耿延良：城市更新模式解讀

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1、耿延良：城市更新模式解讀2012-11-2100:00:00來源：中房網(wǎng)【摘要】：尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位同行、同仁，我覺得城市更新這個話題應(yīng)該說是在目前來講中國，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)還是比較熱的。我們佳兆業(yè)，剛才我們金總裁講了，在佳兆業(yè)成立13年的歷程中，城市更新一直伴隨著我們，我們也因?yàn)槌鞘懈氯〉昧蓑溔说某煽儭Ｄ敲?，在這背后我們是如何做的？我想根據(jù)我們金總裁的指示，我就是暢所欲言地跟大家做一個交流。佳兆業(yè)集團(tuán)控股有限公司集團(tuán)總監(jiān)?耿延良尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位同行、同仁，我覺得城市更新這個話題應(yīng)該說是在目前來講中國，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)還是比較熱的。我們佳兆業(yè)，

2、剛才我們金總裁講了，在佳兆業(yè)成立13年的歷程中，城市更新一直伴隨著我們，我們也因?yàn)槌鞘懈氯〉昧蓑溔说某煽?。那么，在這背后我們是如何做的？我想根據(jù)我們金總裁的指示，我就是暢所欲言地跟大家做一個交流。我分四個部分的介紹：一、佳兆業(yè)典型項(xiàng)目介紹；二、佳兆業(yè)模式分享；三、中國城市更新未來展望；四、城市更新存在的問題和建議。佳兆業(yè)成立13年來，我們有很多的城市更新項(xiàng)目，但是最重要的，我們現(xiàn)在可以說的是全國在中國房協(xié)也罷，還是在國土資源管理部，我們很驕傲地說中國第一家成立舊改專業(yè)公司的是佳兆業(yè)，我們目前是200多名的員工。到明年，我們的人力資源總監(jiān)剛才告訴我說，

3、我們明年要擴(kuò)展到300多人。我們目前的業(yè)務(wù)在深圳、珠海、廣州、東莞、惠州5個城市，數(shù)目是32個，就是已經(jīng)簽約開始工作的，正在擴(kuò)展的不算。總占地面積1210萬平方米。舉一個簡單例子，就在龍崗片區(qū)我們有項(xiàng)目，現(xiàn)在已經(jīng)簽約開始工作的有8個，馬上要簽約的還有2個。這10個項(xiàng)目用我們運(yùn)營部的說法，如果是按照1平方米1萬元來算，那么我們建設(shè)面積是10000萬，那也就是超過1千億的市值，這個我們是不斷可以出來的，這個是僅僅在龍崗區(qū)的情況。我們收購的，或者是改造的類型，主要有四個：1、爛尾樓；2、私宅；3、舊廠房；4、多業(yè)態(tài)。爛尾樓，比較典型的剛才金總裁也講了，就是紫

4、月臺，在中信廣場后面，我們晚上吃飯的地方。我們把它收購了以后進(jìn)行了改造。當(dāng)然了最近我們在羅湖，羅湖區(qū)最后一個爛尾樓，爛尾了很多年，大家每次在深南大道上走的時候可以看到，羅湖區(qū)委就邀請我們?nèi)ナ召忂@個爛尾樓，這個我們已經(jīng)做得差不多了，所以也為政府解決了后顧之憂的問題。這是改造前的(見PPT)，當(dāng)時存在很多大量的法律方面的糾紛，后來我們是處理完了再改造。廣州的中石化大廈，廣州兩個過去標(biāo)志性的建筑，一個叫中信廣場，一個叫中誠廣場，當(dāng)時涉及的三角債問題比較多，也是影響市容市貌，最后敢吃螃蟹的還是佳兆業(yè)。我們收購以后恒大狠賺了一筆。商業(yè)方面的爛尾樓收購我們創(chuàng)造了一

5、個奇跡，是在大連，在去年的時候金總帶著我們團(tuán)隊(duì)用了9個月時間從收購簽約，到改造以后開盤，在大連的天津街，就是火車站旁邊，這個樓也是當(dāng)?shù)匾患液苡兄鹊钠髽I(yè)做的，但是由于很多的問題一直沒有做好，然后我們把它收購以后，9個月就開盤，而且現(xiàn)在很不多，同時也帶動了周邊的商業(yè)，我們現(xiàn)在改為叫購物中心。舊廠房就比較典型了，就是寶吉項(xiàng)目，樣板房已經(jīng)出來，馬上要銷售的。這個項(xiàng)目可以說是整個龍崗的華為科技城片區(qū)第一個建成的，而且是大型的舊改項(xiàng)目。我們給市政府的貢獻(xiàn)多大呢？土地貢獻(xiàn)率超過50%。也就是說我們拿了一半的土地給政府做公建配套，學(xué)校、幼兒園等等這些公建配套。而且

6、綠化率超過35%，可以說這是深圳市第一個這樣大的項(xiàng)目，所以這個項(xiàng)目應(yīng)該說是建成以后對整個片區(qū)，尤其是對華為科技城片區(qū)的帶動作用，可以說是起到舉足輕重的作用，列為深圳市“十二五”以來重大項(xiàng)目。這是改造前后的廠房(見PPT)。還有個今年我們馬上可以入市的，大鵬新區(qū)落成以后，大鵬第三工業(yè)區(qū)項(xiàng)目，這個項(xiàng)目是深圳70個舊改遺留的項(xiàng)目之一，我們今年可以把它建成銷售，為大鵬新區(qū)展示一個新的形象。這是過去的舊廠房(見PPT)，大家知道深圳過去是“三來一補(bǔ)”最多的城市。私宅這一塊我們就很多了，舉一個簡單的例子，就是珠海的灣仔項(xiàng)目，這個項(xiàng)目我們跟業(yè)主談判的時候，業(yè)主說你們

7、佳兆業(yè)又來了，我小時候，我6、7歲的時候政府跟我爸爸談舊改，現(xiàn)在我兒子都20歲了，你們還在談舊改?？墒墙裉焱砩衔視h完了以后我就要趕去，因?yàn)榈街芤晃覀冞@批項(xiàng)目是房簽，也就是我們把房子建出來，業(yè)主已經(jīng)開始選新房了。最后一個介紹的就是我們的佳兆業(yè)環(huán)球中心，它建成以后是深圳的60個標(biāo)志性重大建設(shè)項(xiàng)目之一，這個項(xiàng)目高度是518米。剛才金總裁道歉，這是我們租的地方，下一次我們最好在我們新的辦公樓，在518米的辦公樓上。另外我們平湖項(xiàng)目，我們田總負(fù)責(zé)的平湖項(xiàng)目也是歷經(jīng)差不多八年，現(xiàn)在今年終于可以看到曙光了，我們已經(jīng)開始建設(shè)了，主要是私宅，當(dāng)然還有很多其他的業(yè)態(tài)。鹽

8、田整體搬遷項(xiàng)目，這個項(xiàng)目要給大家介紹的，它的意義在哪里呢？深圳市第一次通過招牌掛的形式讓企業(yè)來