農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同有沒(méi)有效力

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1、合同訂立原則平等原則：根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第三條：“合同當(dāng)事人的法律地位平等，一方不得將自己的意志強(qiáng)加給另一方”的規(guī)定，平等原則是指地位平等的合同當(dāng)事人，在充分協(xié)商達(dá)成一致意思表示的前提下訂立合同的原則。這一原則包括三方面內(nèi)容：①合同當(dāng)事人的法律地位一律平等。不論所有制性質(zhì)，也不問(wèn)單位大小和經(jīng)濟(jì)實(shí)力的強(qiáng)弱，其地位都是平等的。②合同中的權(quán)利義務(wù)對(duì)等。當(dāng)事人所取得財(cái)產(chǎn)、勞務(wù)或工作成果與其履行的義務(wù)大體相當(dāng)；要求一方不得無(wú)償占有另一方的財(cái)產(chǎn)，侵犯他人權(quán)益；要求禁止平調(diào)和無(wú)償調(diào)撥。③合同當(dāng)事人必須就合同條款充分協(xié)商，取得一致，合同才能成立。任何一方都不得凌駕于另一

2、方之上，不得把自己的意志強(qiáng)加給另一方，更不得以強(qiáng)迫命令、脅迫等手段簽訂合同。自愿原則：根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第四條：“當(dāng)事人依法享有自愿訂立合同的權(quán)利，任何單位和個(gè)人不得非法干預(yù)”的規(guī)定，民事活動(dòng)除法律強(qiáng)制性的規(guī)定外，由當(dāng)事人自愿約定。包括：第一，訂不訂立合同自愿；第二，與誰(shuí)訂合同自愿，；第三，合同內(nèi)容由當(dāng)事人在不違法的情況下自愿約定；第四，當(dāng)事人可以協(xié)議補(bǔ)充、變更有關(guān)內(nèi)容；第五，雙方也可以協(xié)議解除合同；第六，可以自由約定違約責(zé)任，在發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，當(dāng)事人可以自愿選擇解決爭(zhēng)議的方式。公平原則：根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五條：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定各方的

3、權(quán)利和義務(wù)”的規(guī)定，公平原則要求合同雙方當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)要公平合理具體包括：第一，在訂立合同時(shí)，要根據(jù)公平原則確定雙方的權(quán)利和義務(wù)；第二，根據(jù)公平原則確定風(fēng)險(xiǎn)的合理分配；第三，根據(jù)公平原則確定違約責(zé)任。誠(chéng)實(shí)信用原則：根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第六條：“當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則”的規(guī)定，誠(chéng)實(shí)信用原則要求當(dāng)事人在訂立合同的全過(guò)程中，都要誠(chéng)實(shí)，講信用，不得有欺詐或其他違背誠(chéng)實(shí)信用的行為。4農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同有沒(méi)有效力隨著城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，土地房屋的價(jià)值不斷增長(zhǎng)帶來(lái)的是農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)的興盛。農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中糾紛頻發(fā)，賣(mài)房人看到房屋增值及房屋拆遷

4、后帶來(lái)的巨大利益，于是就反悔，向人民法院起訴，要求判決確認(rèn)合同無(wú)效，歸還房屋。本文就是針對(duì)這種情況，總結(jié)了處理這類(lèi)情況的方法。一、農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力1、農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效的情形(1)出賣(mài)人和買(mǎi)受人均是同一村的村民。如果出賣(mài)人和買(mǎi)受人均是同一個(gè)村的村民，那么該合同是符合法律規(guī)定的，買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)然有效。(2)買(mǎi)受人在買(mǎi)賣(mài)房屋時(shí)與出賣(mài)人不是同一個(gè)村的村民，但是，之后將戶(hù)口遷入到該村。那么，由于買(mǎi)受人具備了同一個(gè)村村民的資格，屬于同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員，買(mǎi)賣(mài)合同有效。(3)房屋買(mǎi)賣(mài)合同經(jīng)過(guò)多次流轉(zhuǎn)，最后流轉(zhuǎn)到同一個(gè)村村民手里，那么該房屋買(mǎi)賣(mài)合同也有效。(4)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)

5、合同的買(mǎi)受人在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)是村民，后又轉(zhuǎn)為居民的，不影響合同的效力。2、農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的情形4(1)農(nóng)村村民將農(nóng)村房屋賣(mài)給城鎮(zhèn)居民。農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的買(mǎi)受人無(wú)論是將農(nóng)村房屋出賣(mài)給本市的居民還是外省市的居民，合同都是無(wú)效的。(2)農(nóng)村村民將農(nóng)村房屋出賣(mài)給其他村的村民。農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的購(gòu)買(mǎi)人無(wú)論是本市的村民還是外省市的村民，都是無(wú)效的。二、農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效后的處理農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效后，為平衡雙方的利益在合同無(wú)效后果的處理上，要全面考慮農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效對(duì)雙方當(dāng)事人的利益影響，尤其是出賣(mài)人因土地增值、拆遷、補(bǔ)償所獲利益，以及買(mǎi)受人因房屋現(xiàn)值和原買(mǎi)賣(mài)價(jià)

6、格的差異造成的損失兩方面因素，平衡買(mǎi)賣(mài)雙方的利益。對(duì)于購(gòu)房人已經(jīng)翻建，裝修、擴(kuò)建房屋，使房屋增值部分，應(yīng)對(duì)購(gòu)房人的投入進(jìn)行補(bǔ)償。此外，讓購(gòu)房人返還、騰退房屋的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意為購(gòu)房人留出合理的騰退時(shí)間，購(gòu)房人無(wú)房居住的，應(yīng)當(dāng)予以妥善安置。農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效后，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)賠償買(mǎi)受人的損失包括：1、返還原購(gòu)房?jī)r(jià)款及房屋原購(gòu)買(mǎi)價(jià)款和現(xiàn)房屋價(jià)款之間的差價(jià)2、買(mǎi)受人因擴(kuò)建、改建、裝修使房屋增值的部分3、該房屋因拆遷而使出賣(mài)人獲得的拆遷利益及土地的增值部分4以上損失，需要委托有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，然后確定損失數(shù)額。對(duì)于土地增值和拆遷部分補(bǔ)償，合同無(wú)效后，根據(jù)出賣(mài)人負(fù)有主要

7、責(zé)任，買(mǎi)受人負(fù)有次要責(zé)任的過(guò)錯(cuò)分配原則予以處理。4