場調研和市場摸查定位和評估預測詳規(guī)布局和業(yè)態(tài)組合策略交通組織動線策略和設計建筑整體規(guī)劃和設計先有點子？金子？還是地址？一個商業(yè)地產(chǎn)項目的誕生前提是什么不同的開發(fā)者或者策動者有著不同的情形不同的項目形態(tài)會有不同的概念提出點子、金子和地址都是項目概念提出的源泉先有點子的經(jīng)典案例（海印電器總匯）先有金子的經(jīng)典案例（海外財團進廣州）先有地址的經(jīng)典案例（流行前線）把三者有機統(tǒng)一起來就可以確立項目概念商業(yè)目
7、標是什么商業(yè)目標簡言之就是選擇什么樣的商業(yè)模型是解決為什么投資的問題是解決投資所采取的回收模式和方式問題商業(yè)模型是怎樣決定的有好的概念未必能夠做出好的商業(yè)模型商業(yè)模型的基本構成商業(yè)模型需要用市調（初步和深度）去檢驗初步市場調查做什么據(jù)項目概念和商業(yè)目標確定初步市調取向選擇市場調查服務機構確定市調要點/重點/范圍/區(qū)域和覆蓋率市調團隊確立和動員部署計劃市調開始及方法/模型/進程的跟蹤反饋鑒定市場調查數(shù)據(jù)代表性和分析預測依據(jù)評價市場調查的分析結果初步市調側重宏觀層面和一二手資料配合初步市調需要掌握市場競爭總量數(shù)
8、據(jù)深度市場調研研什么針對性的深入市調調研方法和深度選取項目深度市調動員部署計劃和深度調研跟蹤項目區(qū)域市場發(fā)展/目標市場細分跟蹤根據(jù)深度調研確定項目概念定位和發(fā)展定位項目業(yè)態(tài)/檔次/模式以及最終定位建議審核深度市調側重微觀市場現(xiàn)狀和一手資料搜集深度市調把握項目自身狀況和市場競爭總量之間的關系和差異市場摸查和預測兩層次市調后確定的項目定位建議和商業(yè)模型需要放到市場中摸查試探市場摸查是引商選商階段的前奏和基礎帶著概念定
