東潤楓景整體廣告策劃設計方案

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1、東潤楓景整體廣告策劃方案第一部分市場研究分析1-1競爭環(huán)境分析一、北京樓市投資升溫上半年，北京市房地產開發(fā)投資以20.5％的速度維持著高速發(fā)展增長態(tài)勢，累計完成投資162.6億元，其中6月當月完成38.4億元商品房開復工面積2934.1萬平方米，其中住宅1937.3萬平方米，增長10.7％。1-1-1北京樓市總體概況結論：因今年整體經濟景氣回升、銷售快速增長等利好因素使開發(fā)商對未來市場產生了良好預期。在宏觀上，下半年及明年開發(fā)呈上升走勢?！S著房地產的升溫，大量新樓盤介入，競爭更趨激烈1-1-1北京樓市總體概況二、北京樓市已進入

2、熱銷期在市場銷售方面，商品房銷售繼續(xù)呈現(xiàn)旺市。2000年前4個月累計銷售商品房屋112.5萬平方米，實現(xiàn)銷售額52.9億元，同比增長1.6和1.8倍。其中，銷售住宅104.1萬平方米，占全部商品房銷售面積的92.5％。在銷售的商品住宅中個人購房85.9萬平方米，實現(xiàn)銷售額36.1億元，同比分別增長3.1倍和4.7倍。1-1-1北京樓市總體概況二、北京樓市已進入熱銷期商業(yè)銀行在住房抵押貸款方面又有新舉措，房地產按揭進一步完善。在上半年銷售的商品住宅中，個人購買187.9萬平方米，增長3.5倍，占商品住宅銷售面積的85.2％。1-1-

3、1北京樓市總體概況二、北京樓市已進入熱銷期2000年北京春季房展會透露出春消息，據房展會組織者稱，成交套數(shù)3661套，成交面積近37萬平方米，成交金額21億元，是歷次展會最好的一次。1-1-1北京樓市總體概況二、北京樓市已進入熱銷期結論：北京市房地產開發(fā)業(yè)已逐漸走出上年前三個季度需求不足的陰影，房地產開發(fā)增長拉動方式也由單純的投資拉動發(fā)展為投資與消費雙向拉動，市場調控程度進一步提高，北京市房地產開發(fā)前景將繼續(xù)看好。1-1-1北京樓市總體概況三、北京樓市分區(qū)分析傳統(tǒng)意義上，北京西北部地區(qū)一直是買房人首選的“上風上水”之地，也是房價較

4、高的地區(qū)。西部住宅最集中的區(qū)域也在此。東部是北京樓市的新亮點，在中央商務區(qū)的帶動下將成為北京樓市的熱點南部地區(qū)開發(fā)比較晚，投資條件不成熟，將來何去何從還有待觀望1-1-1北京樓市總體概況三、北京樓市分區(qū)分析東部一直是房價最高的一個方位，也是今年上半年新樓盤推出最多的一個區(qū)位。今年上半年，東部地區(qū)的新樓盤曾創(chuàng)出了幾個新低價位。樓盤的集中無疑使市場競爭加劇，在同一區(qū)位、樓盤之間比拼的是價位與品質，而價位優(yōu)勢無疑會是發(fā)展商首先考慮的。1-1-1北京樓市總體概況結論：從目前情況分析，東部市場雖是京城樓市最旺的區(qū)位，同時，也可能是下一輪爆發(fā)

5、價格戰(zhàn)的區(qū)位。這種價格戰(zhàn)不一定體現(xiàn)在數(shù)字上，而更多的是一種性能價格比的競爭。另外，雖然東部市場競爭激烈，但由于多數(shù)在銷樓盤為近一兩年的次新樓盤，在定位上都比較適合市場，下調的空間并不大。1-1-1北京樓市總體概況三、北京樓市分區(qū)分析北京南城由于市政綜合條件落后于其他三個區(qū)位，住宅市場一直不溫不火。近年，雖有城南五區(qū)縣政府參與支持的“家住南城”活動已造出聲勢，但城南項目總體被買家認可還有待時日。1-1-1北京樓市總體概況三、北京樓市分區(qū)分析城南項目的供應量也相對較小，且較分散，去年雖偶有像清芷園、九龍花園、怡?；▓@等項目熱銷，但并不

6、足以帶動整個市場。結論：從短期來看，城南供應量與購買群都不會明顯放大，很難形成市場熱點。1-1-1北京樓市總體概況三、北京樓市分區(qū)分析去年，中關村科技園的批復無疑是這一地區(qū)住宅項目的最大利好點。受新興的IT業(yè)與網絡經濟的影響，大量的高素質購房人群使中關村住宅“賣的沒有買的多”。同時，由于中關村地區(qū)不再審批新的住宅項目，市場供應不會放量。因此，市場在銷項目的升值潛力無疑增強。1-1-1北京樓市總體概況三、北京樓市分區(qū)分析西部地區(qū)另一個住宅項目集中的區(qū)位是在西三環(huán)紫竹橋外至西四環(huán)一帶，曙光花園與世紀城這兩個超大型社區(qū)將在這一區(qū)位競爭客

7、戶。另外，如紫竹花園與美林花園、中海雅園與匯景閣，由于目前均已進入銷售穩(wěn)定期。1-1-1北京樓市總體概況三、北京樓市分區(qū)分析結論：西區(qū)競爭相對平靜，爆發(fā)價格之爭的可能性不大。西部市場拼爭的是品質，可謂“西線無戰(zhàn)事”。1-1-1北京樓市總體概況三、北京樓市分區(qū)分析在今年，亞運村地區(qū)樓盤仍面臨著較大的降價壓力，一則是由于亞運村地區(qū)的總體價位水平仍偏高，另一則，亞運村地區(qū)近50個在銷項目在市場競爭的結果必然會導致價格下調，亞運村是出現(xiàn)價格戰(zhàn)的熱門地區(qū)。1-1-1北京樓市總體概況三、北京樓市分區(qū)分析去年以來，亞運村地區(qū)作為北京高房價地區(qū)的

8、位置已開始動搖，一方面，由于亞北經濟適用房項目的低價沖擊，另一方面，市場供應量增大，加之新樓盤普遍采用的低價沖市做法，使亞運村地區(qū)市場競爭加劇。1-1-1北京樓市總體概況三、北京樓市分區(qū)分析結論：北區(qū)的競爭不單單體現(xiàn)在同檔次樓盤之間的競爭，還包括中