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1、如何辦理在建工程抵押登記1、項目名稱:在建工程抵押登記2、設(shè)立依據(jù):(1)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》;(2)《中華人民共和國物權(quán)法》;(3)《房屋登記辦法》。3、申報材料:(1)房屋他項權(quán)利權(quán)調(diào)查表;(2)房屋他項權(quán)利權(quán)申請表;(3)產(chǎn)權(quán)人身份證:如法人,需提交營業(yè)執(zhí)照(或機構(gòu)代碼證)以及法人代表身份證,核對原件,收復印件(4)擔保合同(抵押合同);(5)借款合同(屬最高額抵押的,則不需此合同);(6)土地使用證原件;(7)建設(shè)工程規(guī)劃許可證原件,建設(shè)用規(guī)劃許可證原件;建設(shè)工程施工許可證原件;(8)評估報告書原件;或提交由抵押權(quán)人與抵押人簽訂的房地產(chǎn)價值協(xié)商議定書;(9)如已辦
2、理過預售的,需提交預售備案總表;(10)施工進度與已投入工程資金表(11)計委批文;(12)登記機關(guān)認為必需的其他文件資料。4、審批標準和文件(1)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》;(2)《中華人民共和國物權(quán)法》;(3)《房屋登記辦法》。5、辦理程序:產(chǎn)權(quán)人申請登記→查詢檔案→詢問并受理→初審→復審→審批→打證繕證→記載于登記簿→收費發(fā)證6、承諾期限:10個工作日7、收費標準與依據(jù):住房80元/件、住房以外其他房屋550元/件、發(fā)改價格[2008]924號。8、辦理人員:房產(chǎn)管理局辦證大廳抵押辦在建工程抵押與優(yōu)先受償哪個“先”2006年,某建設(shè)工程有限公司中標承建某科研公司的研發(fā)中心
3、大廈,合同總標的額2700萬元。工程建設(shè)過程中,科研公司多次以資金周轉(zhuǎn)困難等理由拖欠應付的工程款,2007年10月,科研公司向當?shù)啬炽y行申請了1500萬元的貸款,并以在建的研發(fā)中心大廈為這筆貸款設(shè)置了抵押?! “盖榻?jīng)過 2006年,某建設(shè)工程有限公司中標承建某科研公司的研發(fā)中心大廈,合同總標的額2700萬元。工程建設(shè)過程中,科研公司多次以資金周轉(zhuǎn)困難等理由拖欠應付的工程款,2007年10月,科研公司向當?shù)啬炽y行申請了1500萬元的貸款,并以在建的研發(fā)中心大廈為這筆貸款設(shè)置了抵押。 研發(fā)中心大廈工程竣工后,建設(shè)公司在多次索要工程款無果的情況下,將科研公司起訴至法院,要求其支付
4、拖欠的工程款項1735萬元,并要求對研發(fā)中心大廈在上述款項范圍內(nèi)行使優(yōu)先受償權(quán)。某銀行聞訊后,也向法院提出了訴訟,要求某科研公司償還到期的貸款,并要求對某研發(fā)中心大廈行使抵押權(quán)。這樣一來,建設(shè)公司的優(yōu)先受償權(quán)就與銀行的抵押權(quán)打起了擂臺,二者的權(quán)利哪個更為“優(yōu)先”呢? 何謂在建工程及其抵押 在建工程是指經(jīng)審批正在建設(shè)中的房屋及其它建筑物。在建工程抵押作為抵押的一種特殊形式,因具有良好的加速資金流動和促進資金融通等優(yōu)點,同時滿足了銀行與業(yè)主企業(yè)的需求,在融資市場中被大量采用。雖被廣泛使用,但相關(guān)配套法律卻存在缺失:1995年版的《擔保法》并未對在建工程抵押作出規(guī)定;雖然在原建設(shè)
5、部于1997年出臺的《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》中對在建工程抵押作了明確的規(guī)定、設(shè)定了一些條件,但由于其屬于部門規(guī)章,法律位階較低,在《合同法》出臺后,其無法作為法院認定抵押合同是否有效的依據(jù)。 2000年12月,最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》中第四十七條對這一問題進行了規(guī)范,該條款規(guī)定:“以依法獲準尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的,當事人辦理了抵押物登記,人民法院可以認定抵押有效?!痹摋l解釋正式確立了在建工程抵押的合法性。因此,上述案例中的科研公司以在建工程為抵押向某銀行貸款的行為是有效的?! 『沃^優(yōu)先受償 而優(yōu)先受償權(quán),指
6、的是某種特殊債權(quán)的效力優(yōu)先于一般的債權(quán),能在一般債權(quán)之前先得到滿足。建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)是指承包人對于建設(shè)工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利?! 〗ㄔO(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)的法律依據(jù)是我國《合同法》第二百八十六條,該條規(guī)定:“發(fā)包人未按照約定支付價款的,承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款。發(fā)包人逾期不支付的,除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價、拍賣的以外,承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價,也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償?!睆纳鲜鲆?guī)定來看,工程優(yōu)先受償權(quán)有3個特點:1.承包人為建設(shè)工程的增值付出了對價,無須對建筑物
7、存在實際占據(jù),在這一點有別于留置權(quán);2.無須登記就取得優(yōu)先權(quán)利,這不同于抵押權(quán);3.這種權(quán)利效力是法定的,無須得到雙方的合意。由以上分析可以看出,上述案例中,建設(shè)公司所主張的工程優(yōu)先受償權(quán)是成立的?! ‘斣诮üこ痰盅簷?quán)與工程優(yōu)先受償權(quán)發(fā)生競合時,應當先實現(xiàn)哪一種權(quán)利呢?近幾年,一些地方的人民法院在審理案件實踐中遇到這一問題時也認為難以把握,于是專門向最高人民法院進行了請示,最高人民法院于2002年6月作出了《關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復》(以下簡稱《批復》),其中第一條規(guī)定:“人民法