“新國八條”政策解讀

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1、泡沫阻擊戰(zhàn)：冷卻蔓延的狂躁“新國八條”政策影響分析2011.02.12出品：思源經紀華南公司政策事件：“三輪調控”啟動阻擊資產泡沫擴大化數據來源：國家統(tǒng)計局，思源經紀1月26日“新國八條”出臺1月28日，上海、重慶同時試點開征房產稅通脹及人民幣升值壓力依然較大，“十二五”開局各項利好偏多、偏強，去年底今年初“恐慌性”購房再現，市場情緒狂躁，主流城市房價出現上沖動能。在此背景下，“第三輪調控政策”緊急出臺，阻擊資產泡沫的第三次戰(zhàn)役打響?！靶聡藯l”關鍵內容產品（一）（三）（四）（二）落實地方政府責任地方政府要合理確定年度新建住

2、房價格控制目標，于一季度公布加大保障性安居工程建設力度多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴大住房保障制度覆蓋面完善稅收政策，加強稅收征管個人購買住房不足5年轉手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征營業(yè)稅強化差別化住房信貸政二套房首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍產品（五）（七）（八）（六）嚴格住房用地供應管理今年商品住房用地供應不得低于前2年年均實際供應量。大力推廣“限房價、競地價”供地方式合理引導住房需求擴大限購令城市范圍，覆蓋眾多一、二線城市，并全面推行深圳版限購措施落實約談問責機制對未落實執(zhí)行相關政策和未能完

3、成樓市調控任務和目標的各級政府相關負責人進行問責堅持和強化輿論引導對各地穩(wěn)定房價和住房保障工作好的做法和經驗，要加大宣傳，引導居民從國情出發(fā)理性消費“新國八條”對深圳樓市的影響年度房價控制目標增強市場信心開發(fā)商承受壓力（一）設定房價控制目標，或將增強市場信心，但政府可能干預開發(fā)商定價，需加以關注深圳房價收入比已經嚴重偏離正常值，估計不會作為控制指標，政府有可能設定房價漲幅控制目標，其目標極可能是小漲，或一個小幅波動的區(qū)間行政干預給到市場一種政府許可的穩(wěn)定的、向上的預期由于時間很緊，政府可能對商品房定價、商品房銷售直接進行行政

4、干預漲價行為將受到抑制，待售豪宅或受到暫時管控可能的控制手法在預售環(huán)節(jié)及價格備案環(huán)節(jié)進行控制，如設定某個價格門檻，作為取得預售許可的條件，超過這個價格的項目要么自己降價，要么延后銷售；項目銷售后，價格的調整必需申報，并獲得批準。（二）加大保障房建設，將擠壓商品住宅供應量，新增商品住宅將維持緊缺狀態(tài)數據來源：深圳市住房建設規(guī)劃（2011-2015）征求意見稿，思源經紀14萬套24萬套保障房“十二五”增加71%，占住房比例提高到44%30萬套55萬套商品住宅“十二五”減少45%，平均每年6萬套按規(guī)劃，未來五年新增商品住房供應面積

5、平均每年540萬平方米從實際情況看，2011年可能形成的供應僅在400萬平方米左右（三）5年內交易，全額征營業(yè)稅，短時對需求（包括投資和自住）有降溫作用，但經歷一段適應期后將被消化；按評估價征稅可能于近期推出，對二手樓市場將造成較大的沖擊，但有利于一手樓；整體上對投資客的影響主要在于心理上，對剛需則在二手樓購買力上有削弱利好推動入市交易觀望猶豫原值：5.5%交易成本增加，收益減少城市規(guī)劃建設等利好，預期向上5.5%稅率遠低于預期收益全額征營業(yè)稅（陰陽合同）評估價征稅破除陰陽合同，避稅空間大幅減少營業(yè)稅評估價：5.5%個人所得

6、稅差額：20%或評估價：1.5%增加接近成交價7%的交易成本二手房買賣雙方需“再平衡”的時間二手房客戶轉向購買一手房（四）二套房首付提高一成，不會造成購買力的實質削弱，反而減少了由于利率提高造成的月供壓力，使得客戶更能承受市場的波動，以及增加持有物業(yè)的信心以深圳房價中間值160萬元測算首付5成首付6成（2月9日基準利率1.1倍）80萬元96萬元30年月供30年月供5463元4370元增加16萬元減少1093元新國五條新國八條能支付5成首付的多為實力型客戶，增加一成首付造成的壓力不會過大月供款減少2成，加上租金的上漲，將使客戶

7、持有物業(yè)的信心增強（五）保證新增土地供應和“兩限”供地的規(guī)定，對深圳市場影響不大；未來政府會否對城市更新項目進行“限價”更值得關注未來土地供應將以城市更新為主，如政府大規(guī)模對其限價，則影響非常大，預計政府不會輕易實行。2005年以來深圳房地產用地供應量急劇減少，增量土地形成的住房供應在市場中的比例較小，“兩限”供地不會沖擊市場；而由于土地稀缺，深圳增加土地供應的量也將非常有限。數據來源：深圳國土局，思源經紀深圳房地產用地歷年供應量及成交量30%70%注：深圳城市更新項目可以不進行招拍掛（六）此次全面推行的限購令，與深圳版一致

8、，對深圳市場沒有影響；東莞、惠州會否執(zhí)行限購令更值得關注，如果執(zhí)行，那么深圳投資客將回流深圳市場首付成數執(zhí)行利率（基準利率的倍數）首套房（90平以下）30%實際7折極少，多為85折首套房（90平以上）30%深戶二套房50%1.1倍非深戶有社保二套無社保首套限購，不予登記和備案深戶多套“新國