2011年“國八條”政策解讀

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1、2011年“國八條”政策解讀一政策事件交易數(shù)據(jù)顯示，2010年12月份開始，一線城市的房價(jià)又開始重新上漲。為此，國務(wù)院總理溫家寶26日主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。為鞏固和擴(kuò)大調(diào)控成果，逐步解決城鎮(zhèn)居民住房問題，繼續(xù)有效遏制投資投機(jī)性購房，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，必須進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，會(huì)議確定了八條政策措施。二內(nèi)容及評價(jià)1.調(diào)控基調(diào)（1）政府對樓市調(diào)控態(tài)度已轉(zhuǎn)向“使房價(jià)回到合理水平”在房價(jià)上漲勢頭已經(jīng)得到“初步遏制”的背景之下，依然要“鞏固和擴(kuò)大”調(diào)控成果，即意味著房價(jià)上漲放緩的結(jié)果并不足夠。本

2、次調(diào)控是在今年新房供給增長，樓市需求自然性回落，房產(chǎn)稅出臺在即，各地限購政策進(jìn)一步鋪開的背景下超預(yù)期出臺，意味著中央政府對樓市調(diào)控的目標(biāo)已經(jīng)從“抑制房價(jià)過快上漲”轉(zhuǎn)移至“使得房價(jià)回到合理水平上”。即必然要讓房價(jià)在2011年出現(xiàn)一定程度的調(diào)整，才算真正達(dá)到調(diào)控目標(biāo)。（2）穩(wěn)健是宏觀調(diào)控的基調(diào)，控需求依然是短期內(nèi)的調(diào)控重點(diǎn)本屆政府的執(zhí)政理念更加趨向“以人為本，執(zhí)政為民”，體現(xiàn)在宏觀調(diào)控基調(diào)上便是相對“穩(wěn)健”和“保守”，不會(huì)對整體經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)作出根本性改變，針對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控重點(diǎn)是“治標(biāo)”，即抑制過旺需求、控制房價(jià)。2010-2011年已有的四次調(diào)控

3、思路來看，政策內(nèi)容未能跳出現(xiàn)有“八條”的范圍，只是在具體執(zhí)行措施方面逐步嚴(yán)格、細(xì)化，并依靠“問責(zé)制”的深入來保障政策的順利落實(shí)。由此看出，在保障性住房形成有效供應(yīng)、市場供求得到根本改善前，抑制需求的調(diào)控基調(diào)難有根本放松。2.要點(diǎn)解讀新增（變化）內(nèi)容對房地產(chǎn)市場的影響影響程度政策可執(zhí)行度1.進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任增加了政府房價(jià)調(diào)控目標(biāo)制定，要求各地方政府制定2011年房價(jià)調(diào)控目標(biāo)并向社會(huì)公布，年末未達(dá)標(biāo)將被問責(zé)。城市房價(jià)調(diào)控目標(biāo)能夠明顯引導(dǎo)購房者的預(yù)期；增強(qiáng)地方政府問責(zé)有助于強(qiáng)化地方政府的執(zhí)行效果?！铩铩?.加大保障性安居工程建設(shè)力度擴(kuò)大住房保

4、障制度覆蓋面，健全準(zhǔn)入退出機(jī)制，可以把建制鎮(zhèn)納入住房保障工作范圍。加大保障房，尤其是公租房住房供應(yīng)，加快構(gòu)建“保障房+商品房”雙軌制?！铩铩?.調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管個(gè)人購房不足五年轉(zhuǎn)讓按銷售收入征收營業(yè)稅。結(jié)合住建部近期出臺的對中介市場的管理措施，政策增加了二手交易成本，抑制二手需求釋放。★★★★★★4.強(qiáng)化差別化住房信貸政策二套房首付提高至不低于60%，利率最低1.1倍。強(qiáng)烈抑制依賴貸款購房的改善類需求，進(jìn)一步壓縮投資投機(jī)性需求的購房空間?！铩铩铩铩铩?.嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理今年的商品住房用地供應(yīng)計(jì)劃總量不低于前2年年均實(shí)際供

5、應(yīng)量。供地?cái)?shù)量能夠被中央政府統(tǒng)一監(jiān)督，有利于促進(jìn)供應(yīng)緩解供需矛盾?！铩铩?.合理引導(dǎo)住房需求對已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァ碛?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。限購力度加強(qiáng)，全面抑制購房需求。從之前各地“自行決定”到現(xiàn)在的“各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市”均必須出臺限購政策，除了限制購買套數(shù)之外，還禁止二套以上住房購買?！铩铩铩铩?.落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房價(jià)工作的約談問責(zé)機(jī)制不僅限于落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房價(jià)兩方面進(jìn)行問責(zé)，對于執(zhí)行差別化住

6、房信貸、征管房地產(chǎn)稅收以及個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)等方面也納入問責(zé)機(jī)范圍。首次清晰定義“問責(zé)制”的細(xì)節(jié)，有利于調(diào)控政策的實(shí)施。★★★8.堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)引導(dǎo)居民從國情出發(fā)理性消費(fèi)。明確了未來租售并舉的住房體系。★★3.影響分析（1）供應(yīng)方面：強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)保障房建設(shè)、加大土地供應(yīng)，并提出了量化指標(biāo)加強(qiáng)保障房建設(shè)、加大土地供應(yīng)是政府在2010年的兩大關(guān)鍵性政策轉(zhuǎn)變，2011年政策的突出變化是，對這兩個(gè)關(guān)鍵內(nèi)容賦予量化指標(biāo)，明確地方政府執(zhí)行過程中的目標(biāo)和責(zé)任。前者改善市場供給結(jié)構(gòu)，后者擴(kuò)大住房供給能力、平抑高地價(jià)和高房價(jià)，兩項(xiàng)并舉對于促進(jìn)市場長期健康發(fā)展

7、可起到至關(guān)重要的作用，有助于穩(wěn)定長期預(yù)期，但短期對市場的影響力有限。（2）需求方面：抑制投資需求、限制改善需求、控制首次剛性需求通過“限購”、“禁購”的政策，抑制投資類購房需求；通過差異化的信貸政策及“限購”政策，限制改善類需求；通過“限購”（限非戶籍）政策及稅收政策，控制首次置業(yè)需求規(guī)模。由于信貸、稅收政策覆蓋全國，將帶來全國范圍內(nèi)一手、二手市場成交量的萎縮；“限購”、“禁購”的政策主要針對“各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市”，暫時(shí)不受政策約束的三四線城市，使得三四線城市住房市場受政策影響程度小。具體到城市內(nèi)各類需求的受影響程度，首先，一二線

8、城市中投資類購房需求幾乎被全面抑制。其次，改善類需求的受限程度較大，由于二套房首付提高增加了購房成本，加上政策的頻繁出臺影響該類需求的市場預(yù)期，大多改善類客戶會(huì)選擇