我國土地流轉(zhuǎn)信托實踐模式比較研究

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1、我國土地流轉(zhuǎn)信托實踐模式比較研究伴隨著工業(yè)化、新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加速以及家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制弊端的暴露，農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，農(nóng)村土地制度面臨諸多新的問題。[1][2]2013年11月12日，中共十八屆三中全會通過《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》開啟了新一輪土地改革，改革的亮點在于維護(hù)農(nóng)民土地承包經(jīng)營權(quán)，保障農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織成員權(quán)利，保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)，慎重穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓試點。這為我國農(nóng)村實施土地流轉(zhuǎn)信托提供了政策保障。土地流轉(zhuǎn)信托是指在不改變農(nóng)村土地農(nóng)業(yè)用途以及堅持

2、集體所有權(quán)和土地承包經(jīng)營權(quán)穩(wěn)定不變的前提下，農(nóng)村土地承包人基于對受托人的信任，將其承包的土地使用權(quán)在一定期限內(nèi)信托給受托人，由其利用專業(yè)規(guī)劃經(jīng)營管理或使用，土地收益歸受益人所有的一種土地流轉(zhuǎn)創(chuàng)新方式。[3]當(dāng)前，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)信托剛剛起步，還未形成統(tǒng)一模式，主要針對目前典型的土地流轉(zhuǎn)信托模式進(jìn)行比較分析，總結(jié)土地流轉(zhuǎn)信托模式實踐經(jīng)驗，為創(chuàng)新發(fā)展農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)實踐提供依據(jù)與政策建議。一、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)信托的實踐模式（一）宿州模式1.在“宿州模式”中，信托計劃交易結(jié)構(gòu)采取“雙委托代理”模式：（1）第一層委托關(guān)系是村

3、民與區(qū)政府的委托關(guān)系，這其中包括了農(nóng)戶與村委、村委與鎮(zhèn)政府、鎮(zhèn)政府與區(qū)政府分別簽訂土地三層轉(zhuǎn)包合同；（2）第二層委托關(guān)系是區(qū)政府作為最終委托人將土地委托給信托公司。在該過程中，涉及的農(nóng)戶、村委會、鎮(zhèn)政府、區(qū)政府、信托公司均按照簽訂的合同約束權(quán)利和義務(wù)。2.信托產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)采取“財產(chǎn)權(quán)信托+資金信托”混合式模式：（1）財產(chǎn)權(quán)信托方面：在承包人自愿基礎(chǔ)上，首先政府要對農(nóng)民的土地承包經(jīng)營權(quán)進(jìn)行確權(quán)與登記，信托公司按照確權(quán)后的土地承包經(jīng)營權(quán)與信托單位掛鉤，如將農(nóng)民持有的每一畝土地承包經(jīng)營權(quán)對應(yīng)1萬份信托單位，信托公

4、司按照信托單位承擔(dān)信托責(zé)任。同時，信托公司聘請專業(yè)化的農(nóng)業(yè)投資公司對流轉(zhuǎn)土地進(jìn)行專業(yè)化運作與管理；（2）資金信托方面：信托公司根據(jù)土地流轉(zhuǎn)過程中各階段出現(xiàn)的流動性問題，如流轉(zhuǎn)土地區(qū)域內(nèi)土地整理、農(nóng)業(yè)設(shè)施建設(shè)中的資金需求等等，發(fā)行期限不同的資金信托產(chǎn)品，以解決土地流轉(zhuǎn)過程中的資金短缺問題。信托計劃收益分配模式采取按優(yōu)先級別逐級分配的模式。該信托計劃設(shè)立A類、B類和T類三類收益權(quán)，并按照三類收益權(quán)優(yōu)先級別逐級分配，分配方式相對復(fù)雜，農(nóng)民則根據(jù)合同中載明的土地份額獲得固定地租和經(jīng)營利潤分成。風(fēng)險控制方面，信托公

5、司引入農(nóng)業(yè)投資公司負(fù)責(zé)招商招租工作，并用租金擔(dān)保機(jī)制和資金信托計劃為土地信托提供雙重增信保障措施。同時，信托合同約定延長土地信托計劃項下的土地使用環(huán)節(jié)，分散單一環(huán)節(jié)使用帶來的風(fēng)險。此外，當(dāng)農(nóng)業(yè)市場或其他相關(guān)市場情況出現(xiàn)非正常變化時，合同約定承租企業(yè)需購買農(nóng)業(yè)保險進(jìn)行進(jìn)一步風(fēng)險賠償保障。（二）桃園村模式1.在“桃源村模式”中，信托計劃交易結(jié)構(gòu)采取“入股+委托”模式：（1）入股：引入土地股份合作社制度，農(nóng)民按照政府部門的測量結(jié)果將自家土地作價參與到村集體的土地合作社，合作社向村民頒發(fā)入股憑證，村民根據(jù)入股憑證

6、載明的入股比例獲取后期收益；（2）委托：村民將土地入股到土地合作社后，由土地合作社將土地整體直接委托給信托公司。在該過程中，只存在土地合作社與信托公司單層委托代理關(guān)系。2.信托產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)仍然采取“財產(chǎn)權(quán)信托+資金信托”混合式模式，（1）財產(chǎn)權(quán)信托方面采取“土地合作社”+“專業(yè)合作社”的“雙合作社”設(shè)計，即在政府主導(dǎo)下成立“土地合作社”，村民將確權(quán)后的土地經(jīng)營權(quán)作價出資，成為“土地合作社”股東，憑股權(quán)證書享受信托計劃受益權(quán)?！巴恋睾献魃纭弊鳛槲腥藢⑼恋匦磐薪o信托公司，信托公司又將其租賃給“專業(yè)合作社”進(jìn)行

7、管理；（2）資金信托方面：信托公司在信托計劃存續(xù)期間視資金需求情況發(fā)行資金信托。信托計劃收益由“固定收益+浮動收益”兩部分組成。村民按照其入股時持有的信托單位享有固定的基本地租收入，并抽取承租方“專業(yè)合作社”收益的20%作為浮動收益。除此之外，村民還可以進(jìn)入“專業(yè)合作社”通過勞動獲得工資收入。風(fēng)險控制方面，政府出臺措施確保村民的地租收益，包括要求合作社提供固定收益和政府出面對信托計劃給予保證。此外，信托公司按照信托資金類別展開信托計劃，將政府和“土地合作社”投入的資金作為劣后資金保證信托計劃的安全，達(dá)到風(fēng)

8、險控制的目的。（三）蘭西模式“蘭西模式”是在“宿州模式”基礎(chǔ)上的進(jìn)一步延伸，信托計劃交易結(jié)構(gòu)的設(shè)計與“宿州模式”一樣，采取“雙委托代理”模式：先是村民將已經(jīng)確權(quán)好的土地使用權(quán)委托給村委會或政府相關(guān)的公共機(jī)構(gòu)，其作為最終委托人將整理好的土地信托給信托公司；然后信托公司引入專業(yè)化的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)公司作為經(jīng)營主體進(jìn)行承包經(jīng)營。與“宿州模式”不同的是：（1）信托公司設(shè)計了土地信托憑證，使土地經(jīng)營權(quán)利或信托權(quán)利更加具體化，并且確權(quán)是均等化的，