舊城改造項目開發(fā)測算方案11

舊城改造項目開發(fā)測算方案11

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1、關于對大姚縣城石油公司片區(qū)舊城改造開發(fā)建設的報告及項目經(jīng)營效益預計測算方案大姚縣委、縣人民政府:為了改善大姚縣城舊城區(qū)人居環(huán)境,提高居民生活質(zhì)量,提升城市品位,謹向大姚縣委、縣人民政府建議,對大姚縣城石油公司片區(qū)舊城進行改造開發(fā)建設,請大姚縣委、縣人民政府給予協(xié)調(diào)支持,由我公司對該項目進行改造開發(fā)建設。項目完成后,預計可實現(xiàn)利稅12980.10萬元,其中:新增稅金10374.21萬元,新增利潤2605.89萬元?,F(xiàn)將擬改造開發(fā)建設項目的規(guī)模、功能及經(jīng)營效益預測方案向大姚縣委、縣人民政府匯報如下:

2、一、擬改造開發(fā)建設地塊的現(xiàn)狀擬改造開發(fā)的地塊位于大姚縣城老城區(qū)(大姚縣人民政府對面),具體四至界限:東至環(huán)城東路臨蜻蛉市場,南至環(huán)城南路臨超市,西至南街臨百花照相館,西至東街臨縣人民政府,占地面積㎡(約48畝)。該片區(qū)有居民住戶約6900戶,有大姚縣武裝部、大姚縣彩印廠職工宿舍區(qū)、大姚縣旅游局、大姚縣石油公司、大姚縣農(nóng)業(yè)銀行等機關企業(yè)單位。片區(qū)內(nèi)的房屋大部分是上世紀五十年代建設的土木結(jié)構(gòu)房屋,多數(shù)年久失修,已屬危房,既不利于居住安全,又影響城市境觀,加之居民區(qū)排水管網(wǎng)設施不配套,下雨天經(jīng)常被水淹

3、,居民出行及為困難。針對這些實際存在的問題及安全隱患,很有必要對該區(qū)域的舊城區(qū)進行改造建設。二、擬改造開發(fā)建設地塊的拆遷補償方案對于該片區(qū)內(nèi)的居民房屋可采用產(chǎn)權(quán)置換安置方式進行拆遷補償,住戶可選擇現(xiàn)金安置,也可以選擇用我公司新建的平層住房或電梯房置換安置,置換比例可按1:1(1平方舊房可置換1.1平方新房),具體的住房幢數(shù)、層數(shù)、位置可由安置戶自由選擇;片區(qū)內(nèi)的機關企業(yè)單位可以采用搬遷重建的方式進行安置,搬遷重建費用由本公司承擔。該片區(qū)9內(nèi)原有舊商鋪約7000㎡,舊住房55000㎡,臨街商鋪一層

4、按15000/㎡賠償,預計應賠償金1.05億元;二層按5000元/㎡賠償,預計應付賠償金3500萬元;三層、四層按2000元/㎡賠償,預計應付賠償金2800萬元;臨街商鋪租金損失預計賠償5000萬元;其他舊住房按2000元/㎡賠償,預計應付賠償金1.1億元,該項目預計應付拆遷賠償金總計3.28億元。三、擬改造開發(fā)建設項目的規(guī)模及功能擬改造開發(fā)項目占地㎡,建設規(guī)劃容積率、綠化率、建筑密度等建設指標按城建主管部門的規(guī)劃要求建設,計劃將現(xiàn)在大姚縣武裝部所處位置的山坡推平,在該區(qū)域內(nèi)新建4條南北走向的步

5、行街,新建1條東西走向的18米大街,計劃總建筑面積142400㎡,其中:臨街商鋪面積46200㎡,高層住宅44000㎡,普通住宅52200㎡,項目土建工程總投資5.14億元(不含土地出讓金),項目規(guī)模、功能具體規(guī)劃如下:(一)、臨街商鋪:臨街位置規(guī)劃為商住一體的商住房,一層、二層設計規(guī)劃為商鋪,三層設計為飲食業(yè)、停車場,四層規(guī)劃為普通住房和停車場,將二層商鋪位于底層街道上空的通道全部連通,建成第二層步行街,同時,規(guī)劃建設兩個大型購物商場,將該區(qū)域改造建設成功能齊全、名副其實的“大姚商業(yè)第一城”。

6、(二)、高層電梯住宅:9規(guī)劃兩幢層數(shù)26層的高層電梯洋房,計劃在現(xiàn)在的縣武裝部位置新建一幢,在南街與環(huán)城南路的交匯處新建一幢,建設面積約44000㎡,這兩幢高層電梯洋房建成后將極大的改善大姚縣城舊城區(qū)的城市景觀及提升城市品位。(三)、普通住宅:除臨街商鋪及高層電梯住宅外的地塊,全部規(guī)劃建設成層數(shù)為四至六層的普通住宅,建設面積約52200平方米。四、擬改造開發(fā)項目投資總概算(一)、土地轉(zhuǎn)讓金:1350萬元(54畝×25萬元/畝)(二)、拆遷安置賠償金:預計3.28億元(三)、建筑安裝工程成本:1、

7、臨街商鋪及普通住宅建筑成本:98400㎡×1100元/㎡=1.08億元2、高層住宅建筑安裝成本:44000㎡×1500元/㎡=0.66億元建筑安裝工程成本總計:1.74億元(四)、小區(qū)內(nèi)街道建設工程成本:10000㎡×150元/㎡=150萬元(五)、基礎設施建設工程(小區(qū)道路綠化、亮化工程):540萬元(100000元/畝×54畝)(六)、不可預見費(附屬工程費):600萬元9(七)、資金籌措計劃及財務費用1、資金籌措計劃總投資5.28億元,自籌資金3.28億元,申請銀行貸款2億元。2、財務費用

8、(資金占用費)按項目開發(fā)期限5年核算,貸款年利率7.47%,2億元貸款本金應付資金占用費:2億元×7.47%×5年=0.75億元項目開發(fā)總成本合計:6.03億元。五、項目售樓收入的測算(一)、住宅銷售單價測定高層住宅銷售單價預計按2000元/㎡測算;普通住宅銷售單價預計按1700元/㎡測算。(二)、商鋪銷售單價測定根據(jù)在老城區(qū)的商鋪銷售情況,本項目的商鋪一層預計18000元/m2,二層8000元/m2。(三)、銷售總收入測算1、一層商鋪銷售收入:23100m2×18000元/m2=41580.0

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