中國社區(qū)商業(yè)成功案例解讀

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1、社區(qū)商業(yè)就像一塊即將烘焙好的蛋糕，“誘人”不假，但想吃到嘴里也并不是件容易的事。所以，理性一點對待，總是好的。?“社區(qū)”概念最早由德國社會學家滕尼斯在1887年提出，是指聚集在一定地域范圍內(nèi)的人群構成的社會生活共同體。社區(qū)商業(yè)是一種以社區(qū)范圍內(nèi)的居民為服務對象，以便民、利民，滿足和促進居民綜合消費為目標的屬地型商業(yè)。?前幾天，成路向所居住小區(qū)再一次毛遂自薦，想幫助自己所在小區(qū)內(nèi)的商業(yè)做招商與商業(yè)定位。這位專門從事社區(qū)商業(yè)研究的專家在澳大利亞生活了十幾年，習慣了便利的生活，回到國內(nèi)，買了高檔住宅，“卻發(fā)現(xiàn)很

2、多小區(qū)沒有商業(yè)配套，包括高檔社區(qū)，好的生活品質(zhì)應該是舒適、便捷?？墒乾F(xiàn)在社區(qū)商業(yè)的狀況，卻是讓這些有錢人打個醬油還要開寶馬?！背陕犯锌?。?早在2005年5月初，商務部已經(jīng)發(fā)布了《關于加快我國社區(qū)商業(yè)發(fā)展的指導意見》(簡稱《指導意見》)，指向社區(qū)商業(yè)的發(fā)展?？山陙?，各種商業(yè)業(yè)態(tài)都不斷升溫，唯獨社區(qū)商業(yè)即使提到桌面上說也依然是雷聲大雨點小。為何社區(qū)商業(yè)這臺戲一直不能開幕上演，成路向《中國商貿(mào)》記者解讀了現(xiàn)今國內(nèi)社區(qū)商業(yè)的特點。?社區(qū)商業(yè)≠超市+底商?我國社區(qū)商業(yè)還處于萌芽階段，社區(qū)商業(yè)主要是以歷史形成的沿街

3、商鋪為載體，這種商業(yè)形式是自然形成的，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，業(yè)態(tài)檔次普遍較低，社區(qū)商業(yè)功能不全。不過隨著概念的明晰，也不斷有人在各種場合提出重要性，更有蘇州工業(yè)園區(qū)已經(jīng)成型的鄰里商業(yè)??這都表明，隨著商業(yè)地產(chǎn)的逐漸成熟，社區(qū)商業(yè)取得了巨大的進步。?雖然國內(nèi)也出現(xiàn)了一大批特色商業(yè)街等項目，但是從實際情況來看，他們多數(shù)仍舊是以服務社區(qū)為主要目的，特別是居住區(qū)的內(nèi)部商業(yè)設施。且國內(nèi)的社區(qū)商業(yè)普遍還帶有濃厚的住宅底商的特點，不是開發(fā)商持有物業(yè)，多半是“打碎了賣”的模式，屬于各自為政、自負盈虧。沒有整體規(guī)劃與引導，在一個社

4、區(qū)能做成，另外一個社區(qū)或許就不成，形不成模式，并沒有真正的借鑒意義。與國外成熟社區(qū)商業(yè)模式相比較，還有很大的差距。?社區(qū)商業(yè)定位≠社區(qū)定位?從國外社區(qū)商業(yè)發(fā)展的成熟經(jīng)驗及目前城市發(fā)展進程的趨勢來看，社區(qū)商業(yè)應該是一種以社區(qū)范圍內(nèi)居民為服務對象的，以便民、利民，滿足和促進居民綜合消費為目標的屬地型商業(yè)。在國外社區(qū)商業(yè)占到60%-70%的比例，可以看出，社區(qū)商業(yè)是城市商業(yè)中一個重要組成部分。?社區(qū)商業(yè)所提供的服務主要是社區(qū)居民日常生活服務的需要，這些服務具有綜合性和便利性的特點，是適合日常生活需求的。因此，社

5、區(qū)商業(yè)具有穩(wěn)定的市場基礎，并隨著居民收入水平的提高，而得到一個更大的發(fā)展?，F(xiàn)階段注意力更多集中在購物中心，這種商業(yè)形態(tài)特點關注得更多的是時尚，是品牌。但作為社區(qū)商業(yè)消費者更多地關心的是它的便利性。?這就出現(xiàn)了誤區(qū)，很多社區(qū)，尤其是高檔社區(qū)在招商時就會出現(xiàn)的誤區(qū)，即社區(qū)商業(yè)定位與社區(qū)定位畫等號。?成路介紹，在國內(nèi)她曾給幾家地產(chǎn)做項目定位，幾個項目的體量與適合的定位明明是社區(qū)鄰里商業(yè)，但是相關開發(fā)商覺得土，不讓提“社區(qū)商業(yè)”這幾個字，非要說高檔與奢華等。在成路所居住的高檔社區(qū)中，消費能力高的人群占大部分，但成

6、路表示，社區(qū)一萬平米的持有商業(yè)就是很好的社區(qū)商業(yè)用地，可是在招商中卻出現(xiàn)誤區(qū)：本土品牌不讓進，國外好品牌還不愿進；招餐飲結(jié)果進來一家比薩店，平時外賣就要一百元左右的一塊比薩，不符合人們?nèi)粘ｎl繁的消費，即使是高檔社區(qū)，人們也不愿意把錢花在這樣的店中。而與日常生活息息相關的一些品牌早餐店與快餐店卻被招商人員以“太土，和社區(qū)格調(diào)不搭配”為由拒絕。?“目前小區(qū)中的第一撥商戶已經(jīng)走了，沒有生意可做，現(xiàn)在還有一家賣超級發(fā)燒友的音響，一套幾百萬，還有賣高檔家具的，可是這樣的商品符合高頻率購物的特性嗎？”成路自問也反問。

7、?在社區(qū)商業(yè)中，既有競爭也有機會。社區(qū)商業(yè)發(fā)展到真正成熟還有待時日，不過隨著城市化的推進，社區(qū)商業(yè)就像一塊即將烘焙好的蛋糕，誘人但又燙人。能否吃到吃好還要看把握的時機。?采訪臨結(jié)束，成路又說起了自己居住的小區(qū)，長長嘆了口氣“我再托托人，不要錢，免費給他們培訓招商?？吹侥敲匆粔K好的社區(qū)商業(yè)用地浪費有些心疼?！?成熟社區(qū)商業(yè)“自畫像”?對于鄰里商業(yè)的規(guī)模和覆蓋區(qū)域，各國有不同的定義。人口密度大，人均GDP高的新加坡和香港，其鄰里商業(yè)中心規(guī)模有4-6萬平方米。而地大人口稀少的澳大利亞鄰里商業(yè)中心只有8000-1

8、5000平方米。通常鄰里商業(yè)中心覆蓋面積在500-1000米半徑內(nèi)，5-10分鐘步行的距離。服務與周邊1000米半徑內(nèi)的5-10萬居民的日常生活需求。?而從中國目前現(xiàn)階段發(fā)展水平來看，社區(qū)商業(yè)是覆蓋一到兩公里商圈，四千平米到兩萬平米的體量。其中包括小型超市，附帶30個左右生活需要的業(yè)態(tài)組合，值得注意的，蘇州科技園每一公里開發(fā)一個社區(qū)商業(yè)，只要有四千人就開發(fā)，但那是新加坡的模式，并不適合現(xiàn)階段的中國，現(xiàn)在國人的消費力還不夠，起碼