感性和理性和酒店設計管理

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1、感性和理性和酒店設計管理　　白金五星、超五星、六星級、七星級……上述是我們經(jīng)?？梢月牭降牡胤秸蚓频陿I(yè)主對自身酒店項目的定位。隨著酒店業(yè)在國內(nèi)的快速成長。攀比是突顯酒店項目之間差異性最直接的方式，因此衍生了這些新的、抽象的感性定位?？梢钥隙ǖ氖牵诰频晷袠I(yè)里，檔次不是“喊”出來的，而是憑借資金“做”出來的。但怎么做呢？很多業(yè)主認為，有創(chuàng)意的設計師能不花錢創(chuàng)造檔次。此話有誤區(qū)，更準確的說法應該是：檔次需要花錢，但可以不花莫名其妙的錢。檔次是有一定基本要求的，比如說酒店的環(huán)境背景音樂要好、要多樣化，這可以通過向?qū)I(yè)公司租賃獲得

2、。再比如說，高檔的酒店需要一定比例能講外語的員工。這可以通過高薪聘請得到。又比如說。桌、椅、沙發(fā)等家具的人性尺度是要非常精準的，失之亳厘，舒適性就會差之千里。其他各個環(huán)節(jié)倘若要有檔次，相應的投入也是必須的，建筑、室內(nèi)的材料、機電設備、軟裝材料、家具、燈飾、日常用品、食品、酒水等，沒有任何一個環(huán)節(jié)是可以投機取巧的，都需要資金的支撐。只是可以控制不把錢花在無謂的地方。酒店業(yè)主需要清楚的是：（1）自己究竟有多少資金？想花多少資金？8（2）資金的額度能做些什么？自己委托的酒店策劃公司需要知道應該花多少錢。跟自己合作的酒店管理公司應該

3、知道所簽訂的品牌需要多少錢來打造。自己內(nèi)部的項目總監(jiān)需要掌控各個環(huán)節(jié)的資金投入。（3）怎樣控制各個工種及環(huán)節(jié)的投入？自己內(nèi)部的專業(yè)部門應該如何把關？我認為各個主要工種的造價比例可以參照表1標準。一個幾個億或十幾個億的投資項目，每一個百分比都是很重要的。當然，業(yè)主有權利追求夢想，但夢想需要根據(jù)市場、資金能力及合理的時間才能成為可操作的目標。星級是一個很抽象的概念。很難由此去界定資金投入的額度。隨意地去下定義也會造成很多爭議。雖然所有的業(yè)主都想用最少的錢去得到最“高”的星級，但基本的投入是不會少也不能少的。根據(jù)我個人的經(jīng)驗，打造

4、由國際酒店管理公司管理的酒店項目。每把鑰匙的均攤投入（不包含開業(yè)前開支）可以參考表2。其實。有關預算的訊息并不匱乏。多數(shù)的業(yè)主都能接觸到。但感性的“攀比”及“超越”的訴求并沒有因此減弱。尤其以業(yè)主的第—個酒店項目最為明顯。真正的開發(fā)邏輯是什么？當然是投資、回報，這是一個地產(chǎn)項目的必然規(guī)律。8因“攀比”及“超越”而失敗的項目眾多。但“感性”的業(yè)主往往只引用被認為是“僥幸”成功的案例。仔細研究會發(fā)現(xiàn)。這些“僥幸”成功者其實并不是偶然。其背后是業(yè)主的遠見、執(zhí)著、用心及付出。因此。我們在客觀地搜集市場訊息和編寫項目可行性報告時，更應

5、該深刻地去了解業(yè)主，看他們是否具備成功的因素。與此同時。也應該了解他們建設酒店的目的或動機。談到開發(fā)酒店的目的，主要有以下幾種：1）為了拿地，配合政府的規(guī)劃建設酒店；2）為了配合重大活動或政府的策劃建設酒店；3）為了房產(chǎn)項目融資，建設酒店后抵押；4）為了帶動和提升綜合體項目，在綜合體內(nèi)建設酒店；5）為將來創(chuàng)造房地產(chǎn)投資基金（RET）融資的渠道，全國布點；6）為了企業(yè)的品牌和自身的定位打造酒店?！澳康氖鞘裁础３晒褪鞘裁??！睂频觏椖康钠谕枰⒃诮ㄔO酒店的目的的基礎上。不同的目的或動機會導致對一個酒店項目迥然不同的態(tài)度。因

6、此，應根據(jù)開發(fā)目的或動機。進—步去了解感性訴求的背后因素。在掌握開發(fā)者的目的后，我們需要就其目的背后的財務計劃按照投資、回報的商業(yè)規(guī)律，去規(guī)劃、設計出符合開發(fā)者利益的方案?！銇碚f，倘若設計者遵循市場的經(jīng)驗和案例，最適合的方案只有一個，而非感性的僅僅需要在眾多效果圖中去選取一個即可。8開發(fā)者的感性是重要的，是主觀的、見仁見智的，是給—個項目投資的必要因素。但感性需要理性的制衡，否則一個酒店項目很容易變成—個空殼，再由空殼變成黑洞。而我們前面所說的理性是一種建立在酒店業(yè)界多年運營基礎上統(tǒng)計出來的科學。但是，一旦把對于理性的追求

7、變成一種執(zhí)著，用純粹的數(shù)學公式去衡量，問題就發(fā)生了！要求經(jīng)濟效益的理性是好的，但盲目地運用一些控制性指標去主導設計，最終將會付出更大的代價。衡量酒店設計的指標有三種：每平方米的造價，每把鑰匙的平均造價及每把鑰匙的平均分攤面積。這些是專業(yè)性的指標，不同的指標為不同的專業(yè)提供不同的控制。倘若在沒有正確掌握這些指標的內(nèi)涵之前，就在設計過程中以這些指標來衡量項目的成敗，設計將會出現(xiàn)問題。每平方米的造價使用者：業(yè)主——掌握實質(zhì)質(zhì)量的工具、工程預算、工程管理每平方米的造價是—個最常用的項目衡量指標。我認為它是一個從宏觀到細節(jié)的衡量方式，

8、是站在業(yè)主角度的主要衡量方式。除了一個宏觀的每平方米造價（領導級別的決策工具），部門經(jīng)理級別需要細化到各個工種的每平方米造價。8宏觀的每平方米造價應該根據(jù)各個工種，按照設計估算每平方米造價得出的總和。宏觀的每平方米造價是必須參照可行性報告的總造價估算的。因為可行性報告是按照投資、回報來估算